2018年7月13日國家印發了一則《關於進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》，並將地鐵審批新標準提高了3倍。
不少三四線城市的軌道修建計劃就此劃下了休止符。
與此同時，期待已久的深圳地鐵14號線惠州段也確定了暫緩實施。
這一消息牽動了不少人的神經，尤其是在惠州買了房的深圳人。甚至有人感嘆：“大亞灣的水，投資者的淚”。
那麼，惠州的房子現在還能不能買？哪裡值得買？
今天，深圳淘房志特約深圳資深地產評論專家——徐小平，並邀請他首次公開關於惠州樓市的調研成果。
這可能是年度最全、最實用的惠州買房操作指南。
大亞灣的水，真的是投資者的淚？
長遠來看，惠州就是深圳的郊區 !
惠州的地理環境決定了地段價值。
惠州坐落在中國華南地區廣東沿海的南部，東邊銀瓶山大山與深圳龍崗相隔。北邊著名的風景區羅浮山和南侖山與廣州阻隔，西邊蓮花山脈與潮山平原相隔。
惠州擁有地區幅員廣闊11599平方公里，相當於深圳的六倍，發展縱深空間很大。從長遠去考察，惠州有後來者居上的有利空間因素，這一點不能低估。
(惠州區位示意圖)
所以在講座上經常多次強調深莞惠城市圈的發展觀點：
1）
深圳是大灣區的發展動力與核心。前十五年重點西進，後十五年重點東進，三十年完成一個大發展循環。
隨著經濟的高速發展深圳市將來全部都是城區沒有郊區，東莞和惠州就是深圳的郊區 !
2）
惠州待開發土地儲備很大，可承接深圳、香港的產業轉移。
3）
惠州是深圳的後花園，是深圳人口居住轉移的最好選擇。
深圳人創業打拼壓力很大，惠州有山有水、有江、有湖、有海空氣好，是深圳人休養生息的好地方。惠州山水之城是全國最宜居城市之一。
4）
惠州是粵港澳大灣區9市唯一不限購的城市，房價均價穩定10500元/㎡左右，是大灣區價值窪地 !
在廣東省河源、召關和汕頭市內也是這個房價，連內地很普通的梧州和柳州也是這個價錢。惠州經濟發展水平在廣東省排名第五位，但房價卻排在倒數？
一般來說房價和經濟水平是正相關的，這主要是惠州在不限購的基礎上嚴格執行限價和限售三年的規定政策效果。
（2018年粵港澳大灣區9市限購政策一覽）
不比不知道，大家都很聰明。
惠州買房投資，有人歡笑、有人哭！
惠州因缺乏高科技和金融強有力的產業支撐，經濟發展水平在廣東第五名，並不像深圳因人多地少城市全面開花。在惠州買房，有可能賺得缽盆滿盈，也有可能血本無歸。
一個選擇，就是幾百萬的差別！
案例一：5年淨虧損約100萬元 !
比如：我的一個深圳朋友，在8年前相信了某大開發商的廣告宣傳，熱血沸騰殺到大亞灣，以14500元/㎡的價格搶購碧桂xxx銀灘海景房。
但掛盤了五年也沒有轉讓出去，出租也是斷斷續續不穩定，還要交管理費。好不容易等到去年大亞灣市場火熱時，降價8500元/㎡才賣給了一個東北人。
不算利息，5年淨虧損約100萬元 !
案例二：4年總增值超230萬
我的另一個廣州的朋友，
在2014年10月聽了我的建議以4180元/㎡買入惠州市惠城南部新城——鳥巢旁邊的中××旋城二套。其中一套89平方小三房，去年底以12000元/平方米賣出一套，升值近3倍。還留一套大戶型165平方米的留下休閒度假自用。
算起來，4年時間，兩套房子總增值約230萬。
所以，我親身經歷的兩個案例更能說明惠州投資存在很大的差異。
那麼深圳人該如何去惠州買房呢？地段選擇最關鍵！
惠州各片區房價分析：江北CBD最貴、南站新城成交活躍，而大亞灣......
惠州的自然地貌環境決定了必然向南海邊發展的方向。
惠州惠城區市中心→金山湖→惠城南部新城→惠州南→惠陽→大亞灣→深圳坪山，這條軸線將惠州和深圳連成一片，這裡就叫深惠黃金走廊好了。
這條軸線也就是深圳人到惠州買房投資地段價值的軸線。
（深惠黃金走廊初步示意圖）
1）惠州房價目前最高的是江北CBD沿江的江景房，二手房均價在20000元//㎡以上。
深圳人在福田高鐵站或北站上車20分鐘便可到達江北惠州站和惠城南站。
2）再就是金山湖向南的湖景房，二手均價在18000元/平方米以上，園景房較低13000元/平方米左右，成交活躍。
3）惠州南站新城鳥巢附近惠城南高鐵站小區，二手房12500元/平方米，成交活躍。
以上江北沿江和金山湖及惠城南鳥巢附近有二個高鐵站，不但地段優越環境好離市中心很近，而且價格便宜，深圳與惠州通勤半時內生活圈。
△十年間，江北一躍成為惠州CBD
4）惠州南站、惠陽、淡水附近二手房均價在12000元/平方米左右，成交冷談，一手房較貴均價在14000元/平方米左右。
5）大亞灣新房均價在12500元/平方米左右，很多樓盤開盤遭搶，但二手房卻在8500~9500元/平方米，成交冷清。
搶了大亞灣房子的人看了這篇文章寫的樓市真相以後，買房可能會更理性了吧。
6）離深圳坪山最近的樓盤新房均價在15000元/平方米，二手房實際成交均價在12500元/平方米左右，成交活躍。很適合龍崗和坪山工作的工薪族去購買自住和投資。
其它不在這條軸線的地區,不建議投資。
惠州買房投資具體怎麼選？
從點-線-面，多樣統一的辨證關係去分析，就可得出投資價值地段。從點上來分析有3個值得投資的地點。
01、江北CBD、金山湖、南站新城片區
1）惠州江北CBD沿江邊是不錯的選擇。坐北朝南面江，稀有自然資源和市政府所在地配套齊全。東江1千多米的天然江面廣闊平靜，觸景就感受到著名詩詞: 滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄…
2）金山湖，包括環湖物業。這裡是惠州重金打造的城市名片，惠州金山湖是惠州的香蜜湖，水面是香蜜湖的50倍。
3）惠州市惠城南部新城。這是惠州高標準規劃的住宅區，有惠州體育中心也叫鳥巢，建有惠城南高鐵站，著名的惠州一中，惠州學院、惠州中心醫院和惠州沃爾瑪總店都在此區域。
02、惠州北站、羅陽站、惠城南站......
從線上來分析有四個地點適合投資，這裡講的線是高鐵線。惠州是名正言順的高鐵之城，三線九站。分別是贛深高鐵，廣汕高鐵和廈深高鐵。
1）惠州北站，在江北CBD，以江北沿江為重點。投資價值優等。
2）羅陽站，距深圳福田70公里，龍崗中心城才35公里。高鐵站在博羅縣城附近，有重點中學博羅中學和沿江惠博大道良好自然資源，與惠城連成一片。缺點是房地產開發過大，人口少較冷清，投資價值一般，因房價便宜，適合剛需上車自住，投資價值中等。
3）惠城南站，站點在三棟附近，對惠州惠城南部新城構成利好，增加了投資價值，優級。
4）惠州南站，站點在惠陽區淡水。 這裡距福田中心68公里，距坪山中心30公里，投資價值良等。不足因素是規劃較落後，老城區難改造。
03、坪山高鐵站附近的臨深區域
從面來分析，臨深有一個層面值得投資。
區域位置以坪山中心城高鐵站為圓心，半徑為15公里的臨深大亞灣部分地帶和惠陽新圩，這些才是真正的臨深區域，是坪山中心一級幅射地帶。其它地區只能叫環深或衛星城。
現在很多人把臨深概念搞糊塗了，這裡立了一個定義，惠州與深圳接壤的鎮叫臨深。
也就說以深圳主城區福田-羅湖-南山-前海為起點50公里的半經，與深圳相鄰的地帶為臨深。
最終建議
惠州買房機會與風險並存，不能隨意含糊。投資推薦選擇核心資產:
1）金山湖和惠城南部新城(鳥巢附近)。
2）江北沿江CBD。
3）大亞灣臨深，離深圳坪山高鐵站15公里的區域。
4）惠陽新圩和惠州南站附近。
這些地方抗風險能力強，升值快，二手房交易活躍，容易出租。其它地方請保持警惕與觀望。
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