三月一日起，還在為每月還商業住房貸款而奔波忙碌的人們，會發現自己有了新的選擇。一邊，是繼續如同過往那樣，按照固定利率來償還債務；另一邊則是，採用新的方式進行償還。那麼選擇哪一個比較合算？
01 三月，還房貸新模式
房貸，是壓在很多中產階級甚至是某些高淨值人士頭頂上的一座大山，為了還房貸，有的人省吃儉用，有的人每天都忙碌得不可開交。
也有不少人不清楚投資往何處，於是把錢投入了房產市場，為了能多購買一些房產，不惜貸款買房，每月還房貸。
能夠讓自己輕鬆一點，都會忍不住去嘗試一下。
而如今，新的法律法規，帶來了這種可能性。
從3月1日開始，有商業住房貸款的人，就可以做一次選擇了。
02 兩種選擇，兩種未來
曾經，人們的商業住房貸款，只有一種固定的還款方式，也就是按照固定利率，每個月還一些。
而按照3月1日開始的新規定，人們還有第二個選擇。
將自己的房貸利率轉換成LPR。
並且，按照央行的要求，想要選擇新的方式還房貸，只有一次選擇的機會，並且還要在今年8月31日之前完成。
那麼，所謂的LPR究竟是什麼，人們應該怎麼選擇比較好？
03 LPR到底是個啥
先來解釋一下，這個LPR到底是何方神聖。
所謂LPR(Loan Prime Rate)，是指貸款市場報價利率，是央行為了利率市場化改革而推出的一個重要工具。
其實，這一概念並不是最近才出現了，其在我國金融市場早已出現，到現在已經有五年之多。
只不過，它真正被推上前臺的時間，也就不到半年。
04 表面利率和實際利率
過去幾年，我國一直都在推進利率市場化改革。
表面上來看，推進改革之後，如今的存款貸款利率上下限，都已經被取消，利率的市場化程度已經很高。
這也只是表面上而已，實際上，很多商業銀行都存在潛規則，針對貸款利率方面，有著隱性下限。
具體地說，就是向央行的基準利率看準，然後設置一個相差不多的最低下限，比如說設置九折的下線。
如此一來，貸款存款的利率，在瞭解情況的人看來，其實依然是存在很明確的上限與下限，市場化程度還很不夠。
於是，央行想要降低實體經濟融資成本的貨幣政策，也就受到了阻礙。
很長時間以來，我國中小企業融資難融資貴，成為難以解決的問題，原因之一也就是這種利率的現狀。
05 央行的想法
央行的想法是，既然過去商業銀行總是向央行的貸款基準利率看齊，那麼如果通過改革，就可以有繼續下降實際利率的空間。
簡單地說，就是通過LPR推行更徹底的改革，讓利率更加市場化，從而打破貸款利率的隱性下限，疏通貨幣政策傳導。
這樣就可以讓利率進一步下降。
06 央行的做法
從去年8月起，央行宣佈：
為深化利率市場化改革，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，中國人民銀行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。
有了央行的宣佈和提倡，LPR逐漸從邊緣角色，變成了舞臺中央的主角。
07 具體的操作
當然，所謂的LPR，也並不是宣佈之後就完事，而是有著一系列附帶的具體操作，從而定價。
具體的做法，就是由全國18家銀行，在每個月的20日，向全國銀行間同業拆借中心報價。
這18家銀行，包括全國性銀行、城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行等。
報價會按照央行的中期接待便利利率加點形成的方式，而不是像以前的潛規則那樣，按照央行貸款基準利率作為參照。
採用這種方法，具體貸款利率將會緊跟市場利率變動情況，而不是一味地跟隨央行，將會使貸款市場利率更加市場化。
08 成效不菲
自從央行宣佈這種機制以來，一共實施了七次報價。
一年期LPR利率從4.31%下降到了4.05%，5年期以上從4.85%下降到了4.75%。
也就是說，確實卓有成效。
在未來，央行的貸款基準率，也將逐漸推出，貸款利率的高低，將會轉移到LPR，交給市場來決定。
09 商業房貸者的二選一
自從LPR登場之後，新發的貸款，已經有九成是按照LPR來定價的，而不再是按照央行的基準利率。
於是，央行開始著手推動存量貸款的定價轉移。
許多中產家庭的房貸，也屬於存量貸款。
正因如此，央行會要求有個人貸款的業主開始做一個選擇題。
對於有著商業性住房貸款的人來說，要麼選擇固定利率，要麼將利率定價基準轉為LPR。
當然，住房公積金買房的情況不在此列。
10 具體換算方法
對於轉換成LPR的方法，央行是這樣說的：
“同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值。”
目前房貸對應的是5年期以上的LPR，去年12月的利率是4.8%，每個商業貸款用戶轉換之後的新利率，也就是根據當時和商業銀行簽訂的貸款利率，然後在4.8%的基礎上加減一定比例。
假如之前和銀行簽訂的是基準利率（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，轉換之後就變成LPR+0.59%。
11 哪個更合算?
這兩種不同的利率，究竟選擇哪個好？
比如說，有人就擔心，如果之前的貸款利率是享受折扣的，那麼在轉換成LPR之後，是不是優惠就沒有了？
並非如此。
假如之前和銀行簽訂的是基準利率（4.9%）的8折，也就是3.92，那麼在轉換之後，就會變成LPR-0.88%。
也就是說，如果之前的房貸利率是上浮的，那麼轉換之後，就會在LPR的基礎上，增加一定百分比點數。相反，如果之前的房貸利率有折扣，那麼轉換之後，就會變成LPR減去一定的點數。
無論如何變化，整個數字基本上都是主要由銀行來確定，目的是給貸款重新定價，這個數字一旦確定，在合同期內都不會變化。
12 未來究竟會如何
對於有商業住房貸款的人來說，要不要換成LPR，有一個判斷標準。
如果人們判斷未來的LPR利率會下降，那麼轉換就毫無問題，因為相對需要還款的數量會減少一些。
相反，如果判斷未來LPR會提升，那麼就不需要轉換，這樣才能儘量少還一點貸款。
所以，問題的根本其實在於，未來的LPR會不會下降。
13 判斷——短期下降，未來無法預測
從當前來看，LPR的下降概率，顯然會更大。
當前我國經濟穩增長的壓力比較大，央行當初推出LPR改革，其目的就是讓商業銀行的貸款隱性利率下降，從而解決實體經濟的融資難和融資貴的問題。
所以，從去年8月到現在，LPR一直都保持了下降的趨勢，短時間內不會改變。
但是未來還會不會下降，目前很難判斷。
14 結語——換一個思路
一般來說，房貸的週期，都長達二三十年。
在這麼長的時間面前，一兩年之內的具體概況，並不會影響到整體的變化。
對於普通人來說，無非是二選一的問題，如果並不知道，究竟未來經濟情況會如何，那麼不妨換個思路來考慮問題。
喜歡安逸平靜，不喜歡劇烈變化的人，不妨選擇保持原樣不變。
而喜歡不確定性驚喜的人，就可以考慮選擇LPR，賭一把未來的經濟形勢。
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