我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：你好！座標瀋陽，現在手裡有兩套房一套萬科紫臺！一套中糧龍璽！現在有學區需要！手裡還能拿出來350萬現金，請幫我配置下房產！方案一：住中糧買一套老破小學區！然後接送孩子？然後繼續配置其他房產！方案二：直接買套新房！帶學區！能住，但是其他兩套空置！買新房建議買哪！中海天際和越秀哪個更可買！資產怎麼配置好一點？
回答：新樓盤的名校分校沒有頂級的，能歸類到一流就不錯了。名校分校大多一個校長一個教務帶幾個骨幹教師，剩下都是招聘的新老師，或者調配的二三流學校老師。名校新分校能否考出好成績，80%在於生源，也就是爹媽平均智商，10%在於家長燒錢燒時間全身心投入課外培訓，10%在於老師的水平和時間投入。
所以花太多錢在學區房上是不值得的，參考知識星球內部文章《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
你這兩個新房選項，在投資角度看都是垃圾資產，越秀星匯這種，是投資中的辣雞戰鬥機。要高品質沒品質，要商圈沒商圈，要園區沒園區，要物業沒物業，只有一個從11000漲到20000的價格，開發商吃掉你5年投資利潤。
如果非要選擇，一套學區老破小，加上2-4套瀋陽低價潛力盤的配置未來升值空間更大。
提問：姐，目前蘇州的價格，有推薦的新盤嗎？總價300以內，還是淘筍盤穩妥，有區域指點嗎？最好能具體點
回答：蘇州園區剛漲完，不要追高。板塊輪動，尋找低價區入手機會。
考慮吳江太湖新城，吳中，相城這幾個區域。
提問：房姐好，目前武漢二手房掛牌有九萬套，怎麼這麼多呢？是2016年的投資客在拋盤嗎？他們是因為不看好武漢所以拋售嗎？房姐對武漢未來五年樓盤市場怎麼看？謝謝
回答：二手房掛牌量武漢9萬，重慶9萬，北京8萬
這是最新數據，因為存量大。武漢在全國範圍內並二手房掛牌量並沒有很突出。武漢經歷過上一輪漲幅之後，武漢人的心態就變了，認為武漢買房是可以賺錢的。別看鏈家掛牌量9萬，你真正去淘過二手筍就會發現，並沒有人願意低價賣出。更多的是改善置換。武漢10年依然看漲。
提問：房姐，本人家庭在武漢有兩套住房，目前手上有80個，現在正在愁投資渠道。可以接力貸款入兩套剛需房，但不知道這樣風險大不大？因為聽說房產稅按人均從二套起徵，會不會買了後，房產稅下來後房價下跌或者出手流通性很差？或者每年交高額的房產稅？請房姐賜教。
回答：房產稅是漲房價的啊！任何加稅都是為了漲價。中國所有的宏觀調控，都是為了漲房價，包括以下所有政策。
營業稅 所得稅和土增稅 針對KFS的土地和信貸收緊 7090及差異化信貸 經濟適用房和保障房 加息加準 限貸 限購 房產稅 正因為調控無效，所以才調了一輪又一輪。
現在告訴你，最重要的是第1，8，9輪。尤其是第一輪，他的深淵影響，直接造成了房價暴漲。以及今天所有的不良後果。
但是以上都不是最重要的，最關鍵在於貨幣一直超發，通貨一直膨脹。從以後專門在知識星球寫篇文章說這個事。
提問：美麗的房姐你好，我在18年9月之前最高點入手純水岸東湖二期95超南2居室2房2衛毛坯，價格350萬，當時貸款上浮30%，月供1萬3，今年來市場一直穩中有降，我同戶型裝修好別人急賣的最便宜有260-290之間的有個幾套，我是現在低價賣了算了，還是持有，等行情好點再賣，我這個人有點倔強，寧可爛在手裡，也不願意賤賣。
回答：去銀行申請降低利率吧，現在賣虧了，除非有其他更筍的標的能彌補損失，不然就先持有，等待下一波漲幅。
提問：您好，我是小白可抵押資源：1、北京小戶型住宅未貸足只抵了100萬十年消費d，如果還清100做JYD可出200萬，2、武漢四套商住小戶預計每套還10萬可抵5成總共出115萬，3、沈北區上月全款入手兩套每套總價25萬可抵押。北京以公司名義全款購兩套商住想明年擇機賣出一套。另一套北京二抵JYD，18年12月份出的150萬，還剩100萬現金，瀋陽奧園失悔用掉了首貸還欠25萬還清後自己會有兩張貸票，信YK、XY貸未開發。請問1先用100萬還北京消費貸抵出資金嗎？2若我做了很多小房子的抵Y貸筆數太多，會影響辦武漢或重慶按歇貸款嗎？3求上述買房按歇、抵押貸款最優操作順序？
回答：建議把全款有證的房子變現出來，可開發的XYK,XYD陸續開發。目前武漢的信貸政策，名下負債超過300萬下款比較困難。重慶信貸政策不清楚同一個房票，先按揭後抵押。
提問：房姐，一個小區位置，環境等都不錯，但是房源少，出房量少，是不是也影響升職啊。
回答：對，特別是只有1.2棟的這種小區，成交價太少，基本隔半年才成交一套，很難拉動價格，都是跟漲。
提問：你好，小弟我農村北漂，30歲，畢業後乾電氣工程技術崗，現在意識到自己傻逼了，對本行業完全喪失信心。常年技術工作造成自己目光短淺，對世界一無所知。請問，轉行做二手房中介有職業前途嗎？
回答：二手中介就是銷售，憑本事和體力吃飯。
世界向來是公平的，技術工作給了你穩定的，高於平均水平的薪水，代價是屏蔽你的思維生長，對社會的敏感；
保護你免於社會的傷害。同時也讓積累的傷害一次性清算。
首先從給自己解毒開始，為人處世察言觀色不是一瞬間學會的，都是痛苦造成的。
提問：房姐你好，想諮詢一下選籌策略問題。我的情況是，平時在香港工作生活，時不時會出差，深廣武這些城市.屬於投資為主，兼具有間歇性自住需求~看好深圳，且已經把兩張房票,貸票用完。我在廣州和武漢也有房票，沒有貸票所以要全款。考慮全款100~180w以內的低總價盤。想到的思路，一個是核心市區小面積的二手房，比如積玉橋這樣的濱江地區；另一個方向是遠郊一手低單價三房。之前關注過恆大常青花園，因為沒有地利和信息優勢，這種日光盤我基本搶不到籌。
像我這樣的情況，麻煩您給些可執行的思路方案，謝謝
回答：有房票沒貸款的情況下，交易全款再抵押，相當於首付3成了，全款有利於套二手筍盤
區域建議光谷關山大道地鐵沿線，光谷的小戶型最有潛力，有漲幅且接盤的人的多
另外新盤也可以考慮價格倒掛的限價盤，像常青恆大這種盤就是優選，全款能搶到的概率很大
全款買新盤太壓資金，所以要保證有確定收益才行
提問：房姐你好，我有一套商住的公寓，是40年的產權，貸款辦理的是20年，商住公寓應該來說不佔房票的，但是徵信上顯示這套房子是個人住房貸款，銀行說不能算Sfsd佔了一個房票，向這樣的怎麼處理啊，本來想Sfsd去買房的。
回答：不佔房票，佔貸票...
提問：買房賺錢主要靠兩點，漲幅和槓桿。在不買CEO房的情況下，各種類型的二手房漲幅其實差異都不大。但是槓桿所導致的影響卻非常大，三成首付和一成首付所帶來的收益卻是天壤之別
所以在不買CEO房的情況下，槓桿比漲幅更重要。而一般正兒八經的次新房很難做到低首付，反而是很多老破大卻比較容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的漲幅略輸給次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是槓桿的威力實在太大了，一成首付買入的老破大收益率依然秒殺三成首付的次新。通過以上分析，最好的投資策略是低首付買入單價低的老破大。
您認為我的分析對嗎？如果不對，請您指導一下，並闡述一下原因，謝謝您
回答：給你個基本公式：收益率=漲幅*槓桿率*週轉率
在漲幅一定的情況下，槓桿率和週轉率都非常重要；
而重慶本身限售2年，因此週轉率這一因素相對固定。剩下的就是你說的漲幅和槓桿率了。
先上結論：你的理論模型在大漲前夜的時間窗口期內部分成立，在大多數時間對大多數人不成立。
比如2016年的大漲前夜，珠江太陽城都可以做到5倍以上槓杆，只需十幾萬的首付。2017年暴漲，低首付操作手法收益率爆表。但即使這樣，也有限制性因素：貸票資源和心力資源。
你不可能貸票無窮隨你買，更可能的情況是隻有幾個貸票如何操作獲得【絕對值】更多，而不是【相對值】。而在大多數時候，老破大的漲幅是小於次新的，流動性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有這樣或那樣的硬傷（地下室、頂復、特大面積等），這些硬傷在我們看來是需要嚴重打折的，而很多一刀流忽視了這樣的硬傷成為接盤俠的比比皆是。另外，房子作為一項資產，還有三個要素：收益性、風險性和流動性。
老破大：收益性一般、風險性低、流動性差；
次新：收益性較好、風險較低、流動性較好。
而我們投資的時候要兼顧投資三要素和槓桿率。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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