近日，海湖新区九号公馆小区的12套洋房进行二次司法拍卖，截止2020年3月4日16时无人报名，导致全部流拍。
12套洋房8折流拍
此次司法拍卖房产均位于九号公馆小区25号楼一单元。据悉，25号楼主体7层，地上6层，地下1层，其中一层与负一层为同一户型，1个单元共12套洋房，此次拍卖的12套洋房正是25号楼一单元所有的房产。
同时，此次司法拍卖的价格也较低，以1单元131室为例，评估总价为2218200元，此次起拍总价为1774560元，起拍总价仅为评估总价的80%，颇有性价比。
因为是期房拍卖，目前还未交付，预计2020年7月可交付入住，也算是准现房，所有房子二次流拍还是颇为意外的，此前银色家园24套住宅就以2046万成交，溢价297万。所以此次流拍固然与品牌形象有关，但也反映法拍房市场的走势。
法拍房大增源于解决执行难
此前网络上一些文章讲，这几年法拍房大量增加，说明楼市出现问题了。其实不然，之所以法拍房大幅增加绝大部分是因为政策原因。
在解释政策之前先讲问题，如果购房者买了期房然后逾期还款，银行会直接要求拍卖购房者的房子吗？不是。购房者不还款，银行会从开发商的账户扣款，因为开发商为购房者购买期房按揭贷款做了阶段性担保。
所以，购房者购买期房逾期还款并不会导致银行要拍卖房产，而是要求开发商履行担保责任。
解释了这个问题再说司法拍卖的政策。
众所周知，以前法院执行难是个大问题，判决下来各种执行不下去，导致很多人打赢了官司执行不了，老赖反而吃香喝辣。
面对这一局面，2016年最高法提出“坚持以人民呼声为第一信号，向执行难全面宣战”，要求用2-3年时间“基本解决执行难”。
执行难有四大难：“人难找、物难查、协助执行难、财物变现难”。其中，最后财物变现难的解决办法是就是司法拍卖。特别是推行司法拍卖，法拍信息更加公开。
在此政策下，全国司法拍卖数量大幅增加，房产作为最重要的个人资产，自然不能例外。法院也将司法拍卖的数量作为考核的指标，甚至内地某些法院出现签字笔论支拍卖的情况。
效果怎么样呢？从2016年导2019年，3年共受理执行案件2043.5万件,执结1936.1万件，执行到位4.4万亿。特别是全面推行网络司法拍卖，使得成交率、溢价率成倍增长，为当事人节约佣金205亿元。
这才是法拍房数量大增的根本原因。所以，法拍房数量增加不能说明什么楼市问题。
法拍房反映二手房走势
法拍房增加不能说明问题，但成交与流拍却很说明问题。
西宁这几年法拍房比较多。比如2018年的时候法拍房成交量就很不错，夏都之林、华庭仁和国际、长乐港湾等小区的很多法拍房都有不错的成交和溢价。
海湖新区法拍房更是备受瞩目，安泰华庭6号楼1单元1121室房产曾出价97次，起拍价120万的房子最终成交价168万，溢价高达40%。
法拍房一般折扣都比较大，有很多投资者一直在法拍房捡漏。住宅法拍市场可以看作是二手房市场的一部分，也是直观感受二手房走势的晴雨表。
大量法拍房出现的激烈竞拍和溢价成交，背后就是西宁二手房市场的火热。如果持续出现类似这次的大规模流拍，则意味着市场正在出现转折点。不捡漏说明是无漏可捡，投资者对二手房市场信心不足。
最后提一下，二手房市场与新房市场并非必然同步，新房市场是政策主导，二手房市场则是市场主导，这就决定了接下来的西宁新房市场和二手房市场将走出截然不同的行情。
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