昨晚，海南突然出手，傳遞強烈的樓市政策收緊信號。
在駐馬店被約談、廣州公寓鬆綁“一日遊”之後，海南宣佈樓市政策收緊！
這是時隔兩年之後，海南發文，在全域限購基礎上再升級調控。
最重磅的一條是：實行現房銷售制度。
這是直接指向商品住房預售制度改革，顛覆樓市規則的舉措。
此前只有中山等地試點，這是首次在一個省份全面落地。
包括今天的海南日報，頭版頭條的位置，就是“全面實施現房銷售”這一新政。
這意味著，自文件印發之日起，海南省新出讓土地建設的商品住房，只能現房銷售。
現房銷售時代，終於來了？
3月3日，央行喊話強調“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
海南是首個響應的省份。
動作非常鄭重，不僅僅是發文，而是由海南省新聞辦公室專門召開了一場新聞發佈會。
海南省住建廳廳長親自出馬，解讀文件。
海南省發出的文件，全名是《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。
注意，“城市主體責任制”這個詞，也是首次在調控文件中出現。
文件的重點，主要有三個方面。
一是限購進一步升級。
本地居民限購第三套住房。對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
二是實行現房銷售制度。
通知提出改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，只能現房銷售。
三是遏制投機炒房。
各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，因地制宜、綜合施策，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。
責任下沉到了縣一級，也是空前的嚴格。
其中，最重磅的“深水炸彈”，當屬現房銷售的全省落地。
這對房地產市場來說，真的是一件顛覆性的事。因為商品房預售政策，直接帶給開發商兩大好處：
一是減少了現金流的壓力，只要支付了拿地成本，很快就可以開賣。
二是助長了房企“高週轉”模式，速度快的房企，從拿地到開售，只要四五個月的時間。
帶來的副作用就是，質量投訴、貨不對板、合同糾紛、延期交房、配套設施虛假宣傳、開發商跑路等一系列問題。
受傷的主要是買房的消費者。
而採用現房限售，這樣的問題和糾紛、投訴，就會減少很大一部分。
現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，才能走向市場。
此前，只有廣東中山等地作為試點，嘗試在個別項目上，採用現房限售的方式。
這項改革並沒有形成非常強有力的結論。
2018年，住建部曾經向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省徵求意見，要求對商品房預售許可進行深入研究。
其中也沒有包括海南省。
不過，當時廣東省反饋的意見是，向住建部建議，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
可見，現房銷售制度直指開發商的要害，就是高槓杆、高週轉模式。
現房銷售的靴子突然落地，確實很讓人意外。
但對海南來說，似乎又在意料之中，可以看做一次勇敢的嘗試，相信也徵求過海南省房地產行業的意見。
實行現房銷售，海南至少有三個方面的特殊性。
首先，海南雖然是一個省，但2019年經濟總量僅有5300億，相當於一個發達地區的地級市，常住人口944.7萬，還沒有到達千萬級。
在2018年4月全島限購以來，海南房價穩中有所下跌。
在海南進行的樓市規則顛覆，影響不會特別大，可以看作一個更綜合的大試點。
其次，海南省房地產市場以度假、旅居為主，在實施嚴厲的全島限購措施之後，已經受到重創，現在正處於調養生息階段。
2019年，海南全省房屋銷售面積829.34萬平方米，比上年下降42.1%；銷售額1275.76億元，比上年下降38.8%。
這個時候，推出一些顛覆性的規則，對市場傷害並不大，反而可以藉此機會，提升海南旅居產品的可感度、品質水準。
第三，海南2019年土地供應回升明顯，賣地收入創近年來新高，客觀上會導致庫存上升，現房限售成為必然的趨勢。
事實上，度假旅居地產本身的銷售週期就比較長，現房銷售也不鮮見。
去年，海南賣地收入是歷年來最高，突破300億。
但全省的商品房銷售，僅海口同比上漲14%，主要靠剛需拉動，其他區域旅居地產都萎縮很厲害，庫存必然抬升。
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