嘉颜66

纵观这些年房地产行业，开发商很多是在玩空手套白狼的游戏，房子没盖好就着急开盘，目的就是急于回款，以便再次投入资金进行后续建设。一但回款不利，资金链就会出现问题，资金链一断裂，开发商必死无疑。

这次突如其来的疫情，让房地产行业进入了冰冻期，房子不好卖了，有资料显示，40天时间，有近百家房地产企业宣布破产，可见该行业形势有多严峻。

20多年来，得益于国家经济发展的大好形势，老百姓收入的增加，对房子需求的旺盛，让房地产行业收获了暴利，也因此产生了众多富翁。现在疫情来了，大家都在保命，哪有意愿和资金去买房，开发商日子不好过也是在情理之中的事。

董青岛供稿。

京漂追梦人

大家肯定听过这么一个故事，儿子问爸爸为什么马路总要拆了建，建了拆，爸爸让儿子到冰箱里拿一块肉，然后再放回去，儿子的手上就留下了油水，爸爸说这就是原因。而开发商干的事儿，就跟这个儿子干的事差不多，开发商手里捧着很大一块肉，但这个肉并不是自己的，只有这个肉上的油水才是自己的。

在人们的印象中，房地产行业是暴利行业，资金多，利润高，周转快。可以说是稳赚不赔的生意，可开发商这么多年赚的钱都去哪儿了呢？难道都凭空消失了吗？那当然是不可能的，那么钱在哪呢？又为什么面对疫情却“撑不过”两个月？

高负债隐患

众所周知，最爱向银行借钱的就是开发商，爱用杠杆的开发商们，即使账面上有现金也要向银行借钱，而且随着这几年房地产市场的向上发展，开发商们借钱的胆子是越来越大了。

负债经营几乎涵盖了每个房企，在地产行业，不发展就意味着被吞并，所以必须拼命壮大自己的势力版图，购买更多额储备地，让同行没法一口吃掉你，可高负债购地也意味着高风险，虽然表面看起来风平浪静，一旦遇到如今的黑天鹅事件。那么这些平时累积的负债，很容易在某一节点上爆发。

开发商确实是暴利，但也确实没钱，完全是因为高负债经营导致不能留下太多资金，只要回款必须马上投入到下一个项目的争夺中，这也形成了十几年来开发商经营的一种固定模式，就像平日有些人衣着光鲜，住豪宅，吃美食，但他们口袋里的存款可能还没有普通人多，一旦遇到突发事件他们抵御风险的能力也同样脆弱，原因就是负债。

现金流枯竭

现金流一直是开发商的命门。但保留太多的现金流，企业就没法快速发展，也实现不了高周转。

在平日里，开发商们账面上的现金流虽然不多，但是一旦遇到现金问题，开发商还是有办法解决的。

（1）将开发中的楼盘抵押给银行，将库存地拿出来抵押，抵押的方式多种多样，可以说未来开发商有可能变现的收益，都可以提前抵押贷款，而一些长期合作的友行，比较相信开发商多年累积的信誉，加上整体楼市的风向也很容易借到钱。

如今银行给开发商放贷热情早已不如前几年那么高涨，国家也三令五申禁止放水到房地产行业，所以这两年很多开发商已经很难从银行简简单单借到钱，即使能借到，也要提供比原先更多的抵押。

（2）将新房价格拉低到周边二手房价以下，形成价格倒挂造成购房抢购风潮，资金很快回笼，即使价格低于备案价，也可以先把购房款收上来解燃眉之急，等之后在通知购房人，无法交易，将房款返还，这些房款开发商用了几个月，而且不用给利息。

由于疫情期间销售下滑严重，而且售楼处，中介，工地三驾马车几乎同时停转，导致即使想低价卖房也很困难，而最近火爆的网上售房多少也有些这方面的影子。

（3）社会游资，影子银行往往是一些中小开发商的救命稻草，很多中小开发商一旦遇到资金问题首先就会想到社会游资，一些有闲有钱的老板专门搞这短期拆借，一个月10%的利息是“正常收费”。

由于疫情期间社会普遍缺钱，加之国家对游资和影子银行的监管加强，各资金方都有保存自身实力的小九九，这个通道已经很难打开了。

（4）偷换概念延长债务期限，规定的给现金可以先用承兑拖三个月半年，说好了完工付80%，可以用各种“不达标的原因”先付50%，干过工程的都懂。

在平日里，开发商有困难，下面的承包商出于革命友谊，也为了今后能继续承包开发商的工程，往往都能同甘共苦一段时间，可现在的光景是，谁都顾不上谁了。

外债到期潮

根据统计，1月份95家开发商发行超过1000亿的离岸债券，创下了单月发行的记录新高，环比更是暴涨了9倍！这种行为说是饮鸩止渴一点也不为过。

外债利率通常都可以达到10%以上，有些早已跨越了12%的警戒线，开发商毛利也就在10%多一点，等于说这些债就是为了维持资金流不断裂而发，把将来的利润提前透支了。（度过这个劫，房企不破产，还能有利润的话）

从上图就可以看出，今年是外债到期的还款高峰年，会有很多无法顺利回笼资金的开发商，短期美元债到期，如今现金流即将枯竭的房企拿什么还债，债务一旦到期，引起的连环性暴雷问题如何解决。

开发商：“我太难了”。

时间刚刚好

干过地产行业的都知道，每年的八月十五和农历春节是两次开发商为下属各承包商，人工，材料，设备，机械，环境，消防等一切和工程有关的公司，企业，个人结款的固定日期。

本着“过年清账”的原则，开发商春节前把大部分资金都发了出去，家底留的不多，就等着过完年加上小阳春收割一波回款，结果疫情来的时间点不早不晚，正好卡在开发商刚把钱放出去，钱还没收上来的节点。

前面子弹打出去了，后面弹药送不上来，这阵地还怎么守，逼得开发商只能近身肉搏，不死也得挂彩。

还有这两年房市不太景气，有的开发商年前根本没法凑足钱结款，只能少部分象征性的给点钱，然后将结款日期延后到小阳春卖房的三四月份，如今开发商自顾不暇，小阳春眼看就要泡汤了，这样如何给下属承包商结款？

小结

开发商从银行借钱到政府买地，在下包给各个承包商建设，最后卖给购房者回款，再用回款到银行还旧借新，然后重复这一过程，地产开发商玩的就是左手倒右手，一个盖两个瓶的游戏，哪里催的紧就调拨一部分现金，能拖就拖，实在逼得紧就搞短期凑钱过度，这么多年这种把戏人人皆知，可就是没出过问题，直到今年新冠的到来。

本来在平日里，开发商一时半会儿还不上银行的钱很正常，可以抵押贷款，发外债，甚至找影子银行借钱等等方法很多，总之暂时渡过难关不成问题，但现在整个社会都缺钱，很难有闲钱借给开发商，在加上有些中小开发商本来体量就小，在正常光景里一不小心都容易举步维艰，现在这种行情下把钱借给他们，很有可能肉包子打狗一去不回。

再有几乎所有的开发商每月都有自己的还款日，也就是说，开发商的债务是一年循环往复的，一年四季没有不还钱的日子,就像水管一样细水长流，可一旦这个水管某部分被堵住了，短时间内并不会造成这个水管爆裂，但时间长了水管就承受不住了，早晚是要爆雷的。

属狗的水瓶座

我觉得这个依据可能有几点:

1、两个月不工作，老百姓手头没钱。不要说两个月了，才一个月，很多人都已经撑不下去了，家里不仅待不住，关键是房贷车贷压力大，没钱还房贷，焦虑不安，正常人，快要憋疯了，各种压力，特别是经济压力，已经让人快要崩溃，何况，还是两个月呢？两个月吃老本不说，一分钱不进，还有高昂的房贷车贷，很多人是一家两口，甚至是三四口、五六口人，都不能上班，甚至一大家子几户人家，都不能上班，吃净的，遭不住，因此，不仅没钱买房子，甚至没钱还房贷，在这样的大背景下，房子如何卖出去？

2、企业不复产。目前，除了重大民生项目或者生活必需品保障供应企业，以及和疫情有关的防护产品等企业开工外，大多数企业均还没有开工，特别是小微企业，第三产业和个体工商户等，都没有开工，那么，既不是生活保障供应企业，也不是重要的民生项目，房地产企业短期内也不可能开业，地产项目同样不会尽快开工的，如此下去，至少得等到四月份了，这对于房地产企业来说，真可谓寒冬，日子难熬，大量企业面临各类资金难题，迟迟不开工，意味着不挣钱，那么，拿什么去运转以弥补资金紧缺呢？因此，不开工，老百姓日子难受，企业其实是更难受，这样下去，至少今年还会倒下一批房地产企业。

去年全国已经关门破产了400多家房地产企业，今年，预计一个疫情，都会让倒闭的房地产企业不止这个数据，特别是那些要死不活、没啥项目的地产企业，将会很快撑不下去的。这两个月就是一个重要节点，年底再看看，今年会倒下多少房地产企业。

当然了，这只是针对小微地产企业，那些房产巨鳄，如全国十大房地产企业恒大、万科、碧桂园、中海等，不要说两个月，就是半年不干活，也没事。

所以说，面对疫情，20年房地产暴利的地产行业，会不会撑不过去？这个说法，也只是针对那些小微地产企业，资金困难，或者本身就已经出现资金周转困难的房企，那些大的房地产企业，特别是具有规模的、资金雄厚的企业，就是半年一年，也没事。

乌鲁木齐那些事儿

其实房地产行业并不是暴利行业，真正暴利的是地方政府土地使用权拍卖。房地产利润大概在5～10％，并且都是高资本运作，资金都是融资的，财务成本很高，所以一个项目的销售失败或者几个月零销售就会毁了一家房地产公司。比如：宁波的一个楼盘，销售价4万元／平方，土地成本就高达3万多元，建设成本4000～5000元，还有财务成本、宣传策划、销售佣金等......

AK突击步枪47

这次疫情对整个经济各方面都 有影响，对各个行业都有压力，不仅仅是房地产业，房地产有两端，一个是生产环节，一个是交易环节，而这两个环节都是需要人的见面和聚集的，所以在疫情期间房地产几乎是停滞的。

1、房地产生产环节受到疫情的影响

疫情期间全国停工停产，而建筑行业自然也是在内的，而且在城市的复工顺序上，建筑行业也是比较靠后的，这在一定程度上是影响了房地产施工的进度，各地政府对此也作出了一些调整，以帮助房企度过难关。

到三月份以后全国疫情的控制已经得到较好的控制（湖北除外），湖北以外的区域已经连续几日是个位数新增确诊病例，在湖北以内除武汉地区，新增确诊病例数量也降低至个位数，都说明疫情得到了较好的控制。

在337个确诊城市中，目前已经有86个城市是零病例城市了，有病例城市降至251个，疫情程度较低，防控较好的城市具备复工复产的条件，已经在开始让城市恢复往日的运行。

2、房地产交易环节受到疫情的影响

房地产是需要现场看房的，但是疫情期间大大减少了外出，线下销售活动几乎是停止的，但是线上看房却如火如荼，当前的AR实景看房的技术也比较成熟，在疫情期间不少购房需求者都在线上看房了，所以疫情期间虽然看似交易大大降低甚至零交易，但是随着疫情的结束，日常生活秩序的恢复，那么这些积累的需求还是会释放出来。

所以，在一季度来说，对房地产影响是比较大的，对其他行业也是如此，但是到四五月份这个状态就会改变，市场会逐渐恢复，交易就会正常化。

真正的零交易2个月，不仅房地产行业承受不住，其他行业也同样难以承受的，最难的时候已经度过去了，饭点过了不可能再吃回来，错过的旅游也不可能再游回来，但是房子不同，这是个人生大事，事关几十年的居住，该买的还是会买，疫情的影响也只是个小插曲。

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大家好，我是勇谈。“房地产20年暴利，面对疫情却“撑不过”两个月”这句话绝对不是危言耸听，而是真正会发生的。原因其实也很简单，房地产行业是一个众所周知的“资金密集型行业”，高达70%以上的负债率是这20多年来房企发展的结果。高负债率背景下就必须高资金流转，一旦资金流转出现问题资金链断裂就是分分钟的事情。借此机会简单谈谈我的观察。

资金密集型从房地产行业，很难经得起资金链出现问题，尤其是持续几个月没有现金收入

第一、销售端收入占据了房企资金来源的30%以上，在融资这么困难的背景下不少房企都是靠“卖房”度日。看过我文章的朋友应该知道，如果算上住房贷款回款，那么房企销售端的收入基本占据了房企收入的大约40%；因为从2019年开始的融资端调控深入，包括过去的一些信托基金、债券融资等业务被严格限制，不少不符合条件的房企获得资金的途径只有“民间或国外借债”和“降价销售”。

第二、全国房企一个月的销售额在1万多亿，足以说明房企对于销售端的依赖有多大。跟大家分享一组2019年的房产数据，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，商品房销售额159725亿元；从某种程度上来说2019年的房产开发投资的钱大部分是来自于房产销售；换句话说，如果没有房产销售作为支撑，那么房产投资就成为枉谈。房企如果没有投资，那么就很难得到更多的银行贷款，也很难得到地方的某些隐形扶持，这个是公开的秘密。

房企的暴利是事实，不过房企的暴利并没有为其带来足够的“造血”能力

第一、大家需要明白一个概念“暴利”跟持续“造血”能力是两个事情，房企就是这样的一个情况，虽然说利润率不低（有30%以上的毛利），但是多数房企是没有持续造血能力的。影响其造血能力除去土地等成本上涨过快外，也跟房企跟地方的急功近利有很大关系。区域房企要想做全国，500强房企要想做100强促使房企开始拼命拿地，贷款等，但是他们忽略了一个事实所有的假设必须建立在“房价持续上涨的基础上”。不过随着“房住不炒”的提出，房价只涨不跌的局面已经不现实了。

第二、任何企业面对高达70%的负债最终只能走向破产重组这一条路，房企真的很“奇葩”了。近期看到了一则海航破产清算的新闻，大家需要知道的是海航的资产负债率不过70%左右，但是我国不少房企的资产负债率已经超过了70%，其中也包括绿地、融创等一线房企。为什么房企能够跨过70%这个坎？主要还是因为他们走的是资金高流转道路。根据最新的观察来看，今年1月份开始已经有金科、富力、金地、招商蛇口等房企开始发放短期融资债券试图熬过这次“寒冬”。

综上，本身资金面就不宽裕的房企抵抗市场风险的能力就弱，一根紧绷的“皮筋”哪怕是再加大定点的力道就足够使其折断。今天的房企无疑就是这样，希望2020年的疫情能够使房企把“降负债”作为重中之重。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

最近，有媒体报道，在此次疫情开始之后，居然有近百家房企对外宣布关门倒闭。于是，很多民众觉得奇怪，向来房地产行业是暴利的行业，在房地产火爆的时候，可以説是日进斗金。而且，房企大佬们常常荣登福布斯中国富豪榜前几名，为啥疫情到来之时，房企都支撑不了几个月就倒闭了呢？

实际上，我们认为，房地产并非是暴利行业，房价成本主要是土地出让金，一块土地价格就要占房价的50-60%，房企剩下还要有工程建造成本、销售成本、员工工资、财务费用等庞大支出，房企真正的净利润能有15%至20%就差不多。一些龙头房企之所以收入不错，主要是周转率高，其他房企同样的速度，从拿于是土地，至动工建房再到工程完工，开展销售，再到资金回笼，一年周转二次，而好的房企可以一年资金转四次。

至于面对这次疫情，很多房地产企业没支撑几天就倒闭了，主要原因有以下三个：首先，这次疫情开始爆发后，房企的在建工地就只能宣布停工，这不仅影响到房企推房回笼资金的进程，而且在停工期间，大量的费用要支出，企业又没钱进账。即使疫情过后，房企开始复工，新房推出进程肯定大大延后，销售也会受滞，房企如果一直只有资金流出，却没有收益流入，一旦账面上出现资金链断裂，当然就撑不了几天的。

再者，现在房企开发的土地，大多都是高价拿来的，有的甚至面粉价格高过面包价，也就是説楼板价要高于周边商品房价，如果在房价上涨周期里面，房企只要造了房子，把自己的利润和费用直接加入土地和税费成本就可以了，再高的房价也不愁买不出去。而现在，那些前两年高价拿地的房企后悔了，因为随着国内经济下行，房地产调控深入，疫情的到来，房子就不怎么好卖了。如果降价打折促销，房企就可能会面对亏损的风险。而如果大量新房囤在手里无法变现，那中小房企只能被大型房企收购的份了。

最后，疫情的到来，房企支撑不了一两个月，主要还是疫情到来之后，对房地产销售影响是很大的，甚至可以説是一落千丈，但同时，由于房企肆意扩张圈地，前几年加杠杆过重，不要説中小房企，就算是上市房企业的负债率都达到了80-90%以上，这就导致了房企们的融资渠道不畅，房企开发贷基本叫停。在这种情况下，房企前几年欠下的债务今年到了集中偿还期。试想，部分房企的融资渠道被堵，债务集中到期，现在新房销售又如此低迷，抵抗力差一点的房企要么被收购，要么关门歇业。

客观来讲，房企并非是暴利行业，各种税费加上土地出让金占房价的绝大部分。房企的收入高主要是在提高周转率上面，但高周转率必须要在房地产市场需求旺盛情况下，这样周转率就会加快。而现如今，市场低迷使房企销售不畅，而负债率较高使房企融资渠道被封，如果加上债务今年要集中到期，。那么，对于多数房企来説，2020年房地产行业要面临大洗牌，只有少数资金实力雄厚的大型房企才有可能生存下来。

不执著财经

很高兴回答这个问题！房地产20年暴力不假，但要先了解房地产市场的发展规律，才能正确了解房地产这二十年来暴力所得的钱都去哪了。面对疫情撑不过两个月并不是危言耸听，即使没有疫情，很多开发商也都很难继续撑下去。

国内房地产市场发展短短二十年，经历了快速发展期。

这二十年来，开发商从最初的房子卖不出去，求着人们去买房。到后来七八年的快速发展期。直到2008年经济大萧条时期，才让房地产市场有时间停下脚步，进行一些调整，有了第一轮的优胜劣汰。

2009年的的大量资金释放，让房地产市场火的一塌糊涂。一年时间房价足足翻了一倍还多，开发商赚的盆满钵满。然而从2010年开始，房地产市场起起伏伏不断变化，直到2015年又连续火爆两年，暴力程度不亚于2009年。但从2017年下半年开始至今，在房住不炒的核心定位下，房地产市场不断走下坡路。但前些年的首付贷、零首付等等金融政策的支持，导致房地产市场杠杆非常之高。开发商也是疯狂拿地，土地价格不断上涨，然而赚的钱都去哪了？答案是买地了。

举例说明

通过以上房地产市场的发展规律可以看出，房地产市场确实很暴力，不然人们不可能争相转向房地产行业，也不可能造就那么多房地产行业的富豪。

然而，近两年房地产的市场的不景气，已经开启了大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的市场大洗牌。

去年，金融市场再次收紧房地产融资端的资金流。开发商的资金来源主要由借贷融资和销售获得。前面我已说过，这两年房地产市场不景气。除了个别南方城市外，大部分城市都有不同程度的下降。尤其我所在的环京区域，感受特别明显。

2019年全国有超过450家房企破产，随着融资端资金源的收紧，今年的破产房企只会多不会少。加上这两年在房住不炒的定位下，大部分房企的销量只能维持资金链不断，地主家也没有余粮了。

每年年初都是开发商跑量成交黄金时期，年初的回款，最少可以保证开发商半年内资金流不会出问题。然而这次疫情的影响，不仅打破了开发商的美梦，疫情结束后导致的后期影响也不可预知。如果疫情结束后，能快速回款补血，还有的玩。但以这两年市场的销量来看，不降价是不可能换来足够多的成交量。

开发商早早出政策，锁定客户，保障疫情结束后有足够高的成交量，给自己吃个定心丸，是一个聪明的选择。对于房地产这种资金密集型行业来说，牵一发而动全身，一旦赌输了，就无法翻身，因此现在是保命要紧。

所以，面对疫情，开发商撑不过两个月不无道理。部分资金链本身就紧张的开发商，也许疫情就是压死他们的最后一根稻草，撑不过两个月很正常。还能撑一段时间的开发商，面对这次疫情，为了自救，喊出撑不过俩月的口号，以获得政策上的支持，也是有可能的。疫情的不可预知性太多，导致大批开发商非死即伤，已是不争的事实。

京南房产置业经理

说这话有点夸张，但至少现在房地产的日子很难过。

目前的房地产市场是一个什么情况？售楼处关门，开工推迟并导致交房日期推延，人们防疫待在家里，没人看房买房，开发商有房也卖不出去，中小房企普遍资金紧张，个别的资金链断裂。说‘’撑不过两个月‘’似乎也不过分，但对大房企来说，虽然也急需资金回笼，但总不至于撑不下去了，比如恒大线上售房，确实吸引了不少的购房客，这正应了那句话‘’瘦死的骆驼比马大‘’。因此，房地产业还不会因为疫情而全线崩溃。

毫无疑问，这次突然降临的疫情对我国的经济带来的冲击是非常大的，目前防控已取得阶段性的成果，企业陆续复工复产。但房地产业仍然不能正常运行，从目前看来，即使能够开工，由于春节前后销售基本停止，资金已经非常紧张，也无法正常运行。为此，各地已纷纷出台政策，包括土地出让金、契税等方面，采取暂缓、分期上交等优惠政策，帮助企业度过难关。相信在政策的扶持下，大部分企业能够逐步走出困境，也不乏有少部分中小企业因此而遭淘汰。

个人认为，政府帮助房地产业走出困境是一件好事，但也不能和以前那样资金有点困难就大力扶持，那样很容易引起价格的上涨，稳房价的难度就会加大。既然房子是用来住的，那么价格就一定要合理，房地产才会有市场。我们不希望房地产会因疫情撑不下去，更不希望无度开发，房价还降不下来。

平淡如水5343

房地产暴利的时间已经过去好几年了。

从2016年再向前推20年，确实是房地产发展的黄金时间，可以说只要开发房地产，一定会赚的盆满钵满。

然而近几年的房地产利润空间越来越小，有以下几点原因：

1、地价上涨

现阶段土地每平米价格很多地方已经达到万元级别，房价却一万出头，即使都是高层住宅，开发商拿地的成本也占了过大的比重。

2、建筑材料价格上涨

建筑材料本身的生产多少都会对环境造成破坏，尤其是水泥、各种胶制品。随着社会对环保重视程度的提高，环保要求越来越严格，导致大量不合规的小厂关闭，因此建筑材料价格快速上涨，最后导致单位面积房价上涨。

3、人工费上涨

现阶房地产劳动力趋于老龄化，年轻人大多数都选择上学之后寻找出路，很少有选择去工地打工，这也导致市场上劳动力越来越少，因此劳动力价格快去上涨。

综合以上因素，多数房地产虽然向外公布销售额非常高，实际上利润可能少的可怜，再加上公司运行、员工工资等，同时由于疫情原因，销售停滞，资金运转出现问题，因此才会出现“撑不过”两个月这种情况。

關鍵字: 开发商 回款 传染病