從98年房改以來，中國房地產市場正式進入商品化階段。如果說21世紀的第一個十年，是房地產市場化的萌芽期、起步期，這十年裡，房地產更像是蹣跚學步的孩童。而到了第二個十年，房地產則迅速成長為國家支柱行業和重要經濟增長點，成為三駕馬車之一——拉動內需的重要構成版圖。這十年裡，房地產飛速發展，甚至大大超速了，房價與平均收入水平比越拉越大，大量人群淪為房奴。
隨著供給側改革口號的提出，房地產作為提供住房的供給方，也進入改革期。2016年12月，中央財經領導小組在中央經濟工作會議上提出“房住不炒”政策。截至目前，這一政策已堅定實施3年零兩個月之久。雖部分地區依然存在過熱、過快的現象，但整體而言，自18年末開始，各地房價漲幅大多已有所回落。
而在21世紀的第三個十年開年之際，一場特殊事件的影響，全國100多個城市，200多家房企，數千個樓盤“被”關門。樓市平均停擺週期長達1個月之久，部分城市至今尚未允許復工。
根據貝殼研究院數據顯示，1月停擺期間，二手房跌幅高達38%，多地更是連續出現零成交。整個春節期間，全國新房銷售數據更是不足5000㎡。
2月初，面對“百業待興”的局面，多省、市相繼出臺救市政策，其中涉及房地產的城市，亦高達數十個。雖然大多數以“延期開竣工、延期繳納出讓金”等合乎常理的政策為主，但也不乏衡陽、駐馬店等地，首套房首付降至20%，大大降低了購買門檻，加大資金槓桿力度。而就在29日，鎮江出臺15條新政！《關於應對新冠肺炎疫情支持城鄉建設企業穩定持續發展的實施意見》，其中提出已結清首次公積金貸款的繳存職工家庭第二次申請公積金貸款的首付款比例階段性調整為40%！也就是公積金二套房首付降至40%。
面對各地紛紛效仿、實施的救市政策，眾多買房人、網友不免議論紛紛：“房價又要上漲了嗎”？對此，黨報《人民日報》也是以十字作為回應《“穩樓市”不等於放鬆調控》，以四字“房住不炒”為堅定不移的調控政策不放鬆。
顯然，控制房價過快增長，保持平穩、合理才是主旋律。但網上也有眾多網友表示：“大家一起團結起來不買房，三個月的時間房價肯定會降下來。”
那麼，如果真的不買房，房價會降多少呢？房企們又能夠撐多久呢？
如果不買房，房企能夠撐多久？
01、根據國家統計局的數字，去年全國房地產新房總銷售額為16萬億。平均下來，每個月銷售額為1.33萬億。也就是說，假設1個月一套房子也沒有賣出去，全國房企總收入會減少1.33萬億。
02、我們再來看看2019年各房企的銷售數據。根據觀點指數研究院的數據，去年第一名碧桂園銷售總額達7715億，平均每個月銷售642億。而TOP3碧桂園、萬科、恆大，三家房企已佔全國房企銷售總額的12.5%，三家聯合起來平均每個月銷售1675億。TOP100房企的權益銷售金額集中度則已高達53%，也就是8萬多億，平均每個月6600多億。
03、上面是收入的數據，下面則要對比一下負債率。
以TOP1碧桂園為例，2018年負債率為89.36%。也就是說一旦房價下跌11%，那麼碧桂園的總負債率就達到100%；如果房價跌幅超過12%，碧桂園就會變成資不抵債的狀況。當然，這是關於降價幅度的計算，國內超過100%負債率的房企也不在少數。
04、高週轉是高速發動機，也是最大危機
10年前，千億房企還是目前各大開發商的頭號目標。而到了2019年，諸如碧桂園、恆大，已提出萬億房企的口號。之所以過去幾年發展如此之快，高週轉是最大的原因所在。著名的“地產456開發模式”即拿地4個月必須開盤，5個月必須實現資金回籠，6個月必須資金再週轉。這種對資金的超極限利用，賬上的每一分錢，不是在拿地的路上，就是在還款融資再還款再融資的路上。中國房地產，由此已轉變為一種高週轉、高槓杆的金融項目。而高週轉、高槓杆的核心所在即：錢必須是持續不斷的滾動的。一旦停下來，債務數字就會成為結構性壞賬，牽一髮而動全身。
比如，舉一個我還挺喜歡的史玉柱的例子。彼時，意氣風發的史老闆，雖然不是從事地產行業，但也是從健康領域加入到了巨人大廈建設的行列中。巨人大廈需要從原本的1個“健康”的投資額，因為增加層數的原因，投資成本迅速上升，變成了一個“不健康”的投資額。這裡，我們可以理解為負債的增加。而腦黃金的銷售額，則是支撐巨人大廈建設的源頭所在，我們可以理解為房企的銷售額。而在當腦黃金銷售出現問題，銷量急劇下降，巨人大廈一下子沒有了資金流，那巨人大廈的負債（成本增加）便成了壓垮史玉柱的最後稻草。一個原本欣欣向榮的巨人集團，轟然倒塌。當然，史老闆東山再起，對於企業管理、營銷的過人才能，是我之所以喜歡他的原因。
結論：20%是最大折扣可能，超過3個月房企將全部崩盤
所以，這個假設的結論也很清晰了。在平均超80%的高負債率的情況下，假設大家都不買房，那房企最大幅度能降價也就在20%。一旦超過，資不抵債，風險是巨大的。
而從345的開發模式中，結論也很清晰。假設大家都不買，第一個月，房企可以選擇以價換量。但如果超過3個月不買，345的開發模式將直接崩盤，類似巨人大廈的案例便會遍佈全國。
寫在最後：
當然，以上情形是顯然完全不可能發生的。畢竟，房地產的牽扯麵太大了。筆者在這裡，更多還是號召大家理性看待房地產，理性購房。如果每個人都能夠堅定不移的按照“房住不炒”的政策來貫徹，那房價迴歸合理，一定是會實現的。
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