同一個小區的兩套房源，一套朝南，正對著大馬路，比較吵；另一套朝東，對著小區花園。
樓層、價格差不多，應該如何選擇？
—— 買房實操系列問題
這個問題，在買房過程中、已經鎖定某個樓盤之後，經常遇到。
此時，小區的位置、配套、小區環境一樣，
挑房源就需要對比房子本身的採光、視野、通風等這些內部因素了。
1.
先說採光和視野。
採光的重要性，沒經歷過的人可能很難懂，
但如果去問問那些曾經住過（或現在還在住）城中村、隔斷房、地下室的人就知道，
房間有自然光、尤其是有陽光直射，是多麼寶貴，
換算成租金的話，一個月能貴好幾百塊錢。
我在北京租過的一套房是朝北的開間，租金4200元/月，同一樓層南向就要4500元/月。
—— 這還只是「有光」和「有直射光」的區別，你品，你細品。
朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影響越小，
北向戶型的折價也越來越不明顯。
但另一方面，採光會影響房間的溫度，終年沒有陽光直射的房子，住起來溫度明顯偏低，
沒有暖氣的冬天，要多蓋一層被子…
至於視野，
就目前國內的建築高度來說，很少有超高層住宅，
所以可以簡單粗暴的認為，33層及以下的住宅，樓層越高，視野越好。
同一樓層的視野好壞，則看朝向。
好的視野有：
小區花園、市政公園、車水馬龍燈紅酒綠的城市景觀、海景江景湖景等，是加分（錢）項。
不好的視野有：
垃圾場、臭水溝、高架橋（噪音）、雜亂的城中村等，是減分（錢）項。
2.
最好的戶型，是南北通透，這點沒什麼好質疑的。
真·南北通透的戶型是這樣的：
（南北通透）
主要特點是：
客廳和餐廳分座南北，都有窗，
入戶門在側邊，對著客廳陽臺的不算（風水上這叫穿堂煞，不是優點，在開著窗的狀態下試試開門關門就知道了…）。
不過話說回來，在大城市，這樣的戶型是很奢侈的，
能有這種戶型小區，要麼是比較老的多層，要麼是比較貴的改善型小區甚至豪宅。
一般只要戶型方正，沒有硬傷，就都算可以，不會有太大的折價。
3.
以上，是影響房屋價值的主要內部因素，
但歸根結底，價格才是最重要的。
一般來說，同一個小區內部的相似戶型，因為樓層、朝向、格局等造成的價格差異，差不多能到10%甚至更高。
比如，一個33層的小區100平左右戶型，
高層、朝南、面向小區花園、南北通透的邊戶，總價200萬；
而低層、朝北、面向高架橋、通透性一般的中間戶，總價就只能賣到180萬這樣。
如果一定要給各個因素定價的話，可以認為：
樓層約佔2% - 3%；朝向約2% - 3%；視野約佔2% - 10%＋（越稀缺的景觀溢價越高） ，通透性約佔1% - 2%。
—— 以上數據沒有權威出處，就是房子看多了總結出的大致經驗。
4.
在實際中，這些因素好的壞的往往會交織在一起，比如開頭提到的那個問題：
同一個小區的兩套房源，樓層相同，
一套朝南採光好，但正對大馬路，比較吵；另一套朝東採光一般，但對著小區花園，安靜景觀好。
應該怎麼選？
我的建議是這樣的：
如果兩套房價格一樣，喜歡哪個選哪個。我傾向於選第一套，因為噪音可以通過裝修改善，採光卻很難；
如果兩套房有價差但差別不大，一平差幾百塊這種，選單價貴的那套，
因為這多半是市場大部分人選擇的結果；
如果兩套房有價差且差別較大，一平差了上千塊、幾千塊，這時候要仔細對比下兩套房，（尤其是二手房，很多時候房東報價會很隨意，不是誠心想賣。）
但，想支撐這麼高的價差，貴的那套必然會有比較明顯的優點。
如果你找不到這個原因，就選更便宜的那套。
——既然價差已經到了看不懂的地步，不如干脆佔據一個低位。
只要買入價夠便宜，下跌的空間就很小，
便宜進，便宜出，便宜就是硬道理。
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