刘华银mark

看过一个日本的故事，跟大家讲一下。

日本的一家中产在房价几乎最高的时候把自己住的小房子卖了，贷款买了一个更贵的大房子。这时候他的工资刚刚好够还贷款的，家里生活就已经很拮据了。

那时候日本人对经济对、自己的房价都很狂，说东京的一条街可以买下美国，这种氛围影响了所有日本人。

这时候他的想法是反正房价要涨，等过几年把这个大房子卖了，再换回小房子，可以挣一大笔钱。再说了，即使说房价上涨不多，他的工资也是会上涨的呀。肯定过几年后还款就不费力气了。

但是让人没想到的是，日本的房价突然崩溃了。更让人没想到的是他的工资不但没有涨，反而还降了一些。

这时候他就很尴尬了，把这房子卖了，还完贷款就没剩下什么了，以前的房子也被卖了，没有钱也再买不起了，他已经无家可归了。

于是他想了一个办法，把这个大房子租了出去，然后自己租一个小的。用租金的差价加上他的工资收入勉强还贷款。

他这种情况还算比较好的，自己的工资收入也不低。如果真是贷款在自己能力范围之外的话，可能只能破产了。

美国类似的故事也有很多，只不过美国人似乎还没有这么精明，房价泡沫破裂后，很多人直接就破产了，房价泡沫的破裂直接造成了08年的次贷危机。

莫水宏观经济

你还别说，我一个朋友恰巧经历了整个日本房价泡沫破灭的过程。

我这个朋友今年60多，做生意的。闲聊的时候，说起了那次投资日本的过程。

他家里不错，他可以说是中国最早做生意的一批人。

当日本经济蓬勃发展的时候，国内好些人其实已经定上了日本的房地产。

当时，他投资大概150多万人民币。

开始的时候，仅过了一年就增值了大几十万。

你说厉不厉害，但也可以看出泡沫多大。

可高兴还没半年了，泡沫破了！

因为他是全款买的，当时卖的话大概减值三分之一。

但从顶峰可是50%多！从200多万掉到100多啊！

据他说，帮他们买房的日本人跳楼了！

而且，他们做生意的朋友讲，那几年日本商人很多都死了！

你这就可以看出当时对日本的影响！

炒房的咱就别提了！

狂浪大侠

当年日本和美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房得中产都怎么样了？

一、加杠杆炒房和买房的在街头当流浪汉了，资不抵债，一辈子赚的钱也不够还为房子欠下债务，再工作赚的钱也要还债，不如去流浪。现在美国和日本街头流浪汉除了外国人、神经病、智商有问题的，就是加杠杆买房和炒房的中产了。不要小看美国和日本街头流浪汉，他们一部分可是大专生甚至本科生，都是金融危机后倒下的。

二、跳楼和上吊了。上个世纪90年代，日本房地产泡沫破灭，不少加杠杆炒房和买房的选择了上吊，去森林里面上吊。跳楼也不在少数，美国好一些，美国2008好一些，个人破产法比较完善，了没有必要去上吊跳楼。

三、一直在打工还债，从中产变成超级穷人，赚的钱只够还债，生活都社会底层，每月还得向国家拿救急款，这个美国很多的，2008年后倒下炒房和不顾收入加杠杆买房中产大多数都拿美国政府发的粮票和救急款，有的白天上班，晚上去救急地方领取食物，美国有专门派发食物的地方的。

刘华银mark

大家好，我是勇谈。对于国人来说比较熟悉的房地产泡沫破裂的例子其实就是上世纪80年代的日本和2008年美国爆发的次贷危机，房地产泡沫破裂后加杠杆买房和炒房的中产阶级一下子变成负资产是很常见的事情。多数人都选择了破产或者拒绝还房贷，以至于脱离银行倒闭破产，引发流动一系列的金融危机。借此机会简单谈谈我的观察。

加杠杆买房和炒房在房地产发展过程中很多国家都出现过，之所以泡沫会破裂主要还是监管出现了问题

第一、日本和美国房地产泡沫破裂，引发金融危机的原因都是犯了同样一个错误“认为房价会持续上涨”。从理论上来说，因为大城市人口持续增加，居住需求增加，城市土地本身的稀缺性导致了房价会持续上涨。这也是上世纪80年代日本敢对于房地产持续释放资金和美国金融机构敢发房产次贷的主要原因。但是实际情况是，当房价上涨到一定地步后就会滞涨，因为人的购买力是有限的的，而人的需求会因为高房价而被抑制。

第二、加杠杆买房和炒房的人其实也是多数认为“房价会持续不停上涨”，而忽略了过高房价对于经济的抑制作用。一个最简单的例子就是，因为高房价的带来居民消费降低、生育率降低等已经很明显了。毕竟社会上的资本不可能是无限的，大量的资金涌入房地产的后果就是其他行业没有资金可用，最后就是逼迫大家全部进入房地产行业，引发经济危机或金融系统风险。

日本、美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房中产过得都很惨，资不抵债是必然

第一、房价腰斩资不抵债，最后倾家荡产的人不在少数。曾经看过这样的一个日本故事，一个日本某大学的老教授赶上了上世纪80年代的日本房价暴涨时期。跟其他人一样，把自己所有的积蓄用来购买了东京郊区的一处房产，根据规划来说未来3-5年这块会成为新的商业中心。谁知道最后日本房价泡沫破裂，这块房产价值腰斩，银行逼迫提前还贷。老教授不得不把自己所有的资产做抵押给了银行，如今郊区房产还在废置，自己也开始了租房生涯。这样的例子在日本和美国有很多，这也是为何从上世纪80年代后日本基本所有的财团包括民间资本不再轻易进入房地产行业的原因，因为有过这样的教训，而且是全民教训。

第二、我们不是没有这样的教训，上世纪90年代海南地产就发生过类似的事情，只能说国人太健忘。看过我文章的朋友应该知道上世纪90年代（91年左右）因为海南单独设省，吸引了大量的资本进入。房地产企业在这个时候蜂拥而至，超过2万家房企在海南这个小岛聚集，1年时间就让海南的房价达到5000元左右（这可是91年哦）。最后泡沫破裂，大量房企倒闭这波风席卷了全国。

综上，我们应该庆幸2016年高层提出了“房住不炒”的定调，甚至2019年12月份已经明确了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。如果说过去是因为计划经济向市场经济转型我们尚未有经验，如今我们再犯同样的错误就不应该了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

广大人民群众不要听头条忽悠，这年头傻子才会买房，中国人口老龄化，单生子女家庭越来越多，人口急剧下降，而开发商还在以百米冲刺的速度建房……保守估计中国房子够40亿人居住，有钱人都有几套房甚至于有的有十几套，没钱的始终买不起，现在房子都是有价无市的局面，事实就是这样，以前随便一个智能手机都要1千多，现在几百块都没人要，十几年前汽车只有老板买得起，现在满大街都是便宜小车……时代在变，什么东西多了就不值钱，物以稀为贵，铁一般的事实，科技发展飞快，现在社会发展比你想象的快，十几年前的电视机你会买吗？十几年前的手机你还买吗？十几年前你爸为你在农村修的房子你要吗？十几年前的装修风格你喜欢吗？十几年前的装修材料你还用吗，却不说二十年后的房子是不是危房！手机，汽车，房子这些东西更新换代也快，二十年之后最不值钱的就是房子！

o小花妖

从发达国家的自有住房率和房产税上来说，其房地产市场很少有炒房客出现。虽然发达国家的消费观念多以超前消费为主，但对于大额的超前消费，还是相当谨慎的，不敢轻易尝试对自己信用有风险的投资，尽量避免让自己背负高额债务，且发达国家大部分居民住房条件都非常好。没有炒房必要，即使炒作也不会有接盘侠。况且在炒房期间不但要付房款，还要付房产税，尤其在房产税很高的国家，毕竟地方政府的主要财政来源就是房产税。

美国

美国房地产泡沫起因

从上世纪末老布什，克林顿，到本世纪初小布什，三位总统都以提高自有住房率为目标，倡导提前消费，刺激住房贷款，尤其在小布什执政期间，为了挽救经济增长颓势，制定了“居者有其屋”计划以刺激地产为核心拉动经济，其实这点和我们现在所做的很像，只不过当时的美国已经高度城镇化，且大部分富人和中产已经有了自己的自有住房，地方只好把购房需求转向中低收入人群。

很多金融机构销售员，为了收取更多的手续费，盲目发展客户，不断拉低贷款门口底线，而其他公司的经销员也为了利润加入到了这场不断升级的竞争当中，不知不觉中客户的借贷门槛已经没有底线了，零首付，不查收入，不看资产，只需声明自己的收入情况，不用提供任何还款能力证明，就可以借到钱。甚至一些房贷机构为了增大放款额，帮助客户编造虚假信息。美其名曰“金融创新”，这样就使很多本来不符合借贷条件的购房者用贷款买了房，而一些无收入人群，看到有这么便宜的事儿，也纷纷加入了不借白不借的队伍，而伴随不断增多的房贷而来的，就是高风险的次级贷款，这也成为了日后房地产泡沫破裂的导火索。

还有很重要的一点就是，在美国选择浮动利率和无本金贷款的购房人很多，因为大部分时间利率都是下行的，浮动利率有3，5，7，10年，浮动利率贷款的特点就是，在还款开头几年，每月只需支付很低的按揭即可，等到一定时间后，在重新调整利率，那时还款人就会感觉压力陡增。而无本金贷款在第一年甚至只需要提供1%的利息就可以了，即使利率从第二年开始变更，也不会超过上年的7.5%，假设第一年还款100，按上限计算第二年还款107.5，第三年115.6，第四年124.2，第五年133.5，第六年143.6......第

十一年时需还款206.1，还款额度十年翻倍，二十年后395.1再涨一倍，也就是说这种返款浮动看似是7.5%的年增长率，但其利滚利的浮动模式已经接近年增长10%的水平了，在经济不景气的美国社会中，很少有人能确保自己十年收入翻倍，况且这些借款人大部分都是中低收入和无任何收入的人群，其实这也从侧面反映了很多美国人对自己财务状况极不负责的态度。

美国房地产泡沫破灭后

要了解美国加杠杆购房者的结局，就不得不提到HAMP计划。

房产泡沫破裂正值奥巴马执政期间，房地产泡沫破裂的几年里，初期就有上百万个家庭出现了房贷逾期问题，而且大部分都是三个月一分钱不还的严重违约，而且随着时间延长，无钱可还的家庭越来越多，等着被收走的房子也在不断增加，如果把这些房子全部放在市场上拍卖，不但会降低拍卖价格，也会导致其他正常居住的房产价格下降，房产资不抵债的情况会蔓延的更广，从而让人们产生更强烈的房价下跌恐慌心理，政府为了缓解信用不良的房产对社会其他房产价格的影响，全面推广HAMP计划，同时扩大享受者范围，针对那些有工作，有继续还款意愿的债务人，推出长期清偿债务计划。让还款人继续住在自己被债权方“收走的”房子中，降低每个月支付的利息，以未来的收入作保，继续偿还违约的利息，保住房主不被银行扫地出门。

很多房主都对HAMP计划报以希望，纷纷请求加入该计划，可早期加入该计划的，约三分之一家庭都因各种状况导致再次违约，这是因为经济下行的情况下，市场无法保证就业岗位，即使降低每个月的还款利息，这些负债家庭也无法按时获得足够的工资收入来偿还利息，不仅如此由于加入该计划，为了将还款时间延长，反倒将房贷总额增加了，这也给本就被负债压得喘不过气的家庭，加上了更重的负担。以至于有人评论这种拯救房贷计划，更像是一个二次负债陷阱。

通常情况下负债人知道自己的债务情况无法按时按量的偿还每个月的还款，索性就不再向银行继续还款了，而HAMP计划给了负债人保住自有住房的希望，以降低还款额度为诱饵，榨干负债人的最后一滴油。

而有些负债人加入该计划的目的也并不纯真，在该计划执行期间，银行是不会将负债人扫地出门的，即使有几个月的逾期，银行也会优先处理那些没有加入该计划的违约人的房产，毕竟在美国潜在违约房产超过千万，所以在这期间只要负债人表现出一点有还款意愿的举动，即使暂时不还钱，也能继续住在还没被银行收走的房子里。

美国房地产行业的高流动性、高杠杆、提前透支大额消费的理念最终戳破了房地产泡沫化，而最终的受害人大部分都是前几年利用杠杆购入自有住房的美国民众，民众因利率违约导致信用破产，又被救市计划二次剥削，这也是民众反对金融创新的重要原因。

日本

日本房地产泡沫起因

美国强迫日元导致房地产泡沫破裂的原因大家都知道，日元剧烈升值的效果就像给日本服用了大量激素，导致了日本经济表面强大，内里空虚的假象，并且日本长期保持低利率，也加大了利用杠杆购房者的数量。在各种因素不断刺激下，房地产这个脂肪肝迅速增生，导致无人关心真正能带来肌肉增长的制造业，也使得金融系统患上了心脏病。

美国控制国际金融组织和日本签署了广场协议，针对日本银行普遍准备金偏低的软肋下手做空日本，从而导致了一系列泡沫破裂的连锁反应。

最为重要的是，日本因常年受美国保护，即使知道这些针对自己而来的猛药，会让自己病入膏肓，但也无法对美国宗主说不，只能眼睁睁的看着各种并发症不断爆发。

日本房地产泡沫破灭后

泡沫破灭后，很多购房者无力还贷被银行收走房子，也有些人直接将房子过户给妻子儿女后，自己选择背负债务流浪，甚至还有自己在公园住，将房子出租给别人，用房租还贷的可笑事件，为数不少的破产者因为羞愤和不想给社会带来麻烦的思想，直接选择挂在了树上。

新一代的年轻人，即使有钱也暂时不敢买房了，而是转向租房，这也催生出新的共同住宅模式。

更崇尚自由的年轻人，看到地产泡沫破裂后的惨状，在购买房产时变得更为谨慎。更喜欢流动性更高的现金，况且年轻人本来就没有爱攒钱的习惯，导致中年及以下人口拥有自有住房的比例仅28.4%。

2000年左右的时候，一位50多岁的日本老人经过上海人民广场，指着一幢大厦说了两句话：“日本经济好的时候，我有5幢这样的大厦。后来一下子没钱了，我好多朋友都去地铁睡纸箱子去了。”而他本人则跑来中国打工。从这点就可以看出，房价崩盘后影响到经济，从而传导到就业问题上，这也是为什么我们一直强调房价不能崩的原因之一。

结语

分析完日本和美国的房地产问题，肯定会有人问我们的房地产行业泡沫又该如何。

通过对以上两国的分析，我们应该知道日本因外部干扰，美国因金融创新导致的泡沫破裂问题，很难直接套用在我们的房地产行业中，而且我们还有社会主义市场经济（计划经济和市场经济双轨）作为保障，从这次疫情的防控上就可以看出来，遇到困难问题，国家的统筹力是很强大的，所以在短期内真的不用担心我们的房地产泡沫问题。

属狗的水瓶座

房地产泡沫破裂最直接的结果就是银行和房地产公司破产倒闭，引起各行业进入经济寒冬，中产阶级不但房产贬值，收入也相应大幅度减少或者失业没有收入，因此大多数受到房地产泡沫破裂冲击的人都背上了沉重的债务，加杠杆买房和炒房客估计受伤更重。

• 一部分人迫于还贷的压力，选择变卖家产、汽车用来抵债，有的甚至连房产也卖了，但还是还不上贷款，炒到最后，房子、家都没了，贷款还没还清，因此有的不堪还款压力，直接选择了自杀，但这毕竟是少数。
  

• 一部分人因为债务和收入问题，一直在家啃老，一生在借贷和寻找工作中郁郁而终，这类人占绝大多数。
  
• 还有一部分人，为了无法继续正常生活，变成了流浪街头的流浪汉，露宿街头，捡垃圾为生，部分女性甚至走上街头，靠自身赚钱还债。
  
• 房地产泡沫破裂，还导致了家庭离婚率上升，因为可以通过离婚保全妻子和孩子的财产，和中国通过离婚增加购房名额有异曲同工之妙。
  

房地产泡沫破裂危害巨大，因此中国实行房住不炒的政策红线是保护普通人的生活，并不是保护炒房客。

希望能帮助到你。

进阶之梯

当年日本和美国房地产泡沫破灭后，加杠杆买房和炒房得中产都怎么样了？

一、加杠杆炒房和买房的在街头当流浪汉了，资不抵债，一辈子赚的钱也不够还为房子欠下债务，再工作赚的钱也要还债，不如去流浪。现在美国和日本街头流浪汉除了外国人、神经病、智商有问题的，就是加杠杆买房和炒房的中产了。不要小看美国和日本街头流浪汉，他们一部分可是大专生甚至本科生，都是金融危机后倒下的。

二、跳楼和上吊了。上个世纪90年代，日本房地产泡沫破灭，不少加杠杆炒房和买房的选择了上吊，去森林里面上吊。跳楼也不在少数，美国好一些，美国2008好一些，个人破产法比较完善，了没有必要去上吊跳楼。

三、一直在打工还债，从中产变成超级穷人，赚的钱只够还债，生活都社会底层，每月还得向国家拿救急款，这个美国很多的，2008年后倒下炒房和不顾收入加杠杆买房中产大多数都拿美国政府发的粮票和救急款，有的白天上班，晚上去救急地方领取食物，美国有专门派发食物的地方的！

楼市细评

不要什么都跟日美比较，体制不一样，经济模式也不一样

麻辣小土豆

从长远看：这些人“买房”没有错！早晚都可以卖出去，而且能够“卖”出好价钱。但是，条件是：：必须有能力支付银行贷款。如果没有能力支付银行贷款 ，可能 ，完全走到-反面！！

關鍵字: 产都 房价 日本