羊城晚報訊 記者趙燕華報道：3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，這份被業界稱之為“緊箍咒”升級的房地產新政，關鍵詞除了“限購”“發展安居型商品住房”外，最重磅的“深水炸彈”，當屬現房銷售在全省落地。這意味著，已經實行26年的商品房預售制，將首先在海南省消失。
對此，業內分析，這顯示出海南實施“去地產化”的決心，也要擺脫對房地產的依賴。儘管此前廣東也曾傳出“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”的消息，但後來也沒了下文。有專家認為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方是無法複製的，未必是一份人人能抄的作業。
唯一反向升級調控樓市的省份
近一個月來，無錫、西安、衡陽、東莞、山東等多地出臺涉土地出讓金繳納方式和期限、放鬆預售條件、拓寬融資渠道等紓解房企資金壓力。在此背景下，海南成為國內唯一一個反向升級調控樓市的省份。
3月7日晚，海南省召開新聞發佈會，除了宣佈“對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”外，最大的政策亮點莫過於“新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度”。這意味著海南成了國內首個全域推行現房銷售制度的省份。海南省住房和城鄉建設廳的回應是，此舉旨在遏制投機炒房，防止居民佔用過多社會公共資源，從而“為自貿港建設提供充分的空間要素保障”。
現房銷售直插“高週轉”命門
取消預售，這對房地產市場來說，是顛覆性的。
商品房預售政策，直接帶給開發商兩大好處：一是減少了現金流的壓力，只要支付了拿地成本，很快就可以開賣。二是助長了房企“高週轉”模式，速度快的房企，從拿地到開售，只要四五個月的時間。副作用則是，質量投訴、貨不對板、合同糾紛、延期交房、配套設施虛假宣傳、開發商跑路等一系列問題。採用現房限售，這樣的問題和糾紛、投訴，就會減少很大一部分。此前，只有廣東中山等地作為試點，嘗試在個別項目上，採用現房限售的方式。這項改革並沒有形成非常強有力的結論。
如今，海南宣告這項興起於1994年的商品房銷售制度被打破，將對房地產行業帶來什麼影響？
“首先，預售制度下房企開工建設一般6個月可達到銷售條件，交房一般是3年。現房制度等於給房地產市場直接按下了剎車鍵。”某大型上市房企地區營銷負責人告訴記者，這對於習慣了高週轉模式操盤、高資產負債率且現金流比較緊張的房企來說不啻為不小的考驗。
一旦全面實行現房銷售，對供需會否造成影響？中原地產首席分析師張大偉認為，由於現房銷售制度主要適用於新出讓土地，房企手中大多儲備有1-2年存量土地、在建工程，政策當前尚不會對海南樓市產生明顯影響，但後續會逐步顯現調控效果。
廣東等地也曾調研“取消預售”
在廣東省房協理事趙卓文看來，在海南進行的樓市規則顛覆，影響不會特別大，可以看作一個更綜合的大試點，因為“海南擁有其他地區沒有的特殊資源和特殊條件，海南可以不靠房地產吃飯。其他城市盲目抄襲，並不合適”。
2018年，住建部曾經向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省徵求意見，要求對商品房預售許可進行深入研究。
在不少業內人士看來，在當前這樣一個特殊時期，海南推出房地產新政，是管理層給市場發出的一個明顯的信號。“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現得淋漓盡致。儘管發生了疫情，房地產的調控政策仍有持續性和穩定性。但同時也認為，當前樓市調控主基調是“房住不炒”，實現房地產市場的平穩運行。此時取消預售制勢必會造成對部分房企的衝擊甚至毀滅性打擊，易引發經濟的系統性風險。因此短期內國內其他省份跟進海南現房銷售政策的可能性不大。
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