全文約五千字，是關於房子的百科問答，有點長，建議睡前閱讀。
購房其實是門技術活，限購資格，稅費，貸款，流水這些其實都可以處理。購房其實也是個講緣分的事，最好的不是最合適的，最合適的才是最好的。
——成都樓市觀察員
第一條：成都買房最基本知識說法
一 無論投資還是改善自住還是剛需
房子考察五要素：格局，朝向，配套，房東人況，性價比。
二 成都基本說法：
1東貧西貴南富北亂
2東進西控南拓北改中優，一山連兩翼
3目前成都三圈層附近不限購最近的只有廣漢了
4出三環非成都
棚改戶
第二條：成都未來的發展規劃
成都以後，1.5環內是會逐漸減少居住的。主要是市政公園，商業區以及打造成都文化名片的歷史人文景區。所以成都老房子會越來越吃香，投資首選。
1.5環到3.5環左右，會成為主要的城市生活區。以下幾個方面來講，交通上，兩條環線地鐵的修通，和其餘17條地鐵無縫鏈接。
發展情況上，特別是二環到三環區域，無論東南西北是大樓盤，新樓盤，配套設施，都是目前最好的。也是投資好地段，不過目前房價都比較高。
地段上，這個位置，是承裡啟外的一個契接口，各種中心也陸續往這個區域轉移。
3.5以外是打造特色經濟區和產業區的規劃，也是房價最容易受影響的區域。投資需要謹慎。
成都規劃
第三條：關於改善型購房的選擇
刨去其他幾個因素，很多人對樓層，朝向有特殊要求。這無可厚非。畢竟中國人習慣坐北朝南，而且有些人喜歡一樓帶花園，頂樓有躍層。
甚至我以前還遇見過帶羅盤來買房的。。。。。
當然這裡涉及到一個風水問題，其實老祖宗傳下來的東西，還是真有用的。
《葬經》裡面定義過，氣，乘風而散，遇水界止。氣運風水佈局對整個居家舒適度，尤為重要。
很多人買商鋪或者寫字樓，是最重這些的。
當然，住宅其實也講這些，比較複雜，通俗來講的話，有南北通透，朝南，戶型方正等。
教大家一個最簡單的方法，來判斷整個房子的居家舒適度。
進門前，深呼吸，然後放緩情緒，仔細感受身體整體的觸覺。然後進門，仔細感受下在屋子內整個身體的感受。
人的潛意識，或者第六感官，會帶給你最直接的對於這個房子的感受的。
聽起來好像天方夜譚，實際上非常接地氣的一招。
改善型購房
第四條：關於購房會經歷的心理過程
一般購房者會經歷如下歷程：
第一階段，看哪套房子都不滿意。這個階段因為還不瞭解各種關於房屋的知識，總是覺的美中不足。
第二階段，歷經各種房屋後，又覺得好像哪個房子都有可取之處，但是又沒有特別想要的。這個時候開始反思自己實際情況和真正購房的目的了。
第三階段，要麼迫於無奈，稍微滿意的選一個，要麼覺得氣餒，對購房失去信心。
用文縐縐一點的話語來說，這三個階段是看山非山，看山似山，看山不覺山。
我一般的建議是：
第一步先不考慮那麼多，把附近符合自己初步要求的房子都看一下，然後做到對房子基礎知識的瞭解，具備能看出房子好壞優劣的眼力。
第二步是結合自身情況和趨勢。選擇地段和區域的偏好小區，重點挑選房源。
第三步，挑選出兩三套滿意房源，再做特定分析建議，選定後，再去處理價格，房東人況等問題。
買房子是件大事，必須慎之又慎。因為房子不像蘿蔔青菜，買到不好扔了便是。這個東西對很多人來說，是自己或者父母半輩子的積蓄。而且如果住進了不滿意的房子裡面，就像渾身難受，如鯁在喉的不舒服！
哎，購房好難
第五條：關於法拍房的相關問題
先說法拍房吧，目前成都的法拍房開始起來了，原因沒別的，就是很多沒資格的人想趕上成都房子這趟車。
第一點，法拍房的風險。
主要的事三種風險：債務糾紛，租約風險，特殊風險。
債務糾紛，簡單說就是存在二抵三地得問題。
租約風險，簡單說就是存在隱形的長期租約。
特殊風險，包括無法落戶，不能馬上入住，大額拖欠費用等。
這些風險，其實可以解決。但是喃，在法拍房這個市場裡渾水摸魚的人很多，所以騙子也特別多，要慎重。
一般說來，成都目前20家左右法拍房機構，收費都在5個點左右。如果遇見收的特別低的和特別多的，基本就是騙子。
法拍房簡單來說，三個特點：不限購，低價格，可貸款。
貸款一般公積金不行，這個達不到法院15日內收款的要求。低價格，法拍房喊的是起拍價在市場價5-7成左右，但目前隨著這個市場的熱，目前大部分起拍價都在8成左右了。
另外一個，法拍房的稅費是按照成交價來算的，這個跟二手房按核稅價算是不一樣的。
法拍房
第六條：講下成都的教育資源
成都的教育資源，主要集中在青羊區和錦江區。
成都最頂級的六所小學，分別如下：泡桐樹小學，鹽道街小學，龍江路小學，成師附小，成都實驗小學，北京第二外國語小學。
最頂級的中學是成都四七九中，嘉祥外國語。
眾所周知，房子升值有很多原因，其中決定升值最快和保值最穩的，無非是學區房。
中國人向來如此，為了下一代的教育，讓娃娃贏在起跑線，真的是可以拼命的。
哎，可憐天下父母心吶！
投資的話，可以買頂級學校附近的老房子，不愁賣。如果手上錢財富裕，也可以買附近好一點的品質樓盤。
不過，頂級小學附近的品質樓盤，三環內的，基本沒有單價3.5萬以下的了
如果是普通老百姓，就不要追求頂級小學了，就就買區域內比較好的學區房就可以了。
學區房
第七條：關於成都東進政策的來龍去脈
嚴格來說，成都有三次東進。
82年的時候，成都市的總體規劃中就提出了東城生產的概念。99年的時候，東調過程，就把成都變成了一個現代化的新城。
在這次的東進中，奠定了攀成鋼，這個與春熙路並稱的繁華區。
第二次東進，以大面和三聖鄉為樞紐，又一次讓東四環一帶，充滿了宜居宜活的新城東。
第三次也正是目前的東進，要以人文東城打造。集大學城和旅遊景點為一體，打造人文東城。
整個東進在成都的十字方針中，是排第一位的。毋庸置疑，未來的龍泉，發展也必定名列前茅。如今，這種趨勢，都開始顯現。
成都東進
第八條：關於北改的來龍去脈
成都北改，由來已久。
關於北改的調侃話語，有這麼一句：東到日本，西到哈薩克斯坦，南到澳大利亞，北到昇仙湖
作為以往“亂“的代表區域，城北北改的“口號”已經喊了7年：改造規劃總為195平方公里，涉及金牛、成華、新都三個區，東起新成華大道，西至西大街-金牛大道（老成灌路），南抵一環路（局部至府河），北至繞城高速金牛、成華北邊界，並含鳳凰山片區、大熊貓生態片區、火車北站片區、曹家巷片區。
好吧，關於北改確實是積怨頗多，沉珂頑疾。光是一個荷花池市場，就利益錯綜複雜，牽扯甚廣。
國際商貿城建成已久，還是當初某位大人物親自主持的，然並卵，幾屆大人物你來我往，這個荷花池還是穩如磐石，商貿城依舊門可羅雀。。。。。。
人是活的，總不能被屎尿憋死吧（原諒我的粗魯哈）
這裡整不動，又難得政績，咱們不妨破舊立新，搞個北部新城的新方針，於是，城德一體化就出來了。
2013年的8月23日，成都與德陽兩市便籤署了《成都德陽同城化發展框架協議》和《關於共建工業集中發展區的協議》，通過了規劃、工業經濟、政府採購、交通、教育、旅遊、城市水源地保護、金融等8個合作事項。
金牛——新都——青白江——德陽，這樣一條線路，油然而成。
既然二環內骨頭難啃，咱們就開始從外側入手，大風，新都，青白江的國際自貿區，廣漢連通。
交通上，三號線已經直通新都了，再來個沿線，把廣漢連起來。連不到廣漢，沒事，咱們還可以開個廣漢到三號線的直通快車嘛。高鐵上，從東客站出發，到青白江13分鐘，到廣漢北18分鐘。
招商上，大力發展青白江自貿區，打造一個國際化的自貿區，再以此為樞紐，連通德陽和成都。
總之，這次的北部新城不光是口頭上喊喊，是的確已經在全方位佈局了。
北改
第九條：關於投資的簡要看法
先說投資，很多人一想到房子，就想說買成都南邊，千萬不要買北邊。南邊是目前發展最好的，北邊也是成都目前最不好的地段，這毋庸置疑。但是關於投資，很多人沒有注意到其中隱含的幾個問題。
簡單來說，有個時效性，保值性兩個問題。
舉個例子，很多人問我，買市中心的老房子好，還是買郊區的新房子好？
這是個因人而異的問題。牽扯到了保值性和時效性的問題。
你需要考慮到多長時間？考慮到不同地段受政策的影響程度？考慮到自己這比投資是什麼目的？要達到什麼效果？
首先，老房子肯定漲價漲不贏新房子，其次市中心按照目前的規劃，就算政策再怎麼變，房價大幅下降的可能性也基本沒有，而郊區，基於政策，風向以及市場的引導，短期看會出現大漲大落的情況。
打個比方，市中心的老房子從20000漲到30000很難，但是郊區的新盤從8000漲到20000就容易的多；同樣，市中心的老房子從20000下降到15000很難，而郊區的房子從20000下降到15000就很容易。
這樣說，大家就明白了。如果你只是考慮短期投資，比如5年內要見比較大的成效，那麼建議找好郊區的地段。如果你只是有筆閒錢，覺得放在銀行損失太大，但又不想擔太大的風險，那麼就建議買市中心的老房子。
當然，一切的前提在於，如果 你沒有更好的投資渠道，而又有閒錢不想貶值，那麼慎重的投資房產，是不錯的選擇。
房產投資
第十條：關於公寓的正確看法
所謂公寓，原來我都以為是針對沒資格的人的。可是後來才發現，我理解錯了。
特別是後來帶客戶看了蘭博，來福士和望江名門之後，才發現這個20元的物管費，收的還是物有所值的。
舉個最近帶客戶去看的來福士為案例，省體育館，4萬多點一平的公寓，不通氣。
是不是難以想象？
是的，剛開始去的時候。我也覺得難以想象。
特別是聽到14一平的物管費，我內心直罵坑爹。
可是假如你親人疾病，當天告知物管，第二天就能直接去找華西任何專家看病時，當你在家門口，就能享受全球頂級的各種美食，各種奢侈品，當你有任何需求，一個電話2個小時內都能滿足，你就會發現這個14元一平，簡直是物超所值。
我終於明白，公寓的賣點不是不需要資格，而是稀缺和服務！
很多人想投資公寓，或者臨時居住過度。但是就我遇到的實際情況而言，目前沒有見到一個客戶賺了的。
實際情況是，大部分客戶，買成40萬，30萬出手，大半年都還沒賣出去。
所以，買公寓是門技術活，要慎重。
至於為什麼？原因很多，一下講不完，我簡單說一下。
公寓的接盤俠太少，而每年層出不窮的新盤又太多。
給買公寓客戶的建議是，要麼買市中心，哪怕貴一點也無妨，至少還有保值性和居住性，要麼買交通便利，總價低的，即便是虧，也虧不了多少。
公寓
購房十條建議，助你購房無憂。成都樓市觀察員，一個三觀比五官還正的樓市解讀人員。
參考文章：
《投資房產，弄懂這些，你將少走八成彎路》
《避開這些誤區，選擇改善型住房，你會事半功倍》
《改革開放四十年，從房地產的前世今生看未來》
《樓市的背後，與人性有染，也是迫於無奈》
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