A聽說北方有你
已經進入三月份了，存量貸款定價基準轉換工作也已經開始了，由於大家並不瞭解這種轉換的邏輯，所以很多人再問自己手裡的貸款，該如何進行轉換的問題。
貸款100萬，利率5.636%，貸款期限30年，選擇固定利率呢，還是LPR利率？
根據題主提供的信息，題主的房貸執行利率是在房貸基準利率4.9%的基礎上向上浮動了15%。和那些上浮20乃至30%的人相比，還是便宜的。但和那些定價下浮的人相比，貴了一些。屬於居中水平，我的建議是選擇LPR利率更合適一些，下面我們講講轉換邏輯。
去年年底，央行發佈公告〔2019〕第30號文，明確存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜。
一、30號文主要內容：
- 明確了存量浮動利率貸款範圍，指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。
- 從2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
- 規定了利率基準轉換起止時間。自2020年3月1日起，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
- 轉換要求。銀行可以和客戶進行協商，將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換，已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。
- 商業性個人住房貸款轉換後首次執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
二、LPR利率的轉化邏輯是什麼？
根據30號文，對存量浮動利率貸款定價基準轉換要求，房貸可以選擇轉為LPR利率，也可以轉為固定利率，但只有一次機會。明年3月開始執行。
馬上就進入三月份了，離存量貸款利率轉換工作也越來越近了，受疫情影響，轉換工作可能會推遲一段時間。
通過調查發現，很多房貸借款人並不清楚這次轉換工作的意義。對於怎麼轉換更加合算一些，心裡沒有底，希望本文能給他們一些幫助。
我們先把利率轉化邏輯講清楚，然後再決定如何選擇。
對存量房貸業務，它的房貸利率是基於貸款基準利率，按照一定的上浮比例，計算得出的。
計算方式： 4.9*(1+0.15)/100=5.635%。這個是你目前老的房貸利率。 而本次LPR新規，要求執行的房貸利率是以LPR利率+加點，計算出新的房貸利率。
根據30號文的要求，在個人住房貸款利率轉化首次重定價時，新老利率保持相同的水平。那麼我們需要確定一下，在首次保持利率總體不變的前提下， 轉化成LPR利率，需要加多少BP？
計算方式：(5.635 - 4.75)*100 = 88.5。
通過計算我們得知，新老利率保持相同水平，需要在LPR利率基礎之上加88.5BP。
需要強調的是，首次轉換時，需要加的點數確定之後，便不會再改變。也就是說。以後你的房貸利率隨著LPR利率調整的時候，每次加的點數都是88.5BP。以後你的房貸利率，只隨著LPR利率的變動而變動。
三、選擇不同，結果也就不一樣
- 如果選擇轉為LPR利率，以後你的貸款在每次重定價週期中都要在LPR利率基礎上加首次重定價時算出增加的BP。LPR利率上升了，你的房貸利率也會隨著上升；反之，LPR利率下降了，你的房貸利率也會隨著下降。
- 如果選擇轉換為固定利率，你的貸款執行利率就固定為一個確定的數值，以後無論LPR利率怎麼調整，都與你無關，這個利率一直到貸款到期。
根據新規的要求，商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。在後續重新價日，按此前最近一個月LPR率進行定價。
四、選擇固定利率和LPR利率那個更合算呢？
- 如果你的貸款剩餘到期年限不長的話，比如說一兩年就到期了，轉不轉意義並不大，因為重定價週期最少是一年，就算接下來兩年LPR利率是降低了，轉了也省不了多少錢。
- 如果你的貸款剩餘到期時間還比較長，考慮到未來我國利率長期將處於下行的預期，建議還是轉化為LPR利率，以便享受利率市場化的改革紅利。
- 如果你房貸利率簽約時就是優惠利率，是以基準利率甚至是下浮10%的話，建議就不要轉了，以免轉了以後定價反而更貴。
五、結論
目前來看，正處於降息窗口期，國家在政策導向上是要解決中小企業融資難、融資貴的問題。推出貸款市場報價利率形成機制LPR，實施利率並軌，其目的也是希望把市場利率快速、有效地傳導到實體經濟。從LPR實際運行效果來看，確實也達到了目的。
長期來看，結合國際上利率市場化的經驗，我國未來利率的發展趨勢總體應該是向下的。負債端的利率像有些國家那樣實行零利率的日子應該也不會太遠，那資產端利率的下降也是必然的。
所以，最後給出總的建議是，當前存量貸款浮動利率轉化為LPR利率總體來說是有必要的，也是更為合算的。
南公子
貸欵100萬，利息5.635，期約30年。
按央行新規有兩種還貸合同，①固定還貸②隨LPR變化，還貸款是變化的。
那一種還貸能省錢?
關鍵在於對貨款基礎利率LPR的預判，未來30年的走勢。如果向上走，呈漲勢。當然現在還貸利息不變最合勢。如果向下走，呈降勢，還是按LPR變化，能少交錢。
①中國今年雖然糟遇了重大疫情，一定程度會影響經濟GDP總量。但中國過去幾年經濟發展是穩鍵，具有一定的韌性。相信困難是暫時的，預期會幾年內恢復，繼續進入迅速發展的快車道。
②根據美國，日本經濟發展較好的國家，近幾年來LPR的走勢來看，經常維持在很低水平。甚至能維持在負利率的狀態下。
從現在開始，展望我國經濟，頂多用10年~20年，GDP總量會超過美國，由第二躍居世界第一。人均GDP也會比肩發達國家。
③據此，我們可以樂觀的預判，在房貸問題上，在中國，LPR出現負值，應該不成問題。
還是放棄固定還欵模式，選擇變化的還欵吧!
匯雁1
房貸100萬，利率是5.635%，期限30年，等額本息的還款方式，那麼你的月供就是5762.88元，利息總額是107.46萬。題主的房貸執行利率是上浮了15%，2018年左右購房的人基本是享受的這個浮動待遇。那你是選擇固定還是浮動的合適呢？
1、應該選擇固定利率嗎？
這次對存量浮動利率房貸的定價基準轉換給了兩個方向，一個是選擇固定利率，永久不變；第二個就是選擇以LPR為利率定價基準的浮動利率。
你如果選擇固定利率，那麼以後的LPR漲跌都和你沒有關係，如果未來漲了，那麼你有幸選擇了固定利率，相當於鎖定了收益。相反，如果未來LPR降低了，那麼你就有了賬面損失，相當於現在的固定利率鎖定了損失。
固定利率一旦選擇，你就需要進入佛系狀態了，任憑風吹雨打，穩坐釣魚船。但是你可能還是有一個唯一的擔心：未來如果是利率下降的趨勢那麼不就虧了？其實這個問題反過來也是一樣，如果未來利率上漲的趨勢那麼不就賺了，當然了，如果你選擇了固定利率，那麼你相比是不擔心未來利率上漲的，因為這個對你是有利的，你可能還暗自歡喜當時做了準確的選擇。
2、應該選擇浮動利率嗎？
選擇浮動利率那麼就是隨行就市，市場漲了，你也就跟著漲（虧），如果市場跌了，那麼你也跟著跌（賺），這種方式的風險就在於未來市場上漲，如果上漲了，那麼你就要虧了。
選擇浮動利率，那麼你擔心未來上漲會損失自己的利益，而你如果選擇固定利率，那麼你未來就擔心利率下跌會損失自己的利益。從這個角度看，選擇固定利率和浮動利率是相反的動機和期望。
但是 最後糾結的問題都是一樣的：那就是未來的房貸利率到底是漲的趨勢還是跌的趨勢？
3、未來利率是漲是跌？
利率是資金的價格，是受到投資回報的影響的，當你的投資回報高的時候你自然是原因承受更高的資金成本，比如在牛市的時候很多人就喜歡放大槓桿，利息高一點也沒關係，可以承受這個資金成本，因為投資回報高啊。相反的在熊市是沒有人加槓桿的，因為投資回報低啊。
那麼整個社會的投資回報是由什麼決定的？是由宏觀經濟的發展增速決定的，一個經濟體在快速的發展的時候，那麼就意味著投資回報高的時候，資金價格也就高了，因為大家都熱衷投資，反正投資回報高，寧願承擔更高的資金成本，反之，如果宏觀經濟增速下來了，那麼投資的意願會大大降低，能夠承受的資金成本也降低了。這個就是為什麼發達經濟體的基準利率反而是比較低的，看看日本、美國、歐洲這些國家。
利率還受供需的影響，供需中的最終要的就是M2的增速，這個增速高了，說明供應的量就多了，那麼資金就容易貶值，資金貶值就意味著利率高。現在的M2的增速已經連續三年在8%的位置，這是歷史的低位了。
最後就是你可以參考一下中國的經濟走向，筆者認為中國未來路是要走向發達經濟體的，也就是未來十幾二十年的事情，必將步入發達經濟體，那麼你可以去看看發達經濟體的利率有多高。
以上就是筆者提出的三個可以思考未來利率走勢的角度和因素，給你自己思考。
壹號股權
新利率比較合適
首先利率5.635已經算高了，固定的話你就一直這個利率
其次，現在是利率下行時代，比如我朋友去年買的房，利率是5.39%，去年的lrp是4.8 ，也就是說加點是0.59，這個是不變的。
他選的新利率方式，他今年房貸利率仍然是5.39%，但是今年2月的lrp是調整為4.75%，假設這一基準利率水平維持到12月，2021年的房貸利率就是4.75%+0.59%=5.34%，就比固定利率少了。選新利率的他就比選固定利率的利息少。
綜上，我覺得選新利率合適，大趨勢是下降的。
小藍生活日記
能夠擁有房貸，貸款條件那麼苛刻，說明你有長期穩定的工作有償還能力給那些帶不上款的人強多了，就不要計較什麼利率的事情了
101樓
新利率最合適，明顯低了很多。
大掌櫃說錢
新的利率比較合算
湖北疫情災區
新利率更加適合你，
夏風吹
很明顯啊當然是新利率咯
劉峰楓
新利率
