沿線空間
廣州是全國一線頭部城市，轄有11個行政管理區，城鎮化率86.4%，各城區房價參差不齊。全國樓市“房住不炒”的定位、密集的政策調控以及不以房地產作為刺激經濟發展的手段，在這種樓市環境下，廣州樓市當前處於何種狀態？廣州樓市未來有沒有升值潛力？哪個城區的升值潛力相對較好？這需要經過綜合分析，才能得出參考結論。下面和尚就談談個人意見：
當前全國及廣州房價走勢
支撐廣州房價走勢的邏輯因素
同城不同區域，房價增值潛力判斷方法
廣州主要城區房價走勢
參考結論
當前全國及廣州房價走勢
2019年9月全國百城（新盤）房價指數為15051，環比上漲0.31%，同比上漲3.56%。從2010年近十年走勢看，全國房價處於上漲趨勢週期中，其間也是多次全國樓市調控收緊，特別是今年以來，調控頻率相當高的情況下，仍呈穩中有漲，漲中趨緩的走勢。
廣州房價指數走勢，近十年來與全國大勢走勢相仿，也處在上漲趨勢週期中，並沒有出現單方向價格變化。
支撐廣州房價走勢的邏輯因素
- 人口流入的都市，才有未來的房價方向。
- 決定房價走向的是市場供求關係。市場需求源於消費者群體和購買力，當消費者數量上升，有限的城市土地資源會得到充分利用開發，房價會上漲；否則房價較難上漲。
- 廣州在2005年常住人口949.68萬，2018年底常住人口1490.44萬。十三年時間，人口增量540.76萬人，增長幅度達57%，年化增長4.38%。儘管今年來全國各地人才大戰競爭激烈，可廣州仍然是人口增量淨流入的大都市。
2. 經濟基本面持續穩定增長，就是未來房價的支撐。
廣州GDP值：2014年16897億元，2018年22859億元，五年增長35.3%，年化增長7%；2014年人均GDP值12.92萬元，2018年人均GDP值15.55萬元，五年增長20%。從圖中看到年增長速度趨緩，但是總量及人均單位值確是逐年上升，呈現質量的增長更加堅實了廣州經濟基本面的穩健發展。
廣州2005年城鎮居民人均可支配收入18287元，2018年城鎮居民人均可支配收入59982元，十三年增長228%，年化增長17.5%。
3. 粵港澳大灣區戰略，就是未來房價的高度。
粵港澳大灣區發展規劃是我國發展戰略的重要組成部分，大灣區城市群一體化建設協同發展，目標是建設成世界級經濟灣區。
上圖是2016年某權威機構統計的全球三大灣區經濟狀況。2016年粵港澳灣區經濟總量已達1.34萬億元，列世界灣區第二位。2018年粵港澳灣區GDP值達10.8653萬億元，摺合美元約1.58萬億美元，可以說超越紐約灣區，成為全球最大經濟灣區非常值得期待。
據美國政府官方數據顯示：2011年，全美新房的平均價格在272900美金左右。 截止至2012年2月1日，像加州的熱門區域洛杉磯大都會區房屋平均價格為40-50萬美金之間，舊金山灣區的平均價格為65-75 萬美金。東海岸的包括波斯頓大都會區房屋均價在57.5萬美金，紐約曼哈頓區域的小型公寓房的價格在80萬美金左右，房屋均價在145萬美金左右。從美國房產網瞭解到，紐約灣區房價多數在17.50萬人民幣/平米，也有高達50萬元/平米。
廣州是大灣區中心城市，發展定位——“打造三大國際戰略樞紐”。目前廣州房價最高的樓盤就一個珠江新城，住宅價大多低於10萬/平米，與紐約灣區房價有不小差距。
同城不同區域，房價增值潛力判斷方法
在同一個城市的不同城區，房價有差異，並且其房子增值潛力也是有差別的。如何來分辨不同城區房價潛力？
和尚個人運用： 二手房與新房的價差比值大小來判斷。當二手房價格越接近（或超過）新房價格、說明原來買的房子升值潛力較大；否則，就較小。
之所以用這種方法來判斷，主要基於個人以下考量：
一是現在購買新房後，著眼於將來實際上變成了二手房。
二是二手房往往較新房所佔用的城市優勢資源要早要成熟，其性價比所包含的其他因素全反應在市場價格上。
三是二手房價格走高，說明市場交易活躍，房子流動性較好。
近三年來，廣州房價呈持續上漲走勢。2019年9月，新盤參考價格31072元，較年初價格32613元，下跌4.72%。2016年價格21807元，三年上漲42.28%，年化漲幅14%。
廣州二手房價格，近三年來呈持續上漲走勢。2019年9月參考價格33850元，較年初價格32574元，上漲3.92%。2016年價格25963元，三年上漲30.38%，年化漲幅10.12%。
2019年三季度末，二手房較一手房價差比值=1.09。這個價差比值說明廣州二手房升值潛力較大，也就是說在整個廣州地區買房，其實都是不錯的選擇。
廣州主要城區房價走勢
廣州有11個行政管理區，按照中心城市發展邏輯，核心城區及其靠近城區相對潛力較好，這主要是因城市資源集中度分佈和滲透作用引導。依大灣區城市走向和珠三角海港區位優勢，選擇其中8個城區——越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙作分析。
南沙區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格20950元。2016年12月，二手房參考價格12383元。三年上漲69.18%，年化漲幅23%。
2019年9月，新盤參考價格21742元，二手房較一手房價差比值=0.96。
黃埔區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格25754元。2016年12月，二手房參考價格20057元。三年上漲28.40%，年化漲幅9.5%。
2019年9月，新盤參考價格26678元，二手房較一手房價差比值=0.96。
番禺區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格28336元。2016年12月，二手房參考價格19528元。三年上漲45.1%，年化漲幅15%。
2019年9月，新盤參考價格33237元，二手房較一手房價差比值=0.85。
天河區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格51647元。2016年12月，二手房參考價格40896元。三年上漲26.3%，年化漲幅8.8%。
2019年9月，新盤參考價格61789元，二手房較一手房價差比值=0.84。
海珠區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格42923元。2016年12月，二手房參考價格30892元。三年上漲38.9%，年化漲幅12.98%。
2019年9月，新盤參考價格53602元，二手房較一手房價差比值=0.80。
越秀區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格53758元。2016年12月，二手房參考價格35449元。三年上漲51.65%，年化漲幅17.22%。
2019年9月，新盤參考價格61272元，二手房較一手房價差比值=0.88。
荔灣區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格36319元。2016年12月，二手房參考價格23540元。三年上漲54.28%，年化漲幅18%。
2019年9月，新盤參考價格42196元，二手房較一手房價差比值=0.86。
白雲區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格28347元。2016年12月，二手房參考價格21476元。三年上漲32%，年化漲幅10.7%。
2019年9月，新盤參考價格36510元，二手房較一手房價差比值=0.78。
參考結論
南沙區：三年漲幅69.18%，二手房較一手房價差比值=0.96。
黃埔區：三年漲幅28.40%，二手房較一手房價差比值=0.96。
番禺區：三年漲幅45.10%，二手房較一手房價差比值=0.85。
白雲區：三年漲幅32.00%，二手房較一手房價差比值=0.78。
荔灣區：三年漲幅54.28%，二手房較一手房價差比值=0.86。
越秀區：三年漲幅51.65%，二手房較一手房價差比值=0.88。
海珠區：三年漲幅38.90%，二手房較一手房價差比值=0.80。
天河區：三年漲幅26.30%，二手房較一手房價差比值=0.84。
上述八大城區皆為廣州市核心主城，從數據結論顯示：
房價未來增值潛力較大的城區是——南沙區和黃埔區。但是有一個因素要特別注意，那就是——南沙區已被廣州市定位於副中心城區，因此，潛力最大的首選 南沙區，可次選黃埔區。
💕謝謝閱讀！
野馬和尚
剛好最近剛做完廣州的十年房價覆盤，一些結論可以跟大家分享下。更多分析敬請關注我。
過去十年，廣州房價平均漲了三倍
2008年廣州的房價為11330元/㎡， 到2019年9月份房價為27937元/㎡， 累計漲幅為146.57%，接近翻了三倍。2008年廣州平均一套房的總價為118萬，到了2019年，平均一套房的總價要301萬。
南沙區房價增幅排在全市第一
總體而言，政策支持較多的區域、成交結合的區域，隨著城市的發展，往往能獲得更好的房價增長空間。
剛需盤的漲幅遠超過豪宅的漲幅
大家都以為豪宅漲幅大，事實上，豪宅因為總價太高，接盤的人有限，所以他的漲幅其實是不如剛需盤漲的多的。
結論：找政策較多的區域、目前非核心區但未來將變為核心區的區域
符合這個條件的區域，還有不少。例如南沙、中新知識城、新塘等板塊，都還有非常大的機會，也是非常好的區域。
我是曾英傑，13年地產行業老兵，暢銷書《一本書讀懂粵港澳大灣區房地產市場》作者，華南城市研究會副會長。歡迎關注我，掌握更多買房和投資技巧。
英眼看房
廣州具體四個區域，為東進的黃埔、增城，南拓的南沙、番禺，西邊的荔灣、廣鋼，北邊的花都。
西部的荔灣新城板塊，沒啥產業支撐，適合中高端置業，廣鋼近年來有省實小學、華師附小等學校的加持，收到家長追捧。北的花都現在發展得還不完善，配套各方面還在建設當中。
天河、黃埔、越秀、海珠是廣州的核心區域。
潛力新區：南沙。
整體來看，廣州中心區均價已經超過5萬元/㎡，像天河、越秀房子供應比較稀缺而且價格高。黃埔知識城是比較好的置業選擇。
另外，增城仍然是剛需置業的首選，但是在買房的時候，也要注意避開不好的規劃，結合周邊的配套、交通等因素來考慮。
因為得益於粵港澳大灣區規劃的紅利，南沙潛力巨大，但需要注意的是，需要時間。如果看好南沙的潛力，可以考慮入手。
品房網
廣州是全國一線頭部城市，轄有11個行政管理區，城鎮化率86.4%，各城區房價參差不齊。全國樓市“房住不炒”的定位、密集的政策調控以及不以房地產作為刺激經濟發展的手段，在這種樓市環境下，廣州樓市當前處於何種狀態？廣州樓市未來有沒有升值潛力？哪個城區的升值潛力相對較好？這需要經過綜合分析，才能得出參考結論。下面和尚就談談個人意見：
本題內容有五個部分當前全國及廣州房價走勢
支撐廣州房價走勢的邏輯因素
同城不同區域，房價增值潛力判斷方法
廣州主要城區房價走勢
參考結論
當前全國及廣州房價走勢
2019年9月全國百城（新盤）房價指數為15051，環比上漲0.31%，同比上漲3.56%。從2010年近十年走勢看，全國房價處於上漲趨勢週期中，其間也是多次全國樓市調控收緊，特別是今年以來，調控頻率相當高的情況下，仍呈穩中有漲，漲中趨緩的走勢。
廣州房價指數走勢，近十年來與全國大勢走勢相仿，也處在上漲趨勢週期中，並沒有出現單方向價格變化。
支撐廣州房價走勢的邏輯因素
- 人口流入的都市，才有未來的房價方向。
- 決定房價走向的是市場供求關係。市場需求源於消費者群體和購買力，當消費者數量上升，有限的城市土地資源會得到充分利用開發，房價會上漲；否則房價較難上漲。
- 廣州在2005年常住人口949.68萬，2018年底常住人口1490.44萬。十三年時間，人口增量540.76萬人，增長幅度達57%，年化增長4.38%。儘管今年來全國各地人才大戰競爭激烈，可廣州仍然是人口增量淨流入的大都市。
2. 經濟基本面持續穩定增長，就是未來房價的支撐。
廣州GDP值：2014年16897億元，2018年22859億元，五年增長35.3%，年化增長7%；2014年人均GDP值12.92萬元，2018年人均GDP值15.55萬元，五年增長20%。從圖中看到年增長速度趨緩，但是總量及人均單位值確是逐年上升，呈現質量的增長更加堅實了廣州經濟基本面的穩健發展。
廣州2005年城鎮居民人均可支配收入18287元，2018年城鎮居民人均可支配收入59982元，十三年增長228%，年化增長17.5%。
3. 粵港澳大灣區戰略，就是未來房價的高度。
粵港澳大灣區發展規劃是我國發展戰略的重要組成部分，大灣區城市群一體化建設協同發展，目標是建設成世界級經濟灣區。
上圖是2016年某權威機構統計的全球三大灣區經濟狀況。2016年粵港澳灣區經濟總量已達1.34萬億元，列世界灣區第二位。2018年粵港澳灣區GDP值達10.8653萬億元，摺合美元約1.58萬億美元，可以說超越紐約灣區，成為全球最大經濟灣區非常值得期待。
據政府官方數據顯示：2011年，全美新房的平均價格在272900美金左右。 截止至2012年2月1日，像加州的熱門區域洛杉磯大都會區房屋平均價格為40-50萬美金之間，舊金山灣區的平均價格為65-75 萬美金。東海岸的包括波斯頓大都會區房屋均價在57.5萬美金，紐約曼哈頓區域的小型公寓房的價格在80萬美金左右，房屋均價在145萬美金左右。從房產網瞭解到，紐約灣區房價多數在17.50萬人民幣/平米，也有高達50萬元/平米。
廣州是大灣區中心城市，發展定位——“打造三大國際戰略樞紐”。目前廣州房價最高的樓盤就一個珠江新城，住宅價大多低於10萬/平米，與紐約灣區房價有不小差距。
同城不同區域，房價增值潛力判斷方法
在同一個城市的不同城區，房價有差異，並且其房子增值潛力也是有差別的。如何來分辨不同城區房價潛力？
個人運用： 二手房與新房的價差比值大小來判斷。當二手房價格越接近（或超過）新房價格、說明原來買的房子升值潛力較大；否則，就較小。
之所以用這種方法來判斷，主要基於個人以下考量：
一是現在購買新房後，著眼於將來實際上變成了二手房。
二是二手房往往較新房所佔用的城市優勢資源要早要成熟，其性價比所包含的其他因素全反應在市場價格上。
三是二手房價格走高，說明市場交易活躍，房子流動性較好。
i請叫我大好人
升值空間的話，目前黃埔區的知識城，增城區的新塘，還有南沙。知識城是新加坡跟中國聯手打造的一個無汙染的國際新城。新塘的話是粵港澳大灣區的一個樞紐點。南沙是屬於經濟自貿區。所以廣州這三個區域是很有升值空間。
小楊廣州說房
應該說哪個地區保值不降了[流淚][流淚][流淚]
姜太公55267086
大家都知道樓盤供應需求和樓盤產業配套這兩方面會對廣州房價造成一定的影響，那廣州哪些區房價會上漲？
1、從樓盤供應需求，廣州市中心區的天河區、海珠區、白雲區、荔灣區、受到供需的影響，預測2019年廣州房價會上漲。而廣州郊區的黃埔區做為產業強區、番禺區城市價值提升，預測這兩個區房價也會有所上漲。
天河：供不應求加劇，房價存在實際上升壓力。
天河作為廣州房價高地，近年來由於牛奶廠板塊等新興置業板塊的崛起，房價相對珠江新城等板塊低很多，讓剛需也能置業，但隨著這些板塊的貨量消化得差不多，房價上升的可能性較大。
海珠：供不應求態勢持續，但房價上升將面臨廣鋼新城的分流，預計價格平穩。
白雲：供應持續增加，改善型產品佔比明顯增加，帶動區域價格穩中有升。
近年來，白雲區多個以豪宅為定位的項目推出市場，部分項目均價甚至高達10萬/平，成為新興的豪宅區域，再加上地鐵14號線開通、棠溪火車站開建等規劃利好，必然也會帶動區域的房價。
荔灣：供應集聚度高，競爭激烈，持續去庫存，預計價格穩中有降。
廣州市郊黃埔：城市價值提升，產業強區，供應減少，價格穩中有升。
黃埔作為近年來廣州剛需置業者的購房熱點，房價一度高歌上揚，隨著供應的減少，加上“科學城”“中新知識城”等產業板塊的支撐，仍有上漲力量。
廣州市郊番禺：城市價值提升，供應持續地位，但均衡性提高；長隆、萬博改善型產品增加，釋放需求，價格平穩為主。
番禺作為曾經廣州樓市的“消化”大區，近幾年由於土地供應放緩等，新房供應減少，加上區域價值提升，房價可以說追上中心區。
2、從產業配套來看，廣州黃埔區、番禺區、增城區、花都區等區房價都會有一定的上漲，其中廣州黃埔區和番禺區作為產業強區，房價上漲相對較明顯。
除了看新房供應，樓市的升值能力還可以看看區域的產業發展，因為隨著產業的發展、擴張，帶來資金、人才等的流入，對於樓市的需求也會有所提升。
從表格可得知，2018年廣州是重點建設項目中，黃埔、番禺各項目總投資佔比均分別約為23%。其中黃埔重點發展“IBA”產業，分佈在知識城、科學城、生物島；番禺以現代服務業（萬博、南站、長隆）及先進製造業（廣汽基地）為主。
產業發展的提升，對於未來的樓市發展是個利好。看到這裡，相信各位心裡已經有底廣州哪些區房價會上漲。
小粥買房
這個問題很難，因為廣州幅員遼闊，地大物博。這句話怎麼理解呢？一個增城的面積是1616平方公里，略等於深圳的面積。地大了，分異就多了，也就很難一概而論。
看你是什麼需求而買房，如果是投資，可以考慮學區房或郊區有地鐵的新盤。如果是自住，資金又有限，可以考慮增城新塘朱村有地鐵的新盤，有些二手房也可以考慮的；學區房的話，一般在越秀區買。關鍵還是你是為了什麼而買房，還有預算有多少……。
十多年前廣州做了一輪影響深刻的戰略規劃，提出了廣州的戰略：南拓北優東進西聯。十幾年來幾屆政府佈局雖略有側重，但大體還是沒離開過這八個字。
叄歲說房
這個問題，不僅僅是廣州，無論在哪個城市，以城市中心向周邊輻射，當然是靠近市中心的房子有增值潛力，特別是醫院、學校，規模系統的學區房，公園風景較近的地方，靠車站馬頭都是不錯的房產。
