在过去十几年楼市发展过程中，有一个事实我们必然得承认，那就是房子不再只是居住属性，更多的是金融属性，有钱的人靠买房实现财富增值，而没钱的人却幻想着投机买房，这也就造就了一个现象，市场闲置的房子早已被占据，而刚需想买时，你却发现买不起。特别是最近几年，市场风向下行，社会结构却发生了变化，结婚买房、工作买房，买房似乎成为了人生中的必需品，事实上这一点在买涨不买跌的基调下，买房者内心十分煎熬，不买房结婚难，买了房却有点像高位接盘。
以时间轴来看，楼市的拐点始于2018年，也就是开发商的债务危机来临，其次2019年央行开始转移降息降准目标，逐渐青睐实体经济，使得房地产资金层面压力倍增。这一点仿佛证明了一个道理，当资金蓄水池放水时，“谁究竟是皇帝的新装”一目了然。与此同时有些重要的数据大家需了解，我国房价收入比均值高达9.8，居民杠杆率达到60.4%，在这2点数据接近警戒线的背景下，我真的看不到房价上涨的因素在哪？至于今年，一场外界因素无疑彻底打翻市场格局，有人说现金流的重要性得到了体现，而也有人说购房理念发生了本质变化。
如果说硬要形容当下现状，那就是开发商求生存，目的在于现金流回流速度，而购房者一致看低房价，市场矛盾正在加剧形成。从数据上来看，超90%城市商品房销售零交易，引发了新一轮救市风向，例如土地可以分期或延期交付，甚至取消了现房销售，仅从开发商角度来看，在政策托底的情况下，形势有所缓解。但对于个体用户来说，楼市将原形毕露，二手房房源不断激增，市场却无人接盘，这就是倒序循环。事实上这也凸显了当下的问题，当市场都是买不起的人，请问房子该卖给谁呢？这一点和曹德旺的观点有着异曲同工之处，高房价都是被炒高的。
俗话说冬天终会过去，春天永远都不会迟到。即使市场很难，但恢复原貌是必然的，更何况住房需求只会被延缓，并不能被抑制，今年不买房并不代表明年也不买房。那在这样特殊的背景下，房价能回到2015年吗？首先从时间段来看，4年时间内房价涨幅至少高达50%，也就是意味着当前房至少得跌一半，个人财富缩水超50%，那问题来了，有多少个家庭能承受这样的冲击？从长远布局来看，人口总量走低、空置房被解放，房价下跌是必然的，关键在于周期是多久，3年内有可能实现，但1年之内绝非可能，所以重回15年是小概率事件，也许重回2年前倒是有点希望。
其次房价大跌并没有多维度基础，即使开发商愿意让利，但政策是有允许范围内的。这一点就好像驻马店破天荒的将首付比例下调，迎来的却是约谈，也就是说政策允许地方城市救市，但禁止打破现有格局。如果按照部分开发商75折的活动来看，落地优惠差不多有10%，也许这就是下限。简单来说当下开发商能给出的优惠，是极度接近政策底线。但从购房者本身来说，这还不够，房价依然是高不可攀，对于今年楼市走向来说，其实也可以概括为一句话，开发商想降价卖，但至于下限在哪，仍需要一步步去检验，毕竟稳定的市场才是房价下跌的基础。
针对以上几点，买房子需要关注这几件事，主要有3点：一是今年上半年房价下跌是必然的，在房贷利率保持原有水平基础上，购房成本的优惠在于开发商的诚意，至于其他方面就不要多想了；二是首付比例、补贴式买房等变化将会是趋势，这是基于市场真实情况演变而来，对于许多人来说，买房的钱有，但杠杆率过高显然并不划算，这对于有买房需求但经济实力略有欠缺的人来说是好消息；三是买房风险呈上升趋势，一方面体现在房子更难卖出去，另一方面就是房价涨跌有上限，例如深圳住建部表示二手房房价涨幅超5%，可向当地部门投诉，买房前需要做好思想准备。
閱讀更多 房派地產學院 的文章
