作者 | 格隆匯 707的牛
數據支持 | 勾股大數據
3,4月份是上市公司發佈年報的密集期，有些公司業績是有確定性的，有些是會變臉的；應該怎麼區分？就拿地產股來說，有業績支撐的保利可以一直上漲。業績下滑嚴重的高位股都開始回調了。
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主要標的的市場表現
這裡只講3家A股的地產公司，都是還沒有發佈年度業績的。因為已經發了業績的公司，有增長的確定性，股價上漲也在市場預期之內。
地產板塊最近出現了一波小行情，但持續時間不長，市場認為是資金風險偏好的輪動也是可以解釋的。年初到現在，地產股的累計漲幅是不大的，或者說一直處於震盪中。以下面三家代表公司為例：
一、萬科A
萬科最近幾年股價一直沒動，不是公司不夠穩健增速不夠快，是因為市場長期面臨寶能的巨大減持壓力。從2015年7月舉牌萬科開始，寶能最高持有萬科25.4%的股份。但是寶能從2018年4月就開始減持公司股權，到2019年12月持股比例不到5%。
隨著寶能系的不斷退出和外資不斷買入，王石那個時代的萬科又重新回到了大眾的視野。萬科依然是行業龍頭，但從市場表現的角度來看，是沒有跑贏保利的。
其實萬科和保利還是存在很大差別的，從現在起投資萬科的收益率可能會超過投資保利。保利從2016年實施了股權激勵之後就進入了轉型期，一家國企能做股權改革在當時也是非常大膽的，當然也換來了保利的高速發展。
萬科的看點不僅在於銷售的基本盤非常大，2019年銷售額高達6312億元；同時萬科也有自己的物業業務，每年轉化的竣工面積也保證了萬科物業的增速增長。萬科物業現在還在萬科體量內，而保利物業已經拆分上市，所以萬科的想象空間是會比保利大很多的。
二、新城控股
在行業前十的地產公司裡面，論基本面的穩健性和高成長性，港股有融創，A股有新城。但是自從新城經歷黑天鵝之後，股價也是大起大落，不過當時敢於抄底的投資者也的確可以賺到超額收益。
但是新城從底部補漲之後也沒有明顯跑出獨立行情，對應公司現在的體量和增速，顯然是市場已經麻木了，新城也明顯被低估，短期和長期看都是機會。
有人會說新城方面還沒有消化完之前的“黑天鵝事件”，我認為是不合理的。大型房企不至於到破產的地步，一是可以自救，二是也會有人願意救你，畢竟涉及的利益關聯方太多了，只不過短期會丟失一點市場份額罷了。
三、金地集團
對於金地，大家也比較熟悉了，我之前寫過一些關於金地的思考：《金地為什麼值得抄底？》這篇文章裡面有比較詳細的分析。
金地在今天行情中也是領漲所有地產股的，的確也跑出了超額收益。當初為什麼會選擇它？因為金地的的確確非常便宜，看一眼就會買的那種，估值才6X PE。而公司2019年的銷售額卻首次突破了2100億元，同比增長30%。說明金地之前的基本功還在，只不過被過去的戰略失誤給暫時絆住了，其中包括產品定位和土地市場的誤判。
後來花了幾年時間重新去調整產品結構和拿地策略，從最近的銷售數據也可以看出金地已經慢慢消化掉了前期的後遺症。增速快，估值低，這時候的金地為什麼還不買？
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行業性的利好
雖然樓市“房住不炒”的政策至今還沒有鬆動，短期內也看不到會有大量資金進入樓市。但是對於全面性的流動性寬鬆，房企也是當中的受益者之一。
流動性氾濫必然會導致資金成本的下降，主流房企平均的槓桿率大概在80%左右，融資成本下降會提高房企的利潤率。2019年房企信託被叫停，地產公司融資渠道受限，短期的融資成本大幅上升。現在流動性寬鬆，也算是變相回饋各大地產商吧。
房企資金成本下降的有多厲害呢？2019年融創和恆大部分海外債的融資利率分別是7.95%，10.50%，高的驚人。同期有國企背景的房企，融資成本差不多也有5%。
而現在房企的融資渠道也適當放寬了，證監會同意地產公司線下向合格投資者發行企業債，其中包括金科股份的23億元，萬科的90億元，估計後續會有越來越大的房企發行企業債。
同時融資利率下降也非常明顯，根據招商蛇口最新公佈的融資情況來看，融資利率都在2.5%左右，國企背景的地產商融資成本從大概5%下降到了3%，差不多消減了40%的融資成本。民營房企下降的幅度可能沒有這麼大，但也是從中受益的。
融資渠道放寬和融資成本下降只是當前的行業背景之一。其次還有一個邏輯就是：多數投資者都看好地產下游竣工產業鏈的公司，為什麼就不看好房企呢？畢竟下游竣工端的確定性是上游地產公司提供的，房企加快結算有業績釋放，下游的週期才能持續反轉回暖。
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高增速公司
一、萬科A
房企今年的業績狀況如何，翻一下過去的銷售業績就知道了，因為地產公司2019年的業績結算基本上來自於2017年全年和2016年下半年的銷售。
根據萬科2017年年報公佈的行業數據，整體情況是非常好的，銷售額保持兩位數的高增長。2017年全國商品房銷售面積為16.94億平米，同比增長7.7%，銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%。
（萬科2017年報）
萬科今年業績增速大概是多少呢？參考過往數據，2017年1~12月份公司累計實現合同銷售面積3,595.2萬平方米，合同銷售金額5,298.8億元。銷售額同比增長45%。
假設不算2016年下半年的結算，同時2017年的工程項目全部結算；萬科2019年全年的營收增速大概是50%，利潤增速估計更快，按照15%的淨利率算出全年淨利潤也不是難事。
現在萬科還沒有發佈年報，2019年年報發出來大概率也是超市場預期的。和保利對比，注意萬科物業體量的成長性尤為重要。
二、新城控股
對於新城年報的看法思路和萬科也是一樣的。新城最近一直沒怎麼上漲，年報出來很有可能補漲的。之前也分析過，新城和其他公司有很大的差異化，同時新城旗下也有物業公司，新城悅服務。
新城的差異化在於住宅+商業的創新模式。商業地產的發展模式給新城帶來了很多先發優勢，也讓公司得到快速發展，在行業中名列前茅。一是成本問題：在拿地的時候，選擇商住用途地塊，可以降低土地成本。因為當地政府很樂意地產商進來發展商業，這樣可以刺激居民消費，對增長稅收也正向作用。低價格的商業用地就是地當地政府給地產商最大的紅利。
新城2017年1-12月累計合同銷售金額約1,264.72億元，比上年同期增長94.39%，累計銷售面積約928.28萬平方米，比上年同期增長61.44%。按照新城2017年的銷售數據，2019年的業績大概率也就爆炸了，確定性也是極強的。
三、金地集團
對於金地，可以看成是困境反轉帶來的估值提升。但是業績層面呢？估計股價方面也還遠遠沒有反應，金地2017年銷售額1408億元，同比增長40%，也是很快的。
市場之前一直習慣了金地的低增速，但是2017年的銷售情況也不差，公司業績的增長也會進一步支撐股價和估值。即使經過這輪大漲，金地的估值還是不高的，畢竟產品結構和拿地策略失誤的重大調整帶來基本面的改善是長期邏輯。
最近市場不太平，總是上躥下跳，震盪幅度特別誇張。而地產股估值不高，整體股價也不在高位，還有2019年多數公司超預期的業績做鋪墊，這也是當下市場中投資地產股的確定性。
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