看到這個題目，估計會有很多網友吐槽，明明一個新能源汽車的高大上企業，怎麼跟房地產傳統企業聯繫在了一起。
那麼，我問大家麥當勞是快餐企業還是房地產企業，肯定多數人會說麥當勞是快餐企業，可是明白的人都知道麥當勞是披著快餐外衣的標準的房地產投資商。關於這個話題大家可以參考我四年前發表的觀點《麥當勞為什麼會成為全世界最大的房地產投資商？》
簡單說一下，麥當勞成為房地產投資商的原因就是麥當勞先低成本收購一個商鋪，把一個商鋪養起來，然後再通過加盟的形式轉讓，這個轉讓即可以是商鋪產權的整體轉讓，也可以是長租合同租賃權的轉讓。然後麥當勞不斷開疆擴土，成為了全球最大快餐連鎖品牌的同時，通過商鋪產權或者使用權的轉讓收穫巨大利潤。
如果說麥當勞還屬於房產投資領域的1.0版本的話，那麼特斯拉來到了中國，同時帶來了房產投資的2.0版本。我們來看看特斯拉跟落戶上海的條件。
圖，特斯拉汽車
特斯拉跟上海市政府的對賭協議：特斯拉上海超級工廠從2023年年底起，每年須納稅22.3億元，如果不能達成這一條件，則必須歸還相應土地。同時，特斯拉還必須在未來5年在上海工廠投入人民幣140.8億元的資本支出。
同時，特斯拉在中國拿到的貸款年利率是3.9%。特斯拉一手解決0元成本土地，一手搞定低利息資金成本，表面上特斯拉是玩空手道，更確切的說特斯拉就是一個租戶，上海政府就是房東。
對，沒錯，這不僅僅是上海市政府的新創模式，更是未來中國房地產發展的趨勢。我們看分析一下上海市政府跟特斯拉的租賃關係。
上海的土地，以十分之一的價格賣給（或者說是租給或者送給）特斯拉。給特斯拉的貸款，利息遠低於其他企業。給特斯拉的貸款，總數超過了建廠的費用，運作得好的話，特斯拉馬斯克一分錢都不用花，中國的土地和資金送給他。這就是特斯拉品牌的魅力！
從建廠到投產整車下線，僅僅一年，特斯拉電動汽車上市出售了，一輛新能源車銷售價格三十多萬，跟國內品牌相差不多。對於上海市政府，除了帶動本地就業，下游配套產業，各種交易稅費之外，特斯拉還要每年給上海市上交22.3億財政稅收。
記住，這個時候不是一次性的22.3億收入，而是每年的保底收入，或者說是每年的租金收入，或者說是保底分紅。
熟悉我的網友都知道，我提出的房地產觀點重申一遍，房產就是城市的股票，土地就是城市的原始股，租金就是城市的分紅。
現在明白了，特斯拉就是一個優質的長期租戶，一個長期會下金蛋的租戶。上海政府需要的是正是這種能夠長期給本地政府帶來持續租金收益的優質租戶。
特斯拉模式就是未來中國房地產開發模式的轉變，也就是以前賣地模式改變成為現在租地模式！
傳統的賣地模式，可以讓政府一次性拿到錢，但是很可能買地的人只是開發商，銷售給的對象沒有持續盈利能力，甚至帶來炒房炒地的後果。
新型的租地模式，政府沒有拿到前期的收入，甚至可能還要投入資金，但是後期可以帶來持續的分紅和相關配套行業的傳導拉動作用。
對於特斯拉，如果是自己買地經營，前期買地的投入非常大，並且很可能後期的經營費用和研發費用就會捉襟見肘，最重要的政府的支持力度就會降低，中國市場的大門對特斯拉能不能徹底打開有了懸念。
新型的模式，相當於上海市政府入股了特斯拉，拿到後期的保底承諾，我們叫做對賭協議。相當上海政府有風險，萬一特斯拉經營不善，承諾收益就打了水漂。
特斯拉模式，雖然對於上海市政府有了風險，但是探討了一個全新模式，也就是經濟發展到底是依靠持續性租金收入還是一次性快速變現模式。
這種改變其實就是中央提出的房住不炒的原因，以前大家買房，結果都是炒房，業主自己不住也不出租，不僅沒有帶來下游配套產業的拉動作用，沒有給國家帶來任何的稅收，還可能造成了很多鬼城現象。
現在突出房住，也就是真實居住，不管是業主自己居住還是出租給別人居住，都能夠帶來人氣以及裝修傢俱家電下游行業的帶動作用，更能帶來持續性的稅收。這就是未來中國房地產發展的方向。
特斯拉模式就是上海市政府的試點，相信隨著特斯拉汽車銷售不斷增長，這種模式的優勢就會不斷顯現，給本地帶來的承諾保底收入就會有了保證。
這種模式相當上海市政府成為了房東，特斯拉成為了託管運營的二房東，只是運營的是新能源汽車的銷售。雙方分配收益，其中房東有保底收入。對應特斯拉模式就是上海市政府每年的保底租金收入22.3億元。
這就是未來中國房地產的發展方向，房子不是用來炒作，而是通過運行帶來持續收入的。 二房東跟業主攜手合作，發揮房產的最大價值。
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