“政策持續的時間也太短了吧！”3月5日，在廣州天河工作的萬華（化名）不無懊惱地說。
當天上午，廣州市人民政府官網重新掛出《廣州市人民政府關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》（下稱《通知》），但與3月3日首次掛出時不同，關於鬆綁商服類項目的政策條文被刪除。
寄望通過公寓曲線“上車”的萬華，“居者有其屋”的夢想暫告擱淺。
“短命”的商服解禁
在廣州工作數年並計劃定居的萬華一直想在廣州買套房，用她的話來說，總要有自己的居所。但囿於資金有限，擁有屬於自己的房子似乎還要再等上幾年。在朋友的建議下，她開始關注公寓產品，“相對同區域的住宅來說，公寓單價低、面積小，因此總價低，比較容易入手。”
此前廣州對於公寓類產品有著較為嚴格的限制，2017年出臺的“330新政”要求商服類項目銷售對象必須是法人單位，且最小分割單位不得低於300平方米。雖然在2018年底解禁了部分商服項目，但廣州公寓市場並不景氣，流通和成交都不活躍。
政策變化讓萬華看到了一線希望。3月3日，廣州市首次掛出的《通知》第31條規定：優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。這被視為對商服類項目的大幅鬆綁。
不止想買公寓的人看到了希望，想要出售公寓資產的人也高興了一把。2013年底，方亮（化名）以130餘萬全款價購入廣州漢溪長隆地鐵站附近一套60平方米的公寓，之後以4000元/月的價格出租給一家公司做辦公用。
2016年下半年，該公司因營業規模擴大退租，一家酒店管理公司想收來做日租，開出的租金僅為2700元/月，同時還要收取一筆傢俱、改造費用。方亮深覺不值，開始考慮出售，但市場價僅140萬。糾結了半年後，“330政策”出臺，他徹底斷了出售的念頭，將房子租給酒店管理公司。
“購入六、七年，漲幅不超過30%。要是那年以同等價格買住宅，估計早翻了幾倍。” 把該公寓視為一筆失敗投資的方亮一直在等機會出售，但廣州的嚴控讓公寓市場一片蕭條。《通知》一出，讓他看到久違的希望。
不過，萬華和方亮的喜悅只持續了一天。3月4日，《通知》被匆匆撤下。3月5日重新“上架”後，解禁商服類產品的條款撤銷，改為“促進房地產市場平穩健康發展。優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。”
因為政策的收回，萬華入手公寓的興趣和信心大減，一方面購房程序複雜，另一方面還要考慮未來出手的問題。“公寓不適合多人家庭居住，以後有條件了總歸還是要買更大一點的房子。但政策變化太快了，公寓不一定好轉手，我暫時不把公寓作為置業的首選了。”
王歡（化名）是廣州一公寓項目的銷售顧問，他所在樓盤的土地是在2017年11月拍下的，受“330政策”的限制。他告訴時代財經，在《通知》正式出臺前，項目上已經多多少少收到了相關消息。“《通知》雖然被撤銷，但根據政府的回應，相關政策並不是完全撤銷，只是在制定具體細則。”但對於後續政策走向，廣州市住建局工作人員向時代財經回應稱，“暫不明確，以現通知為準。”
“一日遊”背後的調控博弈
新冠肺炎疫情衝擊下，各地相繼出臺穩樓市、救樓市的措施，如延緩繳納土地出讓金、調整競買保證金比例、調整預售條件等，對樓市調控將進一步放鬆、刺激樓市帶動經濟增長的市場預期也悄然浮出。
而幾項被撤銷的政策使樓市調控走向的預期出現反覆。2月21日，河南省駐馬店發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》(下稱“意見”)，出臺17項穩樓市政策，提出將首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，同時把公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元，並降低住房公積金貸款首付比例。
駐馬店是新冠肺炎疫情期間首個明確提出降低購房首付的城市，但2月28日，駐馬店市人民政府被河南省政府約談，要求堅持“房住不炒”，落實主體責任。隨後，17項穩樓市政策從官網撤下、按原政策執行。
被撤銷的還有浙商銀行關於“非限購區首套房首付比例下調至2成”的通告。2月中下旬，浙商銀行調整個人貸款，將非限購城市個人首套住房的首付貸款比例從三成降至二成，該調整引發部分銀行的跟進，但幾天後被相關部門緊急叫停。
中指控股CEO黃瑜認為，這充分體現了中央對樓市調控的定力。“廣州、駐馬店等城市出臺的扶持政策均涉及限購或限貸等調控內容，對市場預期帶來一定影響。當前樓市調控政策仍堅持‘房住不炒’的定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
上海同策研究院首席分析師張宏偉則指出，春節後各地出臺的緩交土地出讓金、減免稅費等措施並不能稱之為放鬆樓市調控的政策，只是暫時緩解房企壓力而已。但他認為後續調控大概率會放鬆，“真正意義上寬鬆的調控政策估計在二季度後。”
在因城施策的主基調下，政策“一日遊”已經不是新鮮事。2019年12月初，江蘇張家港傳出取消實施了兩年多的限售政策，但不到12個小時就被曝限售照舊，這些“短命”的政策也反映出各地在“因城施策”上的糾結。
張宏偉認為，目前的“因城施策”應該是根據各個城市市場、壓力的不同情況，採取定向寬鬆的措施讓市場復甦和好轉，但並不是說要出臺大水漫灌的政策讓市場再有一輪快速上漲和反彈的機會。“從定向寬鬆的力度、範圍和執行的程度來講，各地政府要把握好尺寸。”
不過，多位業內人士在接受時代財經採訪時都認為，後續調控大概率會適度放鬆。全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌對時代財經分析道：“中央對房地產的態度是保持溫和的發展，一季度的損失要在後面三個季度通過促進銷售儘量彌補回來，穩銷售、穩投資、穩房價。在目前的經濟形勢下促進銷售是對的，因此總體上政策要比原來寬鬆一些，但前提還是‘房住不炒’。”
在疫情衝擊下，房地產市場的調整已不可避免。黃瑜指出，今年是“十三五”計劃的收官之年，保障房地產行業穩定運行在穩經濟中的作用舉足輕重，未來將有更多的城市加入政策扶持行列中來。
“但在‘房住不炒’主基調下，針對需求端政策的出臺或將更為謹慎，整體調控將以供給側扶持為主，需求端鼓勵為輔。需求端將更多地圍繞人才置業、購房補貼等方面推進，保障合理自住需求的釋放，而限購、限貸等主體調控政策難現鬆動，以維持市場預期的穩定。”
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