文｜舟樹人 編｜寧採塵
大部分人都有一種執念，要換新的房子，還要在自己住了很多年的生活圈裡。有的人盼了很多年，也沒盼來這樣的機會。
最近，興寧老城區燕子嶺的一個30畝地塊，迎來了新生，可把周邊的居民樂壞了。
要知道，原住民很看重自己熟悉的生活圈，現在家附近出了一個倍兒有面子的新盤，那可是居住升級的好機會。
阿樹今天就來鑑一鑑，這個由4家房企聯合開發的新盤。
▲雲璽臺樓盤檔案
超級接地氣的2公里生活圈
該盤僅30畝，位於興寧區燕州路南，屬於標準的南寧老城區。
由於興寧區並不屬於拿地的熱門板塊，拍地時僅加價一次，便由大唐地產以4002元/㎡的樓面地價成交了。
這塊地看起來其貌不揚，大唐拿地之後，叫來了旭輝、金科、盛天3家房開一起“眾星拱月”。 如此看來，這個新盤一定有特別之處。阿樹特地前往地塊周邊進行實踩，發現了幾個特點。
▲周邊2公里範圍內的配套
①讀書還挺方便
該地塊一牆之隔就是燕子嶺小學，孩子上學走讀無壓力。
燕子嶺小學也屬於興寧區的老牌學校，家長認可度高，對地緣性購房者來說算是比較友好的學區配套。
▲地塊與燕子嶺小學僅一牆之隔
②更適合老人居住
地塊夾在燕子嶺和東溝嶺之間，兩大社區都有一定的歷史年份，原住民人口老齡化比較嚴重。但公園、市場、衛生服務中心等親民配套，都是隻需步行就能抵達，不僅接地氣還很便捷。
▲周邊配套的實景拍攝
阿樹大膽猜測，不少“家有一寶”的家庭已經在密切關注這個盤了。
②一言難盡的地鐵配套
“距離地鐵3號線東溝嶺站700米”是項目釋放的核心賣點，為了印證信息的真實性，阿樹忍痛退掉了手邊的小黃車，只靠雙腿。
據說因為周邊民房拆遷受阻，通往地鐵站的路並不好走。走了十來分鐘，阿樹終於和在建的東溝嶺站相遇了。
▲尚在施工的市政路，後期通往3號線東溝嶺站
來到地鐵口發現，3號線所在的貫穿南北的主幹道“建安路”，目前尚未通車。
▲建安路現狀，未開通
阿樹的感受是，通往地鐵的路不走直線，傳說中的“700米”走出了1000米的感覺。這個距離對於不經常運動或趕時間的上班族來說，確實有點遠，所以讓人覺得有點一言難盡。
住在城中村是種什麼體驗
有讀者忍不住要問：“這個盤周邊環境大家都知道啊，在城中村裡搞新樓盤，會有人買賬嗎？”
有一說一，地塊與城中村確實是一牆之隔。周邊的城市界面確實也不那麼純粹。
如果你想象不出住在城中村旁是什麼體驗，可以看一下鄰居樓盤。
鄰居樓盤和周邊民房之間大概有30米的距離，對低樓層來說這個距離過於“親密”，景觀體驗差一點。
▲某盤樓棟與旁邊城中村之間的距離
回到今天鑑的雲璽臺，周邊的環境如何？
▲樓盤周邊實拍
說實話，效果圖看起來周邊路網挺寬的，但實際上並非那麼理想。西面、南面、東面目前還是小路，北面的燕州路會稍微寬一些。
如果項目周邊的路網將來不擴建，上下班高峰期難免也要堵一下車的，少量的噪音不可避免（非主幹道）。
不過，四周臨路也不是沒有好處，至少低樓層業主的視覺空間開闊了一些，提升了通風采光，住起來沒有那麼壓抑。
城中村裡飛出“金鳳凰”？
瞭解完地塊的大致情況，再來聊聊項目。
該地塊佔地僅有30畝，規模較小，規劃了6棟高層，註定逃不出做剛需盤的命運。
但值得慶幸的是，該樓盤的樓高僅18-20層，容積率低至2.5，並且為中庭園林留出了相對完整的空間，保證了社區內部環境的舒適度。
▲雲璽臺總平圖
該樓盤有意將4棟樓設計成獨棟，部分大戶型加入了蝶形偏轉設計，增大了陽臺的觀景尺度，通風采光也更好，可謂是"剛中帶改"。
由於售樓部還沒開，宣傳中園林引入了“六大會所、十大主題空間、首個小熊兒童樂園”等概念只能先留個懸念了。不過小區規模有限，多少捆住了手腳。
旭輝設計的戶型，讓你“驚掉下巴”
該樓盤一共有84-97-120㎡三種產品，100平以下的小戶型佔比八成，瞄準了剛需。
▲84㎡戶型圖
84㎡戶型是緊湊小三房，佈局和動線都挺合理實用，面積小反而成了優勢，適合預算偏低的首置剛需一族。
優點：玄關鞋櫃做了內嵌設計，美觀實用；陽臺連著客廳和次臥，進深達到2.2m，能看景能曬衣；公衛做了3段式乾溼分離，比較人性化，家裡有老人或小孩的話，也不用太擔心因為地面溼會滑倒。
缺點：東西朝向，受日出和西曬影響會比較熱，白天大部分時間要拉窗簾；全屋只有1衛；次臥的面積都沒達到10㎡，住起來略擁擠。
▲97㎡戶型圖
97㎡戶型則相對寬敞，算是84㎡的plus升級版。每個空間的開間和進深基本上都得到了拉大，住起來會更加舒適，適合預算更多的家庭。
優點：2個次臥的進深做到3.2-3.4m，床、衣櫃、書桌都能從容擺下，非常讓人驚喜。2個衛生間開間1.8m，挺寬的（市面上小一些的1.6m）。
缺點：日常採光基本靠陽臺，主臥開門對廁所，風水不太好。
▲120㎡戶型圖
120㎡戶型做了四房二廳二衛，採用了最受歡迎的南北雙陽臺設計，客餐廳、陽臺、主臥的尺度都得到了升級，適合家裡有老人或有二孩的家庭居住。
這個戶型是最讓阿樹驚喜的，拿到南寧市場上，基本可以吊打90%以上的120㎡戶型。
為啥這麼說呢？
為了加入內嵌式玄關，廚房從U型變成7型，空間利用合理，讓煙管更美觀。
餐廳和客廳同為3.9m開間，十分闊綽，餐廳可以容下冰箱、酒櫃等更多傢俱。
結合朝向來看，南廳+南面陽臺，讓獨棟的大戶型可以看社區園林，避免車流的噪音干擾。
次臥與書房的飄窗與房間同寬，採光和視覺效果都有不小的提升。
這個戶型並不是沒有缺點，入戶門對主臥門就挺內啥的。但對比市面上其他120㎡戶型後，就會發現雲璽臺的120㎡是真的香。
雲璽臺的戶型設計是旭輝操刀，亮點多多，非常討剛需客的喜。
建議大家在售樓部開放後去實地看看。不過，首推的是6#，臨路的雙拼樓棟，品質不如獨棟看小區的好。
但也因為這樣，整盤可能會採取低開高走的策略，首期價格最實惠。
據介紹，雲璽臺的首開價格預計在12000元/㎡左右。周邊奧園園著和光明時光集兩個毛坯項目，均價8-9k。再對比周邊雍翠峰等均價1.1w的二手現房，阿樹個人認為，如果雲璽臺的均價能到11000元/㎡，會更讓人心動。
總的來說，1.2萬的單價放眼整個興寧區，已經不便宜。但板塊內新盤少，周邊配套接地氣，戶型挺亮眼，存在一定的差異化。購房者是否買單，時間會告訴我們答案。
操盤&物業同一家，售後穩了？
雲璽臺由4家房企聯合開發，簡直是集萬千寵愛於一身的“寶貝金蛋”。
大唐拿地，旭輝做產品設計，金科負責操盤和後期物業服務，盛天負責商業運營。營銷和物業都由同一家房企負責，或許能避免售後扯皮，這個騷操作或許能打破購房者對聯合開發的刻板印象……
熟悉南寧樓市的購房者都知道，這4家開發商已是“老基友”了，但為了一塊30畝的地，4家合夥，至於嗎？
有人認為，可能是市場遇冷，致使4家開發商開啟風險共擔模式；也有人認為，4家聯合可以平攤成本，取長補短，何樂而不為。
但業內的資深人士表示，這可能還涉及到房企銷售額的比拼。
2019年1-11月份，大唐地產就靠著大量合作開發項目，流量銷售金額超越“老大哥”龍光，來到了TOP1的位置。去年玩6的模式，今年要繼續。
阿樹覺得吧，才不管你是啥原因，能讓購房者受益才是真本事。
只有規劃、戶型、精裝、物業都弄好了，購房者實實在在的住進好房子，把日子過好，開發商友誼的小船才不會翻。
@鑑語：地緣客的香餑餑，千萬別搞砸了
這個盤生在興寧老城區，周邊環境一般，卻有接地氣的生活配套，適合老人居住，學區在板塊內屬於中上。可惜距離地鐵遠了一些，步行起來比較困難，只能充當輔助配套。
旭輝操刀讓樓盤在規劃、戶型方面有很多亮點。房型緊湊、得房率高，適合地緣性剛需上車。如果想改善一下，四房也挺搶眼的。
板塊內的新盤不多，來買房的都是街坊鄰里。目前售樓部和樣板間沒出來，裝修標準和價格也待定，“四大高手”接下來請好好表現，千萬不要讓購房者失望。
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