年輕人懷揣著夢想來到這座競技場
卻被 房子 這座大山擋住了去路
消磨著我們的青春與熱情
研究發現，“在城市中獨自租房或合租房”的空巢青年，在一二線城市成為了一個巨大的群體，甚至成為了城市的主流人群。
《中國空巢青年圖鑑》調查，中國約有5000萬符合特徵的“空巢青年”，其中男性佔比達64%，女性佔比36%。從年齡段上來劃分，尚未完全進入適婚年齡的90後佔比61%，80後佔比35%。據統計，2017年長租公寓市場規模將突破四千億元;2020年，我國品牌公寓將超過1000萬間。
品牌型長租公寓發展至今，業內也經常有關於運營模式的討論，也對比國內外成熟公司的模式進行比較，總結為三種模式，這三種模式的優劣點：
重資產模式顯然易見，就是通過大量資金持有物業資產的產權，通過持有運營後，實現推出，這種模式小企業一般無法參與，主要適合開發商、房地產基金、保險資金、國有企業、金融機構等參與。
中資產模式是目前長租公寓普遍採取方式，包租一定年限的物業，投入裝修改造，然後溢價出租，我們俗稱為“二房東”模式，主要賺取的是租金差或者部分服務費。
輕資產模式相對重資產，無需用大量資金去持有物業，利用自己的品牌價值和會員體系，通過委託管理進行輸出，收取管理費、加盟費等一種模式。
而對於分散式長租公寓來說，絕大多數的運營模式就是“包租”，“二房東”包租模式——從市場中租賃房源，通過改造後對外出租。即相當於金地商置買斷這些租約，並買斷原股東的股權。隨著政策的不斷髮布，全國流動人口的不斷擴大，我國的租賃市場行情看似一片大好。越來越多房企開始進入長租公寓行業。
針對市場上分散式的房源，“包租”的競爭也變得越來越大，不斷比價才能獲得房源，拿房成本不斷升高，盈利也就變得越來越難，沒有錢燒，在這場競爭中越難生存。
國家大力推行“租售同權”政策，使得房企們也開始不斷進入長租公寓這個行業。中介系、酒店系、互聯網系、地產系，長租公寓界的“新四軍”正全力跑馬圈地，力爭率先形成規模效應。
對長租公寓的經營者來說，商業模式的落腳點必須是規模和盈利。一方面，行業被視為藍海，資本大量進入，大舉擴張；另一方面，市場仍普遍受困於盈利模式不清晰、盈利難等問題。
“包租”是長租公寓發展的唯一渠道？
新派公寓創始人王戈宏在提到：現在中國的長租公寓，90%的模式都是包租模式，包租模式就是做差價模式。我給房東錢，我來裝修、管理、玩差價，這個模式的前提是房東必須是傻瓜，不會定價。
大企業不斷再融資，融資的量越來越大，40、50個億，50、60個億，融完之後緊接著發債。為什麼？因為只要發展就要燒錢，這個行業變成一個沒有錢就活不下去的行業。這個行業，如果你要做一個夫妻老婆店很容易，慢慢做，掙錢了。一旦規模化發展就是要燒錢。為什麼呢？
做一個項目一定是10年以上才敢投。比如一個項目你投2000萬進去，付了房租3000萬等等，你的現金流在6個月之內要留出3000萬，6到8年你才形成總現金流平衡，你敢投嗎？這是很大的問題。所以，現在規模不經濟成為這個行業的典型財務特徵，現金流已經無法支撐規模擴張了，這個行業能不能做？
現在長租公寓還有模式之辨。前段時間有一個誤區，大家把包租模式作為輕資產模式，不輕不重。不輕不重你要給現金，要給錢，如果150套房子，現金得往外流出3000萬。所以，這是不輕不重。輕資產就是國際化的品牌，不用花一分錢，房東按照它的要求裝修，它收管理費。但是輕資產屬於品牌，在全世界做品牌是最難做的。第二是重資產，買樓。現在的模式有三種：輕、重、不輕不重，98%都是不輕不重。
從2017年至今，已經有多家長租公寓宣佈破產。
長租公寓的運營似乎也變得越來越難。
“包租”模式如何破局
王戈宏提到了“輕資產”託管模式，究竟什麼才是“輕資產”託管？
南京宜景公寓正在打造輕託管。宜景公寓由南京好鄰居地產經紀公司創立，創始人徐健告訴我們，早在07、08年前，好鄰居就做過包租業務。但市場上做包租的公司越來越多，競爭壓力越來越大，我出3000拿房，你出4000，各方相互加價。
並且隨著互聯網的不斷髮展，房屋租金也越來越透明化，業主瞭解了該市場的行情後，自然會對公寓給到的拿房租金進行核算，為了維護自己的利益，將公寓方要的租金自然也就越來越高。這也就造成了拿房的成本越來越高，在這種情況下，長租公寓剩下的唯一的辦法就是為了拿房而燒錢。
對比國外的租賃市場，發達國家早已經開始走向託管之路，因此，對房屋進行“輕託管”才是這個行業往更長遠發展的必要辦法。
我們來算一筆賬，以南京市場為例，一年的房租為3000元，出租年數為五年，市場上每年的租金增長為5%。
從上表中，我們可以看出，採用“包租”模式業主，每年獲得的租金收益是相同的，採用“輕託管”模式，業主的租金收益隨著市場年租金增長幅度上漲，在五年內獲得的收益要遠遠高於傳統的“包租”模式。
業主在“輕託管”的模式中，看到了自己房子的升值空間，在對比選擇的過程中，當然會優先選擇將為自己帶來更高收益的託管模式。
在這其中，長租公寓也無需面對激烈的市場競爭，與各方去比價拿房，燒錢的形式也將不復存在，這種“輕託管”模式最終將實現業主與長租公寓雙贏的局面。
相比較“包租”，房屋在被收後，在簽訂合同期內，業主將無權過問房子的信息，不管房子怎麼樣“被折騰”，業主在很大的情況下，是沒有知情權的。這種情況下的包租，其實也相當於一場賭局，合同到期後，我的房子變成了什麼樣，我沒有辦法知曉。
而“輕託管”模式，業主在整個的租賃過程中是全程參與的，這其中包括，對裝修風格的選擇，對房子租住過程的實時查看。而這也將給與業主極大的安全感，自己的房子仍然在自己可控的範圍內。
“包租”和“輕託管”誰優誰劣，這也就變的清楚明瞭。
在這場激烈的競爭中，長租公寓更應該看重的是自己的長遠發展，選擇正確的發展模式；其次呢，想要突圍勝出，這些當然還不夠。
長租公寓還要注重人性化服務，提升客戶滿意度 。像住宅產品我們經常會提到人性化設計，但其實租房也一樣需要，而且人性化設計成本投入不大，回報卻很大！要充分利用好空間，不浪費一平米，與此同時，打造相對完整的收納體系；比如客廳收納櫃、櫥櫃、玄關鞋櫃等等... 雖然是租房，但居住需求的本質是一樣的。
其次，長租公寓在公共區域配置齊全，彰顯高逼格。
·看所處地段及周邊配套。
·看項目體量和房間數量。
·看項目定位和客群。
最後，追求房間數量，更要追求租住體驗。
房間採光要充足
可以通過建造採光井、採光槽來提升採光效果
主臥、浴室等功能間的面積要有保證
這些硬指標也成為了保證最終居住體驗的防火線
風格統一及個性化也很有必要
現代簡約風格
東南亞風格
工業風格
維也納風格
等等
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長租公寓的運營有三個核心：舒適性、安全性，還有場景。產品從高往低好做，但從低往高難做。尤其是從低端起步，再想拔高挺難。高端和低端真正的差別，是體現在產品和服務上。公寓未來將是新市民的主要居所，我們期待做深做精的服務型公寓越來越多。
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