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洋房是具有歐美式樣的房屋，裝修具有明顯西方風格，備有客廳、餐室，有數套衛生間等結構的獨立式或複式、別墅式住宅。
其實真正的洋房，就是獨立的別墅式住宅，有自己的院子，花園，車庫等。
但是現在開發商宣傳的洋房是範圍擴大化的洋房，一般指6層以下的多層板式建築，主要以4層為主，都有電梯，西方建築風格明顯，強調景觀要好，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，但比一般普通住宅的面積要大，一般建築面積在140平方米—200平方米之間，單價比普通住宅稍高。
國家對住宅建築按層數的劃分：
一層至三層為低層住宅，
四層至六層為多層住宅，
七層至九層為中高層住宅，
十層及十層以上為高層住宅。
以上為國家規定，標準術語。還有一些通俗叫法，就是小高層和高層。我們一般把7層至11層高的住宅稱為“小高層”，帶電梯。 把總高12層以上的住宅稱為高層。
國家《住宅設計規範》規定，七層及七層以上的住宅要設置電梯，所以現在的6層樓房的普通住宅都沒有電梯，而洋房雖然是6層以下，但是都有電梯。
下面說一下洋房和普通住宅的區別：
1、樓層不同
普通住宅現在大部分為小高層或高層，一般都在10層以上，而洋房的建築層數一般較低，一般就在四層左右。
2、公攤面積不同
層數越高，比如11層以上要求2部電梯，附屬用房越多，公攤面積越大，所以高層公攤面積比洋房要大，通常在20-25%左右，洋房的公攤面積通常在10%左右。
3、容積率不同
國家規定各類型房屋的小區容積率，6層以下多層住宅為0.8~1.2，11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5。容積率越低居住舒適度越高。小高層，高層的容積率在1.5-4.5，而洋房的容積率一般在0.8-1.2之間，比高層容積率低，居住舒適度要高。
4、電梯，戶型不同
洋房一般為一梯兩戶，甚至一梯一戶。高層一般是一梯兩戶，兩梯四戶，甚至六戶、三梯八戶。所以，高層住宅每單元各樓層住戶相對較多，而洋房較少。再一個，房間佈局上，洋房一梯兩戶的佈局，有充足的空間，能夠保證大面積寬戶型的設計，做到坐北朝南，戶型方正，採光通風較好。高層通常為兩梯四戶，要兼顧各戶採光的均好性就比較有限制。
5、綠化率不同
一般住宅的話，綠化率在30%-40%，而洋房基本在40%以上，很多都是50%以上。
6、價格不同
洋房的報價一般是高層的1.2-1.5倍，洋房的物業費一般是高層的1.5-2倍。
寧靜致遠雪騰
什麼樣的房子才算是洋房？
生活中，很多人都會將洋房和多層混淆，但其實這兩者是完全不同的房屋類型，購房者可以從建築形態上進行區分。洋房一般為6層以下多層板式建築，以4和5層為主，並且從洋房所處的地段也可以進行區分，洋房綠化率比較高，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況，修建洋房佔用的土地比較多，所以洋房普遍存在遠郊區一帶。通常是指帶有花園的二三層小樓。花園洋房的容積率通常較低，標準的花園洋房的容積率通常都在1.0以下。顧名思義，花園洋房一般每戶都會包含一個花園，所以，帶有這種建築風格的住宅我們稱作為花園洋房。
隨著時代的發展，現代的花園洋房與以前的花園洋房的概念也有了一定的不同。一般6層以下就可以算作花園洋房，小區綠化率相對普通高層較高，為歐美建築風格。現代的花園洋房一般位於郊區，相對市區來說更加安靜舒適。
花園洋房的目標客戶為收入相對較高的中產階級，因為他們對於居住的舒適度有著較高的追求，而花園洋房正好能滿足這樣的需求。
二、花園洋房的特點
1、花園洋房能給客戶提供多種多樣的生活方式，讓客戶享受生活的愜意和自由。
2、花園洋房的初衷就是模仿一些歐式建築的特點，所以其建築風格多為歐式設計。
3、因為花園洋房的容積率很低，所以小區有大量的面積可以用來設計綠化，小區的環境一般比較好，整體風格和景觀都有精緻的設計，一層一般都有私家花園。
4、花園洋房的目標客戶為中高收入人群，以及一些高收入人群。
5、花園洋房的設計更加的人性化，低統計率給了小區更大的綠化空間和設計景觀的空間，能夠增強客戶的居住舒適度。
6、花園洋房雖然建築的位置遠離市區，但 為了保證業主的居住舒適度，水、電供給和周邊的配套設施都能保持完善。
7、花園洋房是介於別墅和普通住宅小區中間的一種住宅，相對於別墅來說，花園洋房的位置離城市較近，但又能保持相對居住舒適度，是消費者購房很好的選擇。
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洋房又稱花園洋房
樓層數：
洋房樓層數少，洋房一般為6層～8層左右，而高層少則10層，多則30多層甚至更高！
公攤面積：
洋房公攤面積小，得房率高！洋房公攤面積一般15%左右，高層公攤面積一般都在20%
容積率：
洋房容積率小，一般都是2.0以下，高層容積率2.5以上！
舒適度：
洋房居住舒適，採光好，綠化好，平時上下樓不用等電梯。高層人員雜亂，採光好的樓層太高，樓層低的私密性和採光又不好，舒適度下降！
另外，現在很多開發商，為了達到政府要求的容積率和市場營銷，開發一些假洋房糊弄購買者。比如洋房和高層在同一個小區，洋房和高層享用同一個小區容積率和綠化，使得洋房的舒適度下降，起不到改善的作用！還有一些開發商宣傳的洋房，已經達到10層以上，根本不能稱作洋房，只能說是小高層。
炸新聞炸
在房地產的住宅物業形態劃分裡是沒有洋房的，只有別墅、多層、高層、和超高層之分，洋房在民國早期上海比較多，原因就是洋人多，洋人住的房子，類似於以前我們把火柴叫洋火，煤油叫羊油，槍械叫洋槍一樣。
目前市場上很多開發商的樓盤喜歡打出洋房的概念，其實和很多樓盤名稱起個洋名一樣，聽起來給人感覺高端大氣上檔次 。具體來說，洋房需要具備一下條件:
1.低密度社區，容積率不超過1.5，沒有高樓林立；
2.樓層最多也就6層，有的開發商做到8層，明顯舒適度降低了；
3.建築立面比較新穎，顏色突出，材質一般為真石漆或幹掛石材，造假成本相對較高；
4.窗牆比高，也就是大窗戶比較多；
5.有電梯，戶型為板式樓南北通透，有獨立的入戶單元門廳；
6.有超大陽臺，一般都配有雙陽臺，甚至更多；
談房說地
洋房屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園的外國建築風格的住宅。花園洋房的小區園林規劃較好，綠化率較高，強調景觀均好，形成有一定規模的社區。花園洋房的特徵1、開放式生活方式，是花園洋房的最主要特點。2、建築風格為外國風格，洋味十足，多為歐洲和北美風格，也有少許南洋風格。3、建築密度很低，綠化率較高，強調景觀均好，首層普遍擁有私家花園。4、在建築尺度上，考慮人性化的設計。5、目標消費者定位：中高收入人群，甚至包括國內高收入家庭、港澳臺地區及其他國家華人、外國人。6、花園洋房體現為“兩低一高：兩低”之底層數、低密度， “一高”指高舒適度。7、戶型設計上更具人性化。8、 在一定程度上依賴於現代都市文明，環境舒適而寧靜；住宅水、電、暖供給一應俱全，周邊配套較為完善，購物、道路交通、通訊設施等的標準較高。9、普遍分佈於市郊一帶，距離市區尚有距離。10、它具有部分別墅的優點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區位上也位於別墅區和主城區之間。
希望對您有所幫助
石家莊裝修達人阿偉
大多數人對洋房與常規的多層物業不是很瞭解，很容易相混淆。洋房源於上海，從字眼上就覺得充滿著濃濃的小資情調，它是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。而常規多層只是一般的步梯房。
從某些方面來講，多層的確有些局部的基本特徵類似於花園洋房，但其相同之處僅僅存在於“外表”，譬如，兩者的樓層數可能會差別不是很大、兩者的部分材料會用的一樣，但要注意的只是“部分”。
但相對於常規的多層物業，花園洋房有著明顯的諸多方面優勢：
首先，洋房容積率低，提高戶間私密性。判斷洋房舒適性的第一基礎指標便是容積率，洋房容積率一般在1.0-1.5之間，也就是常提到的低密度。就居住密度而言，很顯然，常規多層的的居住密度明顯要大大高於洋房，因為前者最常見的建築形態最低也在六層，甚至會達到七、八層。而洋房一般是四層，一層和四層會送地下室或閣樓。從私密性來說，洋房採用多種設施來減少戶間的視線干擾，如如增設擋牆、格架、坡頂等視覺阻隔構件，同時退臺平面佈局採用不對稱的方式，減少對視和側視的可能。
其次，景觀性較強，舒適性更高。在用材上，通常只會在別墅項目中才有的元素，也逐漸在洋房中得到體現。思想比較前衛的開發商通常會在洋房的戶型設計上斟酌再三，既要保證居住者通透的視野開闊，又要做到使用面積的緊湊、合理。同時利用花園洋房特殊的露臺、退臺、錯層、躍層等方式，使室內空間與陽臺、生態長廓連成一體。相對空間數量上的擴展，洋房更注重功能質量的提高。除了入戶門廳和專用休閒空間，很多花園洋房設置了儲藏、收納空間和家務處理空間。
第三，贈送的物業附加值多。一般而言，洋房會贈送一定的附屬面積，譬如入戶花園、綠地、閣樓、車庫等，同時，實際得房率也較高，開發商綜合實力、品牌影響力和物業管理公司的品牌感召力、業務經驗等也更為豐富。
第四，突出“洋房”實質性概念。洋房主要突出在“洋”字上。那麼，這個“洋”又該怎麼理解呢？從業界專屬名詞來理解，其核心主要針對的則是建築的風格、造型、立面以及裝飾細部等。具體可包括現代風格、古典風格、中式風格、歐式風格、北美風格、北歐風格、地中海風格、鄉村風格等等
總的來說花園洋房與普通公寓相比，更加註重生活品質，戶型設計方面的改進和花園式景觀使得其居住舒適度更高，環境安逸而寧靜；與別墅相比，花園洋房通常離市區更近，享受舒適生活的同時也能享受到便利的城市配套設施，對中收入家庭來說花園洋房的價格也更加適合。
三亞銀象旅居小黃
我是成都房產經紀人張某某，很高興回答這個問題。
國家自從頒佈(限墅令)以後，市面上的別墅越來越少。應運而生的洋房，因為低密度，環境好的原因，越來越受歡迎，下面我來說下我對洋房的理解。
首先洋房和小高層、和多層是有區別的
一般來說洋房最高不得超過6樓，而且必須配有電梯。容積率低，一般在0.9到1.9區間。容積率越高，居住環境肯定越差，上了2.0的容積率的房子基本都是小高層了。
洋房一般是一梯兩戶，或者一梯一戶。通常總戶數只有幾百戶，綠化率達到百分之60以上。
下面我這個圖就是洋房。
希望對你有用。
成都房產經紀人張某某
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LSM0829寒楓
洋房？為什麼叫洋呢？首先得有外國的建築風格吧！
另外洋房多是6層以下多層板式建築，容積率低，通常在1.0左右，強調景觀好，綠化率比較高，普遍存在於郊區一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺。
愚人自擾能
所謂洋房，其配置應該僅次於別墅，環境，周邊生活配套，低密度居住，樓間距，物業服務標準，綠化率要求，車位配比，梯戶比等等！
