魔都上海最貴的房子既不是外灘、陸家嘴的濱江高層豪宅，也不是西郊、東郊賓館附近的別墅，
而是老城區高達 40 萬一平的老洋房。電影裡經常有這樣的畫面：一條幽靜的弄堂裡，兩旁法國梧桐樹遮天蔽日，一棟棟高雅的花園洋房偶爾從窗戶裡傳出一陣鋼琴聲，屋內紅木樓梯，歐式沙發，留聲機咿咿呀呀的唱著綿軟的小調，旁邊站著身姿曼妙的旗袍女子。這就是老洋房留給我的摩登印象。
01
身份和地位的象徵
老洋房大多都是百年的別墅住宅，住在這裡的人要麼是高官顯貴，比如蔣介石和宋美齡、張學良、馬歇爾，要麼是商賈名流，比如哈同和沙遜。
蔣介石宋美齡故居-愛廬
張學良公館
老洋房的房屋面積通常在 250 ㎡-450 ㎡ 之間，花園有 100 ㎡-400 ㎡。建築風格有美式、歐式、法式、日式、古典式等，堪稱“萬國建築博物館”。
位於華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最完好的老洋房之一。典型的美式風格，中西合璧的私家園林被紫藤纏繞的蜿蜒龍牆圍繞，滿園種著丁香花。傳說是李鴻章為“金屋藏嬌”的九姨太丁香所造，最後傳給了幼子李經邁。
愚園路上有價值 10 億的嚴家花園，建築面積約 1570㎡ ，花園近 5000 ㎡。房子是三層磚木結構的北歐風情，鵝卵石牆面大方簡樸，滿院子的參天大樹，假山、亭子錯落分佈。
它曾經的主人是上海灘的風雲人物嚴氏父子（大隆機器廠創始人嚴裕棠和兒子嚴慶祥），2009 年以 2.8 億售出，直到 2018 年再次轉手，
每年漲了 8000 萬！
一些老洋房的設計 100 年以後再看也不過時，鉅鹿路上的綠房子就是這樣的存在。它是匈牙利著名建築大師鄔達克的成名作，建築面積超 1700 ㎡，4 層樓的圍牆大量使用綠色釉面磚，拐角處基本都是弧形。
綠房子還是上海首個引入電梯的私人住宅，80 多歲的古董電梯現在還能使用。顏料大亨吳同文曾住過，有“遠東第一豪宅”的美名。
陝西南路拐角處有一棟罕見的“夢幻城堡”—馬勒別墅。別墅首任主人的故事也頗具傳奇色彩，英籍猶太人馬勒兩手空空來到上海打拼，先是打進了“跑馬總會”，後來做造船運輸成為上海鉅富。
這棟洋房據說是按照他小女兒的童話夢境打造的，佔地 5000 多㎡，花園近2000 ㎡，挪威式尖塔，哥特式屋頂，中國式琉璃瓦，深咖啡色的泰山面磚。門口像中國傳統豪門大宅一樣放了一對石獅子，花園種著龍柏、雪松等名貴花木。內部裝飾很像是一艘豪華遊輪，有船舷形狀的窗戶、海草圖案的地板。現在被改成一家酒店，
是公認的上海十大花園洋房之一。
02
老洋房的前世今生
1843 年，上海正式開埠，作為貿易中心登上歷史舞臺。先是西方的軍政金融人士、清廷命官和一些商業巨頭移居法租界和公共租界。這一時期的洋房主要受歐洲建築影響，融合中國園林，講究排場，佈局鋪張，內部裝飾極盡奢華，流行配置壁爐。
20 世紀 20 年代，租界開始擴張，被認為是上海最好的地段，世界各地權貴都開始買地建房。以鄔達克為代表的國外設計師紛紛建造了一批風格迥異的西式洋房，時尚和享樂成為這一時期的主導，有些洋房甚至帶游泳池、球場。
1949 年解放以後，90% 以上的洋房都歸國家所有了。直到 1998 年才開始上市，進行私人買賣，近十年才活躍起來。
上海現存的老洋房約 4000-5000 棟，私有產權的也只有 200 多棟，而產權清晰、可出售的不超過 100 棟，有一半都得重新修繕。
主要分佈在徐彙區（佔39%），長寧區（佔29%），盧灣區（2011 年併入黃浦，9%）和靜安區（佔8%），其中徐彙區主要是政界人士，商人聚集在靜安，知識分子集中在盧灣。
03
物以稀為貴，租賃市場火爆
老洋房一直是上海二手房市場非常小眾的一類投資標的。
每一棟洋房幾乎都經歷過租界時期的風風雨雨，房主的傳奇故事更是帶來不可替代的歷史人文價值，精美的建築也很難再複製。稀缺性和區位優勢都推動老洋房成交價格不斷上漲，少則上億，多則十數億，普通的都要 20 萬一平。
而投資老洋房的大多是這 4 類人：
一類是海歸的老華僑。這裡有他們小時候生活的記憶，買來作為珍藏。
一類是境外人士。他們在上海工作和生活，有些商人會買來做西餐廳。
第三類是企業。他們把氣派的老洋房作為公司總部辦公，顯得有面子、有品味。
最後一類是投資者。他們或是有老洋房情結，或是買來做短期投資，再通過轉手賺差價利潤。
由於能私人買賣的洋房非常少，而國有的花園洋房從 2004 年起就只租不售，所以租賃市場比較火爆。普通洋房的月租金在 6 萬-15 萬，而面積大、朝向更好的老洋房月租能達到 30 萬上下 ，租金每年約漲 10%-25%。
04
如何順利拿下老洋房？
其實喜歡老洋房的人不在少數，但要順利買下老洋房，還有很多細節需要考慮。
首先是產權和交易週期。一棟老洋房有時會住好幾戶人家，最多有 72 戶的例子，要成功勸服所有人割讓產權並不容易，交易週期長達 3-4 年。比如電視劇《安家》裡就差點打起來。
其次是價格很難界定。老洋房幾乎都是一房一價，即便在同一區域，不同的硬件狀況、花園大小、周邊環境和歷史故事，都能讓價格相差十萬八千里。
最後是額外成本高。除了購房資金，首次出售的老洋房還得準備一大筆土地出讓金，以及房屋修繕金，沒有點資金實力都不配買老洋房。
老洋房不只是一個住宅，更是上海灘不可復刻的記憶，未來想必更是有市無價，越來越成為富豪階層享受的奢侈品。
像我上面提到的馬勒別墅，坊間傳聞價格不菲，你猜猜值多少錢呢？
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