《安家》徐姑姑不肯輕易傳授的祕訣,一篇總結如何拿下老洋房?

魔都上海最貴的房子既不是外灘、陸家嘴的濱江高層豪宅,也不是西郊、東郊賓館附近的別墅,

而是老城區高達 40 萬一平的老洋房


電影裡經常有這樣的畫面:一條幽靜的弄堂裡,兩旁法國梧桐樹遮天蔽日,一棟棟高雅的花園洋房偶爾從窗戶裡傳出一陣鋼琴聲,屋內紅木樓梯,歐式沙發,留聲機咿咿呀呀的唱著綿軟的小調,旁邊站著身姿曼妙的旗袍女子。這就是老洋房留給我的摩登印象。


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01

身份和地位的象徵


老洋房大多都是百年的別墅住宅,住在這裡的人要麼是高官顯貴,比如蔣介石和宋美齡、張學良、馬歇爾,要麼是商賈名流,比如哈同和沙遜。


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蔣介石宋美齡故居-愛廬

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張學良公館

老洋房的房屋面積通常在 250 ㎡-450 ㎡ 之間,花園有 100 ㎡-400 ㎡。建築風格有美式、歐式、法式、日式、古典式等,堪稱“萬國建築博物館”


位於華山路上的丁香花園,是上海灘最負盛名、保存最完好的老洋房之一。典型的美式風格,中西合璧的私家園林被紫藤纏繞的蜿蜒龍牆圍繞,滿園種著丁香花。傳說是李鴻章為“金屋藏嬌”的九姨太丁香所造,最後傳給了幼子李經邁。


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愚園路上有價值 10 億的嚴家花園,建築面積約 1570㎡ ,花園近 5000 ㎡。房子是三層磚木結構的北歐風情,鵝卵石牆面大方簡樸,滿院子的參天大樹,假山、亭子錯落分佈。


它曾經的主人是上海灘的風雲人物嚴氏父子(大隆機器廠創始人嚴裕棠和兒子嚴慶祥),2009 年以 2.8 億售出,直到 2018 年再次轉手,

每年漲了 8000 萬!


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一些老洋房的設計 100 年以後再看也不過時,鉅鹿路上的綠房子就是這樣的存在。它是匈牙利著名建築大師鄔達克的成名作,建築面積超 1700 ㎡,4 層樓的圍牆大量使用綠色釉面磚,拐角處基本都是弧形。

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綠房子還是上海首個引入電梯的私人住宅,80 多歲的古董電梯現在還能使用。顏料大亨吳同文曾住過,有“遠東第一豪宅”的美名。


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陝西南路拐角處有一棟罕見的“夢幻城堡”—馬勒別墅。別墅首任主人的故事也頗具傳奇色彩,英籍猶太人馬勒兩手空空來到上海打拼,先是打進了“跑馬總會”,後來做造船運輸成為上海鉅富。


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這棟洋房據說是按照他小女兒的童話夢境打造的,佔地 5000 多㎡,花園近2000 ㎡,挪威式尖塔,哥特式屋頂,中國式琉璃瓦,深咖啡色的泰山面磚。門口像中國傳統豪門大宅一樣放了一對石獅子,花園種著龍柏、雪松等名貴花木。內部裝飾很像是一艘豪華遊輪,有船舷形狀的窗戶、海草圖案的地板。現在被改成一家酒店,

是公認的上海十大花園洋房之一


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02

老洋房的前世今生


1843 年,上海正式開埠,作為貿易中心登上歷史舞臺。先是西方的軍政金融人士、清廷命官和一些商業巨頭移居法租界和公共租界。這一時期的洋房主要受歐洲建築影響,融合中國園林,講究排場,佈局鋪張,內部裝飾極盡奢華,流行配置壁爐。


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20 世紀 20 年代,租界開始擴張,被認為是上海最好的地段,世界各地權貴都開始買地建房。以鄔達克為代表的國外設計師紛紛建造了一批風格迥異的西式洋房,時尚和享樂成為這一時期的主導,有些洋房甚至帶游泳池、球場。


1949 年解放以後,90% 以上的洋房都歸國家所有了。直到 1998 年才開始上市,進行私人買賣,近十年才活躍起來。


上海現存的老洋房約 4000-5000 棟,私有產權的也只有 200 多棟,而產權清晰、可出售的不超過 100 棟,有一半都得重新修繕。


主要分佈在徐彙區(佔39%),長寧區(佔29%),盧灣區(2011 年併入黃浦,9%)和靜安區(佔8%),其中徐彙區主要是政界人士,商人聚集在靜安,知識分子集中在盧灣。


03

物以稀為貴,租賃市場火爆


老洋房一直是上海二手房市場非常小眾的一類投資標的。


每一棟洋房幾乎都經歷過租界時期的風風雨雨,房主的傳奇故事更是帶來不可替代的歷史人文價值,精美的建築也很難再複製。稀缺性和區位優勢都推動老洋房成交價格不斷上漲,少則上億,多則十數億,普通的都要 20 萬一平。


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而投資老洋房的大多是這 4 類人:


一類是海歸的老華僑。這裡有他們小時候生活的記憶,買來作為珍藏。


一類是境外人士。他們在上海工作和生活,有些商人會買來做西餐廳。


第三類是企業。他們把氣派的老洋房作為公司總部辦公,顯得有面子、有品味。


最後一類是投資者。他們或是有老洋房情結,或是買來做短期投資,再通過轉手賺差價利潤。

由於能私人買賣的洋房非常少,而國有的花園洋房從 2004 年起就只租不售,所以租賃市場比較火爆。普通洋房的月租金在 6 萬-15 萬,而面積大、朝向更好的老洋房月租能達到 30 萬上下

租金每年約漲 10%-25%


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04

如何順利拿下老洋房?


其實喜歡老洋房的人不在少數,但要順利買下老洋房,還有很多細節需要考慮。


首先是產權和交易週期。一棟老洋房有時會住好幾戶人家,最多有 72 戶的例子,要成功勸服所有人割讓產權並不容易,交易週期長達 3-4 年。比如電視劇《安家》裡就差點打起來。


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其次是價格很難界定。老洋房幾乎都是一房一價,即便在同一區域,不同的硬件狀況、花園大小、周邊環境和歷史故事,都能讓價格相差十萬八千里。


最後是額外成本高。除了購房資金,首次出售的老洋房還得準備一大筆土地出讓金,以及房屋修繕金,沒有點資金實力都不配買老洋房。


老洋房不只是一個住宅,更是上海灘不可復刻的記憶,未來想必更是有市無價,越來越成為富豪階層享受的奢侈品。

像我上面提到的馬勒別墅,坊間傳聞價格不菲,你猜猜值多少錢呢?


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