觀點地產網隨著2月中下旬疫情控制穩定後，一度成交低迷、零供應、土地流拍的羊城樓市開始有了轉暖跡象。
廣州中原最新報告指出，目前廣州新批供應量已恢復至1月中春節前水平，尤其是2月最後一週供應猛增超800套，預計3月市場將進一步復甦。其中，一項數據尤為引人關注——在2月推新樓盤中，位於海珠的金碧花園推出424套單位，佔2月全廣州市總供應量的52%。
“這個樓盤不是開發很久了嗎，還沒賣完？”“這是最後一期推新了。”一購房群的對話，似乎看出這個項目隱藏著些許故事性。特殊的是，這是恆大在廣州乃至全國落地的第一個項目。
更為準確來說，這是“首富”許家印個人創業的第一個項目。
時間線往前拉，1996年，“打工仔“許家印真正開始創業，在廣州成立了成大實業集團公司；隔年1997年，許家印買下原廣州農藥廠地塊打造了金碧花園項目，開盤時購房者連續兩晝夜排隊買房。
正是這個項目，開啟了許家印的掘金之旅。“金碧”這個名字，後來也成為恆大的產品系列之一，包括創辦了金碧物業。
而風光的背後，也有著“未解之謎”。在2007年四期交樓後，項目雖時不時傳來動工、推售甚至停工的消息，但此後十餘年間並無新貨推出。直至鼠年到來，項目最後一次推新。
恆大的第一桶金
金碧花園，是恆大的起點，也是真正屬於許家印的地產第一桶金。
事實上，許家印與房地產最早的淵源可以回溯到1994年。彼時36歲的他，在辭掉國企車間主任職位後南下深圳，在一家貿易公司中達從業務員做到了辦公室主任，極為賞識他的老闆也將其派到了廣州涉足房地產業。
帶著另外四名員工，許家印躊躇滿志來到廣州，成立了廣州鵬達實業有限公司，並出任總經理。當時，利用鵬達這一平臺，許家印團隊在兩年多時間裡打造了珠島花園項目，為母公司淨賺了2億多元。
能力越大，野心越大。由於覺得薪資匹配不上自己的貢獻與承擔的風險，許家印無奈之下離開了中達，正式開啟了自己的創業之路。在1997年3月，許家印註冊了恆大地產有限公司，剛成立時公司只有8名員工。
若橫向對比的話，那一年，馮侖帶領的萬通、楊國強帶領的碧桂園以及王石帶領的萬科，已在房地產行業摸爬滾打了至少五年以上。
而對於當時的許家印而言，眼下最重要的是拿到第一塊地。為此，許家印跑了廣州許多地方，最終，廣州市海珠區工業大道原廣州農藥廠地塊被其選中，原因也很簡單，這塊地的地價十分便宜。
當然，這對於剛創業的許家印而言仍是一筆鉅款，即便是找銀行拿到了600萬元貸款。最終，許家印決定採用分期買地、分期付款的方式解決資金問題，多方談判之下賣家也同意了分期付款的要求，首期支付了500萬元。
拿到地之後，項目迅速破土動工。許家印將此前珠島花園的開發經驗複製到了金碧花園上，比如採取了小戶型的開發模式，便於銷售和回籠資金。
2個月後，於1997年8月，金碧花園正式入市開售。憑藉著小面積、低價格的優勢，僅用半天就將項目價值8000萬元的期房銷售一空，還因為市民晝夜排隊買房的情形引起轟動。
若干年後，在恆大20週年慶時，許家印在進行致辭時還回憶了這段輝煌的過往：“我們以每平米2800元的虧本價開盤，兩個小時搶購一空，實現銷售額8000萬，獲得了公司起步發展極其寶貴的第一桶金。”
正是通過這種低成本拿地、快速開發、銷售低開高走的方式，許家印快速回籠資金，並快速拿下項目的第二塊地，且金碧花園二期售價已比一期上漲25%。
不僅是項目成為恆大的開山之作，這種開發模式也順延了下來——低價拿地之後快速蓋樓，把房子便宜賣出迴流資金，接著繼續拿地蓋樓。就是這樣，恆大從一家名不見經傳的小開發商成為了龍頭房企。
直至現在，還是可以看到這種模式在恆大身上留下的烙印，如每平方米1600元的低成本土儲，實況不好時大力度降價促銷等等。
許家印曾回憶道，金碧花園的實踐讓他明白，無論何時都是現金為王，企業運營中最重要的問題都是現金流。
時隔17年收官
金碧花園為許家印的創業史開了一個好頭，但完美“收官”尚待十七年後。
據悉，在2007年第三金碧花園四期交樓後，項目便再無新貨推出，只留下一塊空地。此後於2011年、2014年均時不時傳來動工和推售消息，但始終沒有官方口徑。
直到近日，時隔13年之後這一項目再次出現在公眾面前。有消息指出，恆大金碧花園將於三月中下旬入市，此次主推建面約90平方米-133平方米三房，位於 68、69、70三棟樓，總貨量共424套，這也是項目的收官之作。
令人不禁好奇的是，為何項目再次加推相隔了近17年？這一本來應該以“短、平、快”策略迅速開發完畢的樓盤，為何前後開發週期長達二十餘年？
針對這一問題，多位業內人士均對觀點地產新媒體表示“不瞭解實情”。廣州中原地產項目部總經理黃韜就稱，這種情形相對比較少，背後存在多種因素使然，比如開發商預判到樓價上漲推遲入市時間，比如規劃方案不批等等，並不能一概而論。
而有業內透露稱，於2015年左右金碧花園曾因配建地下變電站的問題，引起業主較大反響，一度拖慢了項目進展；有報道也指出，2017年，項目因配建地下變電站問題而停工。
觀點地產新媒體查閱相關資料獲悉，於2015年左右，恆大曾申請調整第三金碧花園修建性詳細規劃，其中，小區配套110kv變電站擬由原出入口東側調整至最後一期住宅西側與裙樓結建，原變電站位置調整為綠地；最後一期住宅由原來的6棟28層，調整為3棟高層；增加中心花園地下停車庫，與最後一期住宅地下停車庫結建。
其中，正是調整變電站的問題引起了業主反對，海珠區規劃分局還為此召開了一個關於金碧花園小區業主關於建變電站的聽證會。
雙方立場不同，恆大方認為整個小區經過十幾年的發展，供電量的需求比較高，通過變電站的調整，及將可售面積騰挪出來，進行小區的整體優化調整，且會處理變電站技術問題；而業主則要求變電站遠離密集居民區及幼兒園最好500米，建“全地下式“而非現在”室內型”等等。
最終協調結果不得而知，不過從網上可查看到的“第三金碧花園68-70棟及五期地下室（含變電站)項目勘察工程”的招標、中標書看，調整方案最終應是通過的。
而近期有一現場踩盤的買房者也在購房群中表示，此次推出認籌的住宅房源便是第三金碧最後一期，靠近變電站，其中有一棟樓和變電站緊挨著，大概距離在15米左右。同時，其稱，項目將於2022年2月左右交樓。
此外，項目戶型相對較老、實用率較低，也是項目推出存在的潛在挑戰。
不過，優越的地段、便捷的交通、實惠的價格也吸引了不少購房者。據悉，項目位於市區海珠工業大道，與濱水生態與科技創新集聚區海珠創新灣相鄰；交通方面廣佛線石溪站、2號線東曉南站以及在建的10號線三條地鐵在此交匯。
價格上，此次新推房源產品均價在4.8-5.5萬元/平方米之間，少量單位可低至4.5萬元/平方米。與之對比的是，目前海珠新盤售價在5.5-8萬元/平方米之間，且供應量小。值得一提的是，該項目並不享有目前恆大推廣的“75折”。
二手方面，據廣州市房地產中介協會數據，2019年金碧花園二手一共網籤284套，位列六大主城區項目之首。
另悉，在金碧花園售樓部正式開放之後，便吸引了不少購房者到訪參觀，且據稱認籌人數已超200戶。
對於金碧花園近日受捧，黃韜則持中性態度，其認為項目周邊二手價呈下降趨勢，相比較而言兩年前的市場更好；加上疫情影響，此次推售並不是那麼好的節點。
“疫情下沒那麼樂觀，成交量只是恢復性增長，但是爆炸性、絕對值增長今年沒有，經濟還在恢復當中。”
再次回到創業起點，恆大能不能在金碧花園最後一期中搶收成功呢？
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