張小龍
就說商品房吧！商品房首先把它看成是一個商品，這時候我們再考慮怎麼把它給推銷出去。品牌,價格,戶型,外觀,地理位置,配套,服務......從這幾方面出發，應該大家能想到很多。
鋪天蓋地的廣告是必須的，這只是一部分，今天主要講一下開發商的銷售方式:首先在線上網上以及各種媒體做廣告，前期做一些宣傳，圈出一片地開始施工。先把售樓部建出來，一定要高大尚，做出一部分單頁，請一批外拓銷售人員，通過地推的形式發給附近大眾人員，見人就發，造勢。
等地基做好了，五證不齊全的時候，開始進入排號認籌階段。排號不是訂房，交的錢是可以退的，因為這個時候五證不齊全，政府是不允許賣的，特別是預售證。第一棟樓拿到預售證以後，五證齊全了，定個日子就可以開盤了。哪一棟樓五證齊全了，哪一棟就可以賣了。
這棟樓的房子都是怎麼賣出去的，這個我詳細說一下:
有幾套是領導關係戶買的，因為剛開盤優惠幅度大；20%是售樓部自己內控，虛假訂房，造成一片搶房熱銷的假象；5%是前期得到消息的人，自己走進售樓部買的，因為前期的造勢肯定是有用的，這些人屬於上門客戶，原價訂房；還有10%左右是被售樓部請的外拓團隊，在售樓部周邊，沿街拉進來的人，本來就是聽到消息來看看的人買的；剩下的65%左右都是被房產中介帶過去的客戶定的房，甚至更多的都是這樣銷出去的。
我記得有一個房企排前15名以內的大開發商都是這樣的！一個售樓部，裡面的直接置業顧問有20名左右，除去領導，售樓部外面的外拓銷售團隊大概50名左右；一個區域的房產中介人員就多了，一家店按5個算，就咱鄭州哪個縣區域中介公司不是幾百上千家，這一算就是幾千上萬人了，更何況只要誘惑力大，就能帶動整個市的中介公司了。
目前我知道的樓盤沒有不和分銷（房產中介）合作的，只靠上門客戶開發商會坐等山空，開發商要的是資金迴流，資金收的約多約好。因為這時候樓才剛蓋了幾層，甚至有的只是挖了個坑兒，沒有後期的大批資金流入，後面的樓還怎麼蓋，賬上沒有流動資金，後面的建築材料，工人工資...等等都是問題。拖欠不是永久的，這就是為什麼要先排號認籌，買房先交定金付首付，先把餅給我們畫好，我們付了一部分錢，開發商再把餅給我們做好...開發商不是誰都能做的，需要先有鍋，那就是拿下來一片地......
雪武風情
拿我熟悉的碧桂園營銷模式做個案例分享：
在top3房企裡，碧桂園是唯一堅持用自己的銷售團隊賣房子的，其他兩個都用代理公司賣房！按照一個項目銷售週期分階段分享營銷動作：
第一階段：項目品牌立勢期
主要目的實現項目品牌落地、擴大知名度！
營銷動作：組建滿編甚至超編制銷售團隊，地毯式廣泛拓展6大行業（內部叫法，基本覆蓋了當地社會上所有的企事業單位金融機構和商戶），廣告植入、各種推介會、朋友圈轉發、鳳凰通註冊、關鍵人圈層、拉來訪活動等！總之有人有經濟活動的地方就有碧桂園銷售的身影！以劃定區域隨機抽查有7成人知道項目名字或者地址為合格線，不過這條“天規”很多區域公司慢慢沒有那麼嚴格去執行了！
第二階段：開盤前的強拓期
這個階段的銷售相對第一個階段要完成的任務更有難度，需要不斷的篩選客戶匹配度！新入職的銷售在這個階段的陣亡率特別高，包括項目第一負責人也很有可能在這個階段換掉！關乎開盤能不能完成集團的開盤去化率！
如何鎖定客戶是該階段的重點，發現種子客戶擴大老帶新效應，通過派卡派籌鎖定客戶！圈層體驗、品牌發佈會、私家宴各種大投入線下活動大幅度增加！
第三階段：開盤後的常銷期
市場好的時候，常銷期就是尾盤期了，簡單拜訪老客戶做些老帶新活動就可以了！市場不好的時候，積壓較多的貨量，仍需要將強拓期做過一遍的動作做一遍，另外還要補充客戶地圖上外緣客戶做補充！
線下一口價單位或者“年頭不買房年底又白忙”的口號開始出現在案場，各種加推和教育式飢餓營銷層出不窮！
以上是碧桂園大致的營銷手法，更多的是每一個環節銷售員的執行，做碧桂園的銷售很辛苦也很賺錢！
祝開車一路風，買房不掉坑！歡迎點關注
電子樓書
但是問的比較糾結。如何賣房？大家流程都一樣。
簡單來說賣房就兩步：1推廣吸引客戶到訪，2到訪後促成交。
在這兩個過程中，又包含：品牌推廣、媒介推廣策略、渠道策略、促到訪方式、現場營銷硬件與軟服務展示、營銷策略、逼定策略、價格策略、促轉介策略等十多個分項策略。
各大房企基於集團階段性的目標不同、城市的銷售額不同、項目本身的定位不同，
在上述十幾個分項策略執行過程側重點不一，體現出賣房策略不同，甚至同一房企在同一城市的兩個項目的賣房方式也往往不同。所以，不可一概而論。
我在石家莊十年，靜靜的看著全國各大房企進入石家莊，下面說說的石家莊各大房企的賣房方式。
個人感受而已，歡迎補充或更正。不喜勿噴，噴我幹嘛？哈哈。
一、品牌推廣共同點：
1.石家莊媒體XX開發商XX行
這屬於標準動作，一個大房企新進入石家莊，首先要邀請石家莊地產類媒體單位的主編大咖們（能寫的）去參觀一下他們曾經開發的、相對應於石家莊項目的牛逼項目。媒體人員參觀後，回來寫一篇軟文，說說感受。
然後我們老百姓就知道了，哇塞，鬧得不賴啊，原來人家這麼牛逼。
華潤、融創、綠城、遠洋、泰禾等都做過類似動作，我就不一一例舉了。
2.品牌發佈會
看看上圖，萬科、保利。品牌發佈會，亮瞎你的眼，哈哈。
邀請石家莊的媒體同仁、地產同行們都來看看。表達“初來乍到、請多關照、”和“哥來了，請挪個位置給我”，謙遜中霸氣外露。
二、不同點？
1，萬科：拗文化、造逼格
萬科是第一房企，大家公認的，這可不是拿銷售額說的。
三聯公益大書房的開放，及其一系列的倡導讀書的活動。
售樓部內的咖啡館，與新華書店合作的啡頁書咖，萬科成長中心，
民俗文化藝術節、草地音樂節等。
不說了，獨具一格，我去了兩趟，讓我的俗氣少了三成。
2，保利：亮肌肉，性價比。
保利進入石家莊好幾年了，
老弄國防軍工展，下圖。
國之重器，央企嘛，責任感極強，亮肌肉的同時主要宣導愛國主義精神。
保利進入石家莊快6年了，不管是房地產淡季還是旺季，賣的都不錯，原因？
保利的幾個樓盤品質不錯，可就是老賣的便宜。
保利西山林語的洋房，同區域別人家的賣兩萬，它賣不到一萬五；
保利花園V立方公寓，大家都覺得賣八千，結果六千多，還首付分期一成起
保利國際廣場的寫字樓12000，配置還挺高。
算了，不說了，石家莊的開發商拿地都不願意挨著保利。哈哈。
3.恆大：大湖、人海、限期打折
恆大的營銷套路全國一脈。
大湖：
別管是恆大綠洲、恆大華府、恆大雅苑等不同檔次系列，統一十幾棟樓圍著一個大湖；
開盤的時候大湖就弄好了，波光粼粼的閃亮你的眼。
缺水的石家莊人民最受不了這個。
人海戰術：
那麼牛逼的一個公司，哪個項目開盤前蓄客都把單頁鋪滿石家莊的大街小巷、大爺們阿姨們的買菜小車裡也有，派單小蜜蜂好幾百人甚至上千。
限期打折：
開盤必特價、特價必升值，開盤85折，限時鉅惠88折。
恆大的打折策略全國一脈，缺錢了或者感覺到應該搶錢了，打折，不管其他開發商咋想的，許老闆說了算。
4，融創：硬氣 + 大氣 + 銷售員渠道整合
看看融創中心（裕華區賈村改造項目）的樣板間，上圖入戶大廳的過道（這就是交房標準）
想起讓子彈飛裡面的一句臺詞，黃老爺高，縣長硬，師爺又高又硬，哈哈。
給我的感覺就是硬氣：空間大、材質硬；
還有的感覺就是大氣：大空間製造、幾何圖形構件、燈光色調搭配。跟豪氣、尊貴等詞語不是一個概念。
銷售員渠道整合：
銷售人員太多了，石家莊第一，高峰期應該不下100個，人員更換率也高，光我微信裡就見過四十多個；
每個銷售員拉自己的一個微信群，瘋狂輸出。
好了，就說到這裡吧，悟空問答寫的文字太多了，沒人想看。
我是地產老牛，歡迎大家關注我，有問題互相交流。
地產老牛
1.開發商取得土地，持有《國有土地使用證》
2.規劃設計好小區樓盤，取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
3.得到政府施工批准，取得《建設工程施工許可證》
4.最後銷售前必須取得《商品房預售許可證》才能銷售。
所以銷售房屋前，開發商必須取得以上證書才能賣房。
銷售手段
至於銷售手段很多，大部分委託專業的銷售公司，進行各種推廣活動。
比較有特點的，上海綠城玫瑰園，製造各種話題，賈靜雯拍戲，郎鹹平攜手綠城等方案話題不斷轟炸，推廣這個墅王
開發商特點
1.恆大，特點是設計基本一樣，價格比較合理，首推無理由退房
2.碧桂園 特點是三四線或郊區拿地，用非常好的園林設計吸引客戶，地便宜，所以容積率很低
3.綠城 主打高大上設計，歐式中式小區各種都有，比較現代化，價格最貴
4.萬科 複製王，開發一個產品複製全國，價格比較合理，主打一二線
其他還很多。。。
吾味知足
每年開春很多樓盤為了擴大知名度和影響力，
以快速拉動銷售，開始扎堆搞起了花樣繁多的促銷活動——大型演唱會、明星見面會、馬戲團獻藝，還有購房贈飛機、購房送豪車……當然，這些引人眼球的促銷噱頭也是花費不菲，動輒幾百萬元的投入實屬“平常”。為了預熱“金九銀十”、加快“庫存去化”，
各家開發商不惜血本開始瘋狂的“燒錢”營銷。
阿滿視頻剪輯
我在惠州，說說惠州的吧。
我們這邊開發商都是準備拿預售前一個星期或半個月邀約過來看房，合適就訂房，價格都是模糊參考附近的項目或以前的備案價，但大體相差500左右。然後就是預售出來價格出來集中通知過來簽約，當然價格高可以退。假如銷售量不好，拿4樓以下或頂樓做特價再次吸引人氣，也就是飢餓營銷了。這樣消化基本90%能去化，剩下的就慢慢推慢慢賣。
深圳的營銷基本不做，主要靠中介網上推廣，大部分自己上門去看，預留號碼，開盤通知價格合適直接買的
