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最近在米宅深圳星球頻繁收到的提問，很具有代表性。
近期，深圳擴容的傳聞沸沸揚揚。
據傳826深圳特區四十週年，中央會送擴容大禮包，一旦擴容，惠陽和大亞灣被納入深圳的概率最高。
這讓不少人很是糾結，一萬多的惠州要不要買一套，提前埋伏等待暴擊。
從哪個角度看，深圳對土地都極為飢渴：土地開發殆盡，華為出走東莞，房價越炒越高，發展遭遇掣肘，一切都是因為缺地。
土地不夠就要擴容，這是一個很直觀的推論。
何況，深圳已經擴了一塊深汕的飛地，但是，遠水解不了近渴，近在眼前的只有東莞和惠州。
深圳擴容，怎麼看都覺得勢在必行，不確定的無非是並東莞還是並惠州。
傳說中有激進的大合併，直接併入東莞或者惠州；也有保守的小合併，惠州併入惠陽和大亞灣，東莞併入鳳崗、塘廈、黃江這些臨深片區。
缺地=擴容=併入莞惠的一部分=徹底解決深圳的缺地問題
這個邏輯怎麼看都無懈可擊，但是，又總覺得哪裡不對。
首先，深圳要吞併東莞惠州，問過莞惠的意見嗎?問過廣東的意見嗎?
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深圳擴容，涉及到的利益博弈實在是太多了。
首先是廣東省，多年來深圳一直是計劃單列市，享受省一級的經濟權限，財政收入上繳中央而非廣東省。
深圳越來越富，越來越強，不受廣東轄制，粵東、粵北和粵西山區卻貧窮依舊，廣東與深圳的明爭暗鬥早非一朝一夕。
廣東省的高速公路、高鐵終點站大多設在廣州，而不會延伸到近在咫尺的深圳，從深圳到內地很多城市都需要去廣州轉車，
2000年，珠江口大橋立項時，原本是為了解決深圳通往珠海的交通問題，但廣東省拉上了香港澳門把珠江口大橋改成了港珠澳大橋，花千億巨資最終連接的是珠海、香港和澳門。
港珠澳大橋採用Y字連接方式，巧妙避開了車流量最多的深圳，只允許擁有粵港和粵澳車牌的車輛通行，大橋使用率可想而知。
面對這種情況，深圳只能曲線救國，自行籌建高鐵、城軌、通道和大橋，如今已有了虎門二橋，深茂高鐵，深中通道等。
在這種大背景下，讓廣東省把親兒子，GDP排名第四的經濟強市東莞，或是排名第五的惠州送給深圳，想一想難度會有多大?
再說廣州，廣州做為傳統一線，南部老大，地位屢屢被深圳挑戰幾乎不保，從北上廣到北上廣深到北上深廣，一字之差，寓意微妙。雙城表面合作，實則競爭。
2017年，深圳GDP首次超越廣州，GDP分別為22438和21503億，差額935億；
2018年，深圳廣州的GDP分別為24222和22859億，差額1363億；
2019年，深圳廣州的GDP分別為26927和23628億，差額3299億。
兩個城市的GDP差距已在不斷拉大，如果再把東莞或惠州併入深圳，給深圳增加了土地，又增長了GDP，等於猛虎添翼，廣州又是否會坐壁上觀?
再者，東莞和惠州願意嗎?
東莞經濟強勁，野心勃勃，近十年轉型成功，甩掉了大部分的低端製造業，轉型高端產業，不惜血本打造松山湖、南城和濱海新區，在深圳和廣州的夾擊之間，表現絲毫不弱。
東莞和深圳爭搶華為，深圳幾無還手之力。
華為已大部分遷入松山湖，去年10月12日，東莞又把松山湖東部800多公頃的優質地塊低價出讓給華為，並配套規劃各類設施，很明顯要讓華為全部遷入東莞，一點渣渣都不給深圳留下。
這樣一個雄心勃勃的東莞，會甘願把寶貴的土地拱手送給深圳嗎?
還有惠州，惠州沒有發展野心只想賣地不假，可是，正因為臨深惠州土地才好賣，如果把地都送給深圳了，還拿什麼賣?
所以綜合分析下來，深圳擴容的阻力超級大，除了深圳和莞惠的投資客，沒有人會投贊成票。
和18年濟南吞併萊蕪完全不同，濟南併入萊蕪，做大做強省會，肥水不流外人田，符合山東省的利益，符合濟南市的利益，對萊蕪來說，雖然失掉了獨立的地級市地位，但是變成了省會的一部分，多方共贏，何樂而不為?
而深圳擴容莞惠，面臨的阻力來自四面八方，惠州還有可能因為利益讓步，但對東莞和廣東來說，不是錢的問題，是地位之爭，排名之爭，榮譽之爭，是絕對不可能讓步的。
想要達成這一目標，除非從中央的層面去強力推動，去下達硬性命令。但讓中央為了深圳的一方利益，去硬壓廣東、廣州、東莞這樣雄據一方的諸侯，恐怕也很為難吧。
對深圳來說，又是否值得排除萬難必須推進擴容呢?
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首先，深圳的有產階級不願意，一旦擴容，擴容片區房價大漲，房源數量和後續潛在供應量都大增，必然導致原深圳轄區房價下跌，大量有產階級的身家縮水。
最有利的當然是莞惠臨深的自住和投資客，但他們的訴求顯然不重要。
深圳政府的意願才是決定性的。
再回到開頭那個命題上，深圳缺地嗎?
深圳當然缺地，但是，深圳又不像大家想象的那麼缺地。
深圳總面積1997平方公里，建成區面積925平方公里，剩下的一多半不是無法利用的山地，就是被納入生態紅線禁止開發，幾乎無地可用。
但通過航拍圖我們會發現，深圳很多片區還有不少已平整未開發的地塊。
龍崗寶龍地塊
光明地塊
前海地塊
寶安地塊
坑梓地塊
葵涌壩光地塊
後海地塊
民治地塊
尖崗山地塊
坪山地塊
西麗留仙洞地塊
深圳灣超總地塊
深圳真實的土地儲備確實很有限，但卻比大家想象中要多。
這些星羅棋佈的地塊量級，沒法和其他城市動輒幾百上千平方公里的新區相比，但能看出深圳缺地並沒有缺到無米下鍋的程度。
這些地塊主要用於工業、商業、住宅和教育、醫療等城市配套用地。
現存地塊大部分做為工業用地進行拍賣，因為高新產業和先進製造業是深圳立足之本，少量的土地儲備要先保證產業發展。
住宅、商業和城市配套地塊所佔配額較少，只有產業起來了，才能養活更多的人口，深圳這個拍地思路是沒錯的。
靈魂拷問是，這麼點地塊夠用嗎?
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深圳現有的儲備地塊夠用嗎?
我仔細研究了深圳近兩年拍地的情況，如果大力招商引資肯定是不夠的，如果只是引進有競爭力的高新產業卻差的並不多。
去年，深圳出讓了兩塊重量級的工業用地，一塊是出讓給騰訊的大鏟灣地塊，面積高達81萬平方米，出讓價85.2億，每平米摺合10500元。
寶中前海片區，住宅用地出讓價每平米摺合40多萬，一萬塊賣給騰訊體現的絕對是深圳政府的滿滿誠意。
另一塊是出讓給聯想的光明地塊，面積59244平米，出讓價1.08億，每平米1822元，光明的住宅地塊拍賣價高達11萬多，相比之下，這塊地可以算是白送。
從這兩次象徵性土拍能看出，深圳政府把最好的地塊，以最低的價格留給最有價值的企業，這些獨角獸企業數量有限，佔用土地資源有限，GDP產出卻極高，還能留下眾多的高新人才，深圳想要留住這些企業，並不需要太多的土地。
次有價值的地塊，則以合理價格出讓給優質企業和製造業，來保證產業的升級迭代。
一個城市什麼時候需要大規模用地，往往是在建設新區的時候。
很多二線三線城市，一揮手就是幾百平方公里的新區規劃用地，比如武漢的光谷新區，成都的天府新區，石家莊的正定新區等等，全國各地的新區隨手劃拉劃拉，沒有500個也有300個。
建新區，一是為建設面貌一新的新城，二是利用新區噱頭招商引資。
但深圳兩者都不需要，因為該規劃的城建都已建好，該引入的高新企業都已引入，現在深圳尚有大量寫字樓產業園空置，再去建設一個龐大的新區，建起更多閒置的寫字樓商務區意義何在?
高新企業的數量是有限的，一個城市的容量也是有限的，深圳再強，也不可能把全國的獨角獸企業都納入自己麾下。
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在我看來，深圳未來十到二十年的用地規劃和產業發展，是四步棋同時在走。
一是前海自貿區，這塊十多平方公里的土地相當於一個濃縮的新區，深圳準備把金融業和大量中小高新企業都納入這個版圖之內，填滿這個地塊，並形成集群效應，需要至少十五年。
二是各大總部基地，超總基地，留仙洞總部基地、大鏟灣等，用來承接下一批總部企業的進駐，這些金字塔頂端的明星企業是深圳發展的基石。
三是分散於光明、龍崗、坪山、大鵬等區的多個零散地塊，政府會依據土地位置和等級不同，接納各類高新產業或中高端製造業。
深圳現在的IP和地位，有資格去篩選企業，引進低能耗高產出的產業，拒絕高用地低產出的產業，所以深圳產業發展對土地的需求，並不像大家想象的那麼大。
深圳在做的是不斷提升在單位土地面積上的產出值，而不是盲目追求擴大土地面積。
說一個值得關注的點，國內普遍的工業用地年限為50年，但深圳的工業用地全部是30年。
為什麼深圳只有30年?因為工業地塊不同於住宅地塊，到期收回難度低。
30年後，這些賣出的地塊可以全部回收，再次出讓給更有價值的產業和企業，讓土地價值最大化，實現不斷的騰籠換鳥和產業升級。
30年的使用期限，能保證每年都有大量工業地塊到期被收回，重新整合利用，交付給更有生命力的產業和更有創造力的企業，深圳經濟得以被重新激活。
第四步棋放到後面講。
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如果真的併入莞惠的部分區域，深圳的土地問題是否可以一攬子解決?
惠州是個多山的城市，山地和丘陵佔去整個城市面積的69%，剩下31%，難以開發的臺地佔12.6%，平原只有18.3%。
惠州我去過多次，偌大的臨深片區，除了大山，剩餘的少量平地基本全部開發殆盡。
整個惠陽，幾無可以開發的土地，臨深片區偶爾能看到的未開發地塊，早就被惠州政府賣出。剩下的少量未賣出地塊距深圳核心區超過百公里，很難利用。
深圳要的是土地，不是漫山漫谷的房子，更不是亂糟糟的城建，這樣一個惠陽，深圳拿來何用，為了幫惠陽抬房價嗎?
有人會說，惠陽沒地了，可以把相鄰的惠東一起並進來啊。
講真，且不說惠東是一個除了山就是山的窮縣，問題是到了惠東就等於到了汕尾，深汕合作區已被深圳收入囊中，可利用的平原面積比惠東還大，深圳為什麼還要大費周章去拿下惠東呢?
東莞情況也是類似，東莞深圳都是發達城市，兩市交界處開發強度很高，可供開發的土地資源很少，且多是一些零散地塊，深圳需要的不是零散地塊，而是連成片的大片待開發土地。
何況，並東莞的難度比並惠州要高的多。
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綜合分析一遍，會發現擴容根本不是想象中那麼簡單，擴容之後帶給深圳的價值有限，負面影響卻極多。
深圳並非沒地，東部的龍崗、坪山、大鵬都還有不少未開發土地，只是資金過分扎堆西部，已形成規模效應，資金東引難如登天。
龍崗坪山大量地塊尚未開發利用，再向東走去開發惠州意義何在?
觀瀾城建一塌糊塗，還有部分未開發地塊和急需改造的大量低端廠區，再向北走去開發東莞又意義何在?
退一萬步說，深圳缺地真到了難以為繼的地步，中央完全可以給政策，適當退讓生態紅線，允許開發一部分山野林地，開發部分半山資源，或者再填一部分海域，都可以大大緩解深圳的缺地問題。
這個選擇不管對中央還是對深圳，都比兼併莞惠造成的城市內耗要少的多，難度也要小的多。
所以，深圳擴容實際是一群人自以為是的意淫，媒體傳的火熱，中介嗨到飛起，投資客心急如焚，政府根本不care好嗎?
深圳政府在做的，除了前三步棋，用現有地塊不斷騰籠換鳥，用產業升級解決缺地問題，還有第四步棋，已在大家不經意間啟動了。
這就是深汕飛地的打造。
深汕合作區成立於2018年12月16日，但早在成立兩年前，深圳和汕頭就這塊飛地已達成了合作共識。
據大漁對深圳近三年土拍的統計，從2017年初，深圳已開始拍賣深汕合作區地塊，三年時間已拍出深汕土地共計六十塊，工業用地為主，商業和住宅用地為輔。
拍賣地塊主要集中在鵝埠鎮片區和鮜門高鐵片區，小漠漁港片區和產業路創文路等也有少量地塊拍出。
深汕合作區的土地出讓價格極低，尤其是工業用地，早期只有200多元一平，現在也不過500多元一平，住宅地塊5000多元一平，拍下深汕工業地塊的大多是深圳本土製造業。
從拍賣地塊的位置可以看出，深圳政府正在大力打造深汕合作區的鵝埠鎮和鮜門高鐵片區，並用極低的地價吸引深圳本土企業前往深汕佈局，經過長線籌劃與發展，最終讓深汕這塊飛地成為深圳製造業的大後方。
深汕飛地，可供開發土地極多，既不擔心房價暴漲暴跌，又不涉及與莞惠和廣州的利益博弈。所以，擴容莞惠都是假象，深汕明棋才是深圳真正要布的局。
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深圳，從誕生起，就註定要走一條與眾不同的路。
城市發展，並不是越大越強，越大機會越多，內地大把一萬多平方公里的三線城市，有用嗎?
紐約，只有789平方公里的土地面積，並不妨礙它成為美國第一大城市。
寸土寸金的紐約，2018年城市GDP高達8017億美元，摺合人民幣54000億，每平方公里的產出高的驚人。
深圳大概率會學習紐約，做強金融和高科技產業，提高單位產出，做小而強的龍頭城市，而不是盲目擴容面積，導致首尾難顧。
至於高房價問題，縱觀國際經濟發達的城市，紐約、香港、新加坡、溫哥華、倫敦等，無一不是高房價。
經濟的高度發展，必然帶來核心區域的高房價，這根本不是擴容能解決的。
否則，深圳的龍崗坪山還有大量三萬多的房源，為何無人問津?
北京那麼大，平谷懷柔一萬多的房價，能拉低東西城的均價嗎?
為防止中心區房價過高導致人才外流和社會不穩，深圳政府用人才房、安居房和公租房的批量供應來解決這個問題，雖然不能完全解決，但給了夾心層很大的希望。
深圳無處不在的農民房，雖然有礙觀瞻，卻給廣大中低收入階層提供了很好的過渡居所。國際上所有的高房價城市都是豪宅與貧民窟並存，讓每個階層各得其所。
深圳也是同樣，農民房和商品房兩分天下，讓商品房上天，讓農民房落地，讓居住在農民房的人安居的同時，還一直心懷夢想，為最終脫離農民房，住進商品房而奮鬥，這也是深圳能一直維持發展原動力的重要原因之一。
所以，我從來不認為政府會急於拆掉關內外成千上萬的農民房，把它們全部改造為商品房；
同樣，我也不認為缺地的深圳就急於吞下東莞和惠州，解決辦法有很多，為何要選問題最多的那一個。
高明的統治者，不會事事追求完美，而是承認存在即合理，去尋求一個多方共存的平衡點。
看問題只看表面的人，才會認為政府會用最短時間拆盡農民房，去買小產權搏拆遷；才會相信深圳必然吞併惠莞，去買大亞灣等暴擊。
在我看來，與其買惠陽大亞灣賭擴容，還不如長線佈局深汕，那才是深圳一定要走的棋。
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