问：大师您好。我夫妻二人工作均在关内，现手头上有龙岗南联地铁口86平估计360万左右的房产月供还剩60万左右，租出去了。现在住关内单位房子，孩子刚出生得考虑学位了。近期蠢蠢欲动想卖掉龙岗的加上手头上的200万置换福田南山有较好学位的三房。这个时机合适吗？我是先看房好还是先卖房等一手楼盘？我这个情况应该只能五成首付，计划月供不超过2万，最高看到多贵的房子？有合适的楼盘吗？
答：我先帮你算笔帐，龙岗的房子卖掉还有300万，加上手头200万有500万，首付五成本可以买到1000万的房子。 但你希望月供不高于2万，贷款额不高于350，那就只能买800万左右的房子。 800万想在福田南山买套学位中上的三房，有点困难，一定要牺牲掉一些东西，或者楼龄，或者品质，或者降低对学位的预期。 目前的情况，你如果先卖后买，而且是卖龙岗换南山或福田，踏空的概率不低，会付出更高的换房成本。 要想稳妥操作，就要放盘看房同步进行，把买入和卖出的节点尽量控制在两个月之内，避免踏空风险。
问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！
答：这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。 深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。 首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。 为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。 生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。 深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。 或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的南山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。 这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。 没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大南山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。 三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。 赚那么多钱，不就是为了享受生活吗? 更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。 以前在星球中也分享过了，刚需和豪宅是2个极度分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润
问：十三老师，您好！我是乌鲁木齐人，在乌鲁木齐跟随所谓的房产投资专家某"大师"，在"大师"的推荐下我去年9月和12月分别投资买入了大亚湾香树丽苑和牧马湖的房子，明年6月和9月才交房，通过"大师"推荐在惠州大亚湾买房的人大概有200人左右，自住不现实（工作家庭原因），请问您我们的投资是不是掉坑里了？
答：毫无疑问大师是为佣金组织的团购，这两个盘都在大亚湾西区，属于伪临深，牧马湖略好，是西区知名的高端楼盘，配套不错，未来的二手市场应该还能出手，香树丽苑是个坑，既买之也安之，就当买个度假旅居房吧。
问：您好，十三老师，想问一下您对花好园这个楼盘的看法，我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，想前期出租，后期过10年左右给女儿住的
答：花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价只有七万多。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。
问：十三你好，我要想请教一下。我现在手上持有4套物业，想要卖掉一部分， 1福田景田聚豪园136平的4房。 2罗湖布心的绿映居83平小3房，周边在棚改环境很差，现在别人出价都在360万左右。 3宝安沙井的棕榈堡141的4房，因为楼层低，现在别人出价都在510左右。 4坂田万科第五园一期的叠院，164的6房，现在卖1000万，这个比较少人出价。 您认为哪些房子可以现在卖掉或者置换掉的，或者晚点再卖？
答：星球从来不缺多套物业持有者，但布局合理，进退自如者太少。 以这位四套房的土豪为例，景田聚豪园和罗湖绿映居八成是早年买入的老物业，十多年前买入这两个盘是正确的，但现在仍坚持持有是错误的。这两套看不到任何逆袭前景的楼盘，尽快出掉。 棕榈堡应该是近几年买入的物业，误打误撞买到了热点片区沙井，沙井炒的虽热，但却有硬伤，大空港战略太遥远，眼下却是遍布工厂和农民房，推倒重来是不现实的，所以沙井能否逆袭要打个问号。 短期内沙井最大的利好就是万丰海岸城，海岸城开盘如果能站上五万，对周边房价会有一波拉动，棕榈堡刚好在这个商圈之内，可以蹭蹭热点。 还有现在传闻甚嚣尘上的深圳外国语宝安分校要设在海岸城，更让不少人打了鸡血，名校只是传闻，海岸城却是实实在在在建，这套房子可以先保留，等待利好出尽。 万科第五园这套，属于资源错配，坂田是刚需刚改聚集地，6房的叠院在这里定位尴尬，乏人问津很正常。 我如果没猜错，这四套至少三套是红本在手吧，又是一个两千万资金沉淀在房子里，房子不升值等于贬值的案例。 适当让价尽快出掉1和2，保留3，4慢慢放卖等待有缘人。
问：老师好，深户无房，外地一贷还款中。能筹到最低140万，最多180万，月流水三万以上。应该是对应总价270-320的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？老师有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。
答：这个选筹不怎么样。 第一，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到350-380万的房源。 第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。 这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。
问：十三总，您好！一直关注你们，感觉你们的答问都是非常实在和接地气的，替粉丝们想得周到和细致！ 请教一下:目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？
答：你好，感谢信任和支持。 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房源，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。 你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。
问：你好十三，怎么看临深的东莞长安的别墅：如莲湖山庄，万科紫台
答：您好，东莞微观上都不太熟悉，深圳楼市都已经够我喝一壶了我的一点个人浅见是买别墅的话，松山湖片区可以考虑，逻辑类似深圳湾，虹吸整个城市的高净值人群。
问：千老师您好！ 请问父母随迁入户具体是什么要求呢？我知道需要本人深户满八年，其他的要求有没有？官网上的信息有点看不懂，感谢
答：随迁入户要子女入户满八年后才行，还要排队，今年老人随迁指标四月就满了，做好排队一两年的准备。
问：龙岗平安里学校周围小区，清林小学周围小区，麓园小区，清林径小学周围小区从学位，自住，兼顾投资角度看，如何排序？推荐几个比例有优势的小区。谢谢！
答：平安里在回龙铺，学位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林径小学远在五联，未来十年都没有地铁的地儿，麓园目前可以蹭深中，将来不一定。 投资自住清林≈平安里>麓园>清林径
问：你好 现在想落户深圳需要多久啊
答：看你条件，快则一个月，慢则长达半年以上。我们有个客户没事更了下名，结果人力资源局各种刁难，生怕一不小心引进了一个潜在更名犯罪分子，大半年了还在审核。
问：大，你好，目前南山总价500-800，可以gpgd，又原业主买过来的登记价高点的，推荐哪些板块？
答：可以删选楼龄16年后（满足登记价高）；高评（尽可能单价低，面积大）；至于板块根据这个思路筛选就好； 建议从人找房，而不是由房找人
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