环京楼市经历了极其严格的政策调控后，需求端被抑制，房价急速下跌，人们买房也更加理智。
楼市调整是有周期性的，对于环京区域来讲，周期调整很难持续三年时限。据观察，目前已有个别区域有所变化，主要是以“因城施策”的方式放宽对需求端的抑制，虽不会立竿见影，但趋势已逐渐向好。
当下的环京楼市，正处于新一轮的底谷爬升期。也就是说，新的一轮楼市周期已悄然来临！
为什么这么说呢？
1、回调是为了更好的上涨
调控周期，会带来房价的波动变化，以环京楼市为例，在上一波周期（2015年3月-2020年3月）中房价经历了六个阶段的变化：上涨——高位上涨——高位盘整——下跌——高位下跌——底谷盘整。
以燕郊为例，可以看出十年的房价周期变化，涨的多就得往回调，在底谷盘整一段时间之后，便迎来了新的周期调整，这种变化是曲折的。
值得注意的是：每一次下调之后，不会比上一波底谷低；每一次回调，是为了更好的上涨！
如上图所示，上一波周期上涨是从2015年开始的，上涨的源头可以归结为货币政策、调控政策和概念性推动，比如北京城市副中心和新机场的概念点燃了京南和京东的楼市，通州和大兴的房价在这一时间段向上冲刺，从而造成了环京东南片区压迫性上涨。
旧的概念已经在房价中稀释，新周期需要新概念落地生根，将价值做实，以此成为新的动力源来助推环京城镇走上新的高峰。
不得不提的是，上一波周期性调控起到了稳定楼市的作用，强有力的行政手段将楼市封禁在以县为单位的空间中，相当于斩断了市场流动性。这次调控的本意是抑制所谓“不合理”需求，刚性需求却也被动抑制，虽然房价已下降，但是因限购政策的因素导致北漂刚需延缓了入市步伐。
2017年6月初明确调控目标：“要努力把房价稳定在2016年10月水平上，确保环比不增长”。在“房住不炒”的形势之下，环京楼市还是以“稳楼市”为主，至少在2020年6月之前，楼市不会出现大跌和大涨的起伏，至于什么时候真正有起伏，还是要看定价权松不松动。
环京楼市观察认为，随着基础建设的递进增长，定价权的松动是不会迟到的！
2、新周期的窗户已经打开了
房地产市场存在羊群效应，其结果就是“在绝望中重生，在犹豫中上涨，在疯狂中崩溃”，这就是环京楼市在上一波周期的真实写照。
那么，2020年京南、京东及环京城镇会迎来哪些变化呢？
1、北京城市副中心：已经由打基础阶段迈入拉开城市框架、全面提升城市功能、着力推进高质量发展的新阶段。
2、北三县：京津冀协同发展已经到了非常关键的时期，已经进入到了与北京城市副中心一体化发展的时期，进入到了北京市主动将优质产业、基础设施、公共服务向北三县延伸布局的时期。
3、临空经济区规划落地，已进入到扎实推进重点项目建设的新阶段。
4、通州与北三县协同发展规划落地，北三县基础建设将进入快速提升阶段。
从以上简单的信息中可以判断，2020年是新周期的开端年，是与北京融合发展的落地年，是将真金白银投入城市建设的基建年。
对于环京楼市来讲这是新周期开启的窗口，你可以理解为机遇期，但我喜欢把这个阶段称为底谷爬升期，我们会发现这个阶段的城市基本面价值会逐渐凸显，房价波动平缓，人们对区域发展的信心会由犹疑向坚定转变。
同时，我们要明白一点，我们的楼市并不是一个完全化的房地产市场，它还有很多隐形的行政压制。所以，我们在入手环京楼市之前要有长期投资的心理准备，只有这样我们才能以稳健的心态看清环京城镇真正的价值在哪里，才会分享到城市成长中所带来的价值红利。
新的周期已悄然来临，我们还要注意的是风险管控，避免上在一波周期中高峰站岗的局面发生。房价不会一直上涨，等涨到一定程度就会回调，别盲目追涨，也别刻意杀跌，没有真正的高峰，也没有真正的底谷，只有在新的周期中能不能找到适合自己的窗口。
总之一句话，环京楼市的春天已经来临，有的人已经悄悄种下了一粒种子！
閱讀更多 環京樓市觀察 的文章
