新浪財經訊 近日，時代中國控股及旗下分拆上市的物業管理公司時代鄰里先後發佈2019年業績報告。全年，時代中國實現營業收入424.33億元，同比增長23.44%，歸母淨利潤52.13億元，同比增長18.5%。合營及聯營資產大增貢獻稅前利潤增量的大頭，公司引進少量資金將子公司移除報表的做法，一方面可通過降低槓桿率以起到一定的改善融資成本的目的，但這也將資產風險移出表外，加大了投資者的調研難度。
銷售、財務成本快速增加 利潤率下降
2019年，時代中國實現營業收入424.33億元，同比增長23.44%，較此前幾年的增速有所放緩，Wind數據顯示，2016-2019四年間，時代中國分別實現162.53億元、232.41億元、344.77億元、424.33億元，複合增長率為37.7%。同期，公司實現的物業銷售收入分別為293億元、410.3億元、605.9億元、783.6億元，複合增長率達到38.81%。
近幾年，時代中國實現了較快的業績增長，但由於市場環境的變化，公司的各項成本也呈現出快速增長的趨勢。全年，銷售及市場推廣成本達到12.12億元，同比增長45%，融資成本也達到10.11億元，同比增加51.5%，均明顯超過營收、銷售以及利潤增速。快速提升的費用拉低了公司的利潤率水平。
2019年，時代中國的淨利潤率為13.01%，較此前兩年的13.95%、14.38%明顯下降，公司全年的歸母淨利潤增速也只有18.5%，明顯落後於營收增速。
值得一提的是，時代中國銷售費用快速增加的同時，降價促銷的情況也十分明顯。公司全年實現銷售額783.6億元，期內合同銷售面積約為534.7萬平方米，同比增加約43%，銷售均價同比下降9.7%。以價換量效果不佳，同時還伴隨著較大的銷售費用代價，但最終，時代中國全年仍未能實現千億目標。
資產出表 合營及聯營資產大增貢獻利潤大頭
地產公司調節利潤的手段比較多，有的重估自持物業的公允價值，還有的通過子公司的股權重估提升投資收益。2019年，時代中國的稅前利潤為103.39億元，較上年的83.39億元增加20億元，這其中時代中國通過權益法核算的應占合營及聯營公司損益較上年增加了15.39億元，成為了貢獻利潤的絕對大頭。
事實上，這也可以從公司在合營及聯營公司中的權益總量的快速增長上看出來，截止2019年底，時代中國於合營及聯營公司權益總額達到101.07億元，同比增長102%。
去年上半年，時代中國就已經開始出售部分子公司的股權，引入其他資金失去控制權後，合營權益大幅增加。4、5月分別出售中山捷越等6家公司的部分股權，引入第三方資金達到9718萬元，不足一億元，但是足以使得時代中國對這幾家公司失去控制權，進而轉變為合營或聯營公司。
融資成本高企 資產出表降槓桿
2019下半年，時代中國的合營及聯營的權益總額進一步大幅增加。實際上，時代中國也表現出聯合拿地開發的意願。
一方面由於公司大力發展舊改等城市更新業務，全年轉化10個項目，其中8個納入了公司的土儲之中，建築面積達到349萬平方米，而舊改項目通常要沉澱相當的資金成本。
另一方面，從公司當前在運作的房地產項目來看，竣工期在2021/2022年的項目，權益比例較前期的明顯下降。以廣州為例，預計竣工時間最晚，廣州黃埔華甫等的三個項目的權益比例只有30%、35%、32%。
再者，公司2019年全年的拿地面積達到757.5萬平方米，大幅超過同期534.7萬平方米的銷售面積，土儲池子還在逆勢增加。但全年的權益比例較低，僅為65%。
事實上，合作拿地是在當前資金緊張、銷售回款確定性下降的大背景下降低風險的策略之一。時代中國一方面通過聯合拿地降低投入的資產規模控制風險，另一方面通過資產出表降低賬面槓桿率以達到提升融資資質的目的。2018年起，時代中國的表外資產快速增加，其中有合作拿地的因素，也有資產出表的影響。
2019年，時代中國的有息負債532.61億元，2019年時代中國的平均融資成本降了7.5%的高水平，淨負債率為67.2%，公司能在2019年權益土地款同比增長80%的情況下依然保持較低的槓桿率，資產出表發揮了一定的作用。據公司稱，2020年買地金額大概在250億-300億元左右，相比之下銷售額的預計增速僅有5%左右，時代中國在2020年的戰略依然是逆勢向上，避免賬面惡化已成為主要的條件之一。
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