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鄭州城市發展定位是“東強、西美、南動、北靜，中優、外聯”，今天，我們看看“西美”核心區中的常西湖新區。
自去年夏天開始，少數民族運動會成功舉辦，地鐵14號線一期開通，四環高架西四環段率先通車，常西湖新區迎來第一波價值兌現。
大半年來，片區新房價格以穩健為主，基本保持在13000-15000元/平之間，標準的剛需改善。
作為西區的翻身之作，常西湖新區都有什麼優勢和劣勢，值得入手嗎？
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常西湖新區現狀
目前的常西湖新區，城市功能主要還是圍繞建設路沿線和南核心區的“四個中心”展開。
建設路沿線以北，老小區眾多，西段華瑞紫韻城及孫莊安置房均有交付，路兩側停滿了私家車。
環四個中心周圍，植物園封閉，金馬凱旋家居廣場未開業，永威西郡、融信奧體世紀作品、世茂璀璨西湖停工，僅有已部分入住的匯泉西悅城有人員出入。
永威西郡實拍圖
四個中心區域，奧體中心和鄭州博物館新館周邊道路旁停滿私家車，很多人過來遊玩。
隨機問了幾個家庭，以附近的公務員小區和西悅城居多，最遠的從孫莊過來，離的都不遠。
這些，基本涵蓋了常西湖核心區大幹快上五年後的建設成果。
鄭州博物館新館南草坪實拍圖
對於公共事業建設來說，政務服務中心已投用一年多，奧體中心開了運動會、乒乓球賽、演唱會，博物館有臨展，都已進入狀態。
對於房地產開發來說，除公務員小區早已建成外，新建樓盤僅有華瑞紫韻城和匯泉西悅城算真正入住，人口流入量有限。
這其中，匯泉西悅城從一期開盤的6500元/平漲到現在的12500元/平，華瑞紫韻城從一期開盤的8000元/平漲到現在的14000元/平。五年平均上漲6000元。
而鄭州這五年房價從9000元/平到14000元/平，上漲了5000元，常西湖新區房價漲幅稍高於自然增長。形勢不差，但顯然也不能用炙手可熱來形容。
只能說目前的常西湖，還沒發展能到匹配“西美”核心區的時候。
2
常西湖離“西美”還有多遠？
鄭州地勢西高東低，西部的水源、地貌景觀、森林綠化率都遠大於東區，天然適合建設對景觀環境要求較高的改善型住房。
即便是緊挨老城的常西湖新區也不例外，區域內北有2200畝水域總面積的西流湖，南有1300畝水域面積的常莊水庫，且南部區域多淺丘地貌，景觀風情優於主城和絕大部分新區。
有這樣的先天條件，又有“西美”定位支持，未來景觀呈現不會低於任何片區。
現時現日，又有南水北調運河從中心橫穿，且在北部政務核心區在建秀水河+市民湖水系、南部文化核心區規劃有九曲蓮湖水系，再配上鄭州植物園的中心湖，給鄭州最不缺天然水的區域，灌注出更細密的親水景觀體系。
而在城市界面規劃上，片區有鄭州最大的地下綜合管廊體系、最先進的海綿城市建設理念、更友好的地下交通通行和停泊銜接系統，從一開始就堅定了成為城市封面的底氣。
“西美”的體現，由此淋漓盡致。
目前，常西湖新區內的地下建設接近尾聲，西流湖改造加速，隨著片區建設進入下半場，龐大的市政配套建設還將不斷推進，三年後，常西湖的城市景觀界面必會傲立全鄭州。
也就是說，現在入手常西湖，等到新房交付時，即可享受。
3
誰會買常西湖？
常西湖新區北區現狀實拍圖
一個新區要想有所作為，必定是工作機會多、生活配套全、自然環境好的三者疊加，這樣才能吸引人。
常西湖新區足夠吸引人嗎？我們來看它手裡有的牌。
工作機會：未來的市級行政中心，引流行政事業單位工作人員入駐；金馬凱旋家居廣場，引流家居建材行業從業者；鄭州服裝產業園，引流服裝類相關從業者；老牌的馬寨食品產業園，也有部分吸引力。
生活配套：承接西三環沿線居民的自然外溢和外地人口導入。
自然環境：釋放中原區、二七區的改善、養老需求。
這裡面有一個現實尷尬，就是對高成長型人群吸引力不足。
常西湖新區的位置與鄭州向東發展的大方向背道而馳，市級行政事業單位的年輕人，但凡有點兒野心，都想往上走。他們的置業心理是，離高一級的權力機構越近越好，就算暫時上不去，至少房子得買到東區或白沙。
首改客戶，只能賣了舊房換新房，必然要考慮房子的保值性，東區大於西區的發展趨勢，將在很長一段時間決定東區的房子升值速度高於西區，下次置換時也更容易出手。
外地有能力的年輕人，嚮往的是更有活力的生活，工作考慮金融、互聯網和新經濟，生活考慮社交和娛樂，這些往往還是東區大於西區。
西郊情懷下長大的西區青年，會買東區剛需盤，而東區青年絕不會選擇西區剛需盤。至於改善盤，不好意思，西區人民自己都不夠分。
所以，目前片區客群中，七成為西區來的剛需剛改中青年，合情合理。
但有一點也要明晰，以價格來看，常西湖新區目前新房13000-15000的紮實價格區間，已經到了剛需剛改向偏改善過渡前的臨門一腳，當區域利好全部兌現之時，產品也將完成從剛需向改善的過渡。
畢竟，這是未來的新市府，是離三環最近的新區。
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常西湖新區優大於劣
西區人民需要常西湖新區的發展來提氣，所以在看待這個未來十年有機會跟上東區大哥腳步的常西湖，心中不免溫柔。
人們總是對優等生極盡苛責，對後進生報以寬容，然後強者更強，弱者默默無名。
但事實上，常西湖新區顯然是優等生的底子、後進生的心態，我們不妨先梳理下其優劣。
優勢：
1、鄭州市府行政資源背書帶來的城市向心力，這是鄭州除省府外的唯二強力資源。
2、東西向建設路、中原路、隴海路高架，與南北向西三環高架、西四環高架組成區域骨架，人流、物流集散和交通疏解能力都很強。
3、與老市府相距僅7公里，無縫對接老城的優質教育、醫療、商業資源，與主城無疏離感。
4、面向未來的高標準城市職能和規劃設計，擁有最完善的城市文化客廳集群（博物館、美術館、奧體中心、科技館、市民中心、規劃展覽館、大劇院、廣電中心、圖書館分館、購書中心）。
四個中心實拍圖
5、天然水系與人工水系規劃細密緊湊，五大主幹道皆為城市生態廊道標準規劃，環境優美，處在城中，卻又對城市熱島效應有阻隔。
6、地鐵線網密佈，1號線、14號線一期已開通，10號線、6號線在建中，在所有新區中最早落地、最早出效益。
常西湖新區地鐵分佈示意圖
7、四個中心的城市封面效應足夠稀缺。
劣勢：
1、周邊產業資源稟賦不足。
現狀及未來只有傳統的服裝、家居建材、食品加工等產業，實力不靠前，財富集聚效應不足，高端人口導入乏力。
2、新增人口對常西湖新區無情感認同。
鄭州的新增人口中，在鄭畢業大學生的比例不小，他們對鄭州各區域沒有天生好惡，買房就靠錢夠得著和情感認同。
鄭大工大輕大學生畢業會買高新區，中工升達學生買南龍湖，北大學城買惠濟北，龍子湖學生買全城（學校門口的買不起）。常西湖新區周邊無實力高校群，這部分客源不足。
3、城市原生界面積重難返，新建住宅安置房比例高。
全境土地幾乎都有城中村改造身影，房產開發受容積率掣肘，導致高密度剛需大盤居多。目前只有隴海高架以南區域有2.0容積率地塊，留給房企專注改善的機會不太多了。
匯泉西悅城實拍圖
5、域內沒有K12優質教育資源。
沒有對比就沒有傷害，中原區太優秀，互助路小學、伊河路小區兩大天王在側，引入什麼都不好使。區域內的鄭州一中是高中，沒意義。現狀不行，還得等未來導入。
機會：
2016年，匯泉西悅城後期地塊拿地樓面價1730元/平。
2018年，世貿璀璨西湖拿地樓面價3740元/平，恆大刁溝城改拿地樓面價3100元/平，融信奧體世紀作品拿地樓面價2200元/平。
2019年，匯泉景悅城拿地樓面價2800元/平，永威西郡後期地塊拿地樓面價3260元/平，裕華鐵爐村城改拿地樓面價3450元/平。
2020年，碧桂園西湖後期地塊拿地樓面價3700元/平。
對應目前各樓盤在售房源均價，匯泉西悅城12800元/平，世貿璀璨熙湖小高層16000元/平，融信奧體世紀作品15000元/平，匯泉景悅城14300元/平，永威西郡15000元/平，碧桂園西湖14500元/平。
常西湖4年，樓面價漲2倍，房價也漲2倍，發展勢頭既不弱又不盲目，既不默默無聞又不驚心動魄，是非常成熟的市場狀態。
總體來說，常西湖新區值得周邊區域內剛改型購房人群買入，但它目前離“西美”尚有距離。
未來，在市政建設繼續投入、區域利好逐步兌現的同時，還需要域內的實力開發商們加大建標，品質和配套對得住15000元/平的單價，那時的常西湖，才會是真正滿足西區人民改善需求的理想之地。
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