成都房产通028
很高兴能够回答这个问题。
千万不要买公寓。
1：承诺的12年回本就是就是一纸空文，可能会在前面的两三年给您反租，往后说经营不下去了，把房子还给您自己经营，而公寓除了那几个一线城市外，能自己租得起价格的不多。
2：公寓属于商业性质，以后出手会非常困难，您跟开发商买的时候公寓是可以贷款的，但是作为二手房卖出去的时候，别人买银行却基本不会给贷款。
3：不能落户，商业水电，物业费高昂。而且现在的公寓已经不允许加装煤气管道，排烟管道，居住的体验感会非常差。
辉煌七夜
[灵光一闪]（强烈建议公寓买家必读）！[灵光一闪]
第一、首先这是房地产销售的惯用手段。公寓产品的特质：商业性质，首付高，贷款时间段，没有学位等等。购买公寓的客户，80%以上是用来投资。（一般二万刚需不会买公寓）。包租就是精准匹配客户需求。从出发点来讲是好的。但是，在操作层面存在以下问题：
1.包租合同是和酒店公寓运营公司（下面简称二房东）签的。不适和开发商签。说直白点，销售买完房子跑了，后续事人家不负责任。
2.说说二房东的盈利模式：一般而言，先赚你一笔软装配置费，再给你谈免租期。
3.酒店公寓运营公司注册很简单，民宿刚问还是政策空白期。比正儿八经开酒店容易多了。
4.市面上，酒店运营公司参差不齐。在全国一线，新一线城市，公寓二房东跑路的比比皆是。这次疫情，已经很多二房东暴雷。油漆做酒店公寓的。没有消费客户，还要承担业主租金，物业管理费什么。说跑就跑了。
5.有些公寓同一栋楼里面有好几家二房东。人员进出混乱，复杂。大大降低楼宇品质。而且，在运营过程中，缺乏安全管控，很多黄赌毒这样的有了可乘之机。但是，一旦出问题业主也要承担责任。
第二，如果要买这样的产品，需要具备几个因素
1.选大品牌，有保证。经营酒店业务费品牌有：亚朵（强烈推荐），铂涛旗下酒店（全季，丽枫），维也纳等。做民宿业务的：途家，自如等。
2.如果是非知名品牌，要关注。
a.提高押金比例，一定要收押金。还有个别业主没有收押金。
b. 缩短免租期
c. 费用月结。（千万不要季度结）
3.和物业打好招呼，做好监控。物业是最了解他们运营情况的。你房间物资进出必须由你授权
（换句话讲，即使他们跑了，你还有押金，以及满屋家私家电）
寻楼探寓
1、面积小，总价低，门槛低
公寓产品的面积都比较小，与住宅相比总价低，首付低，还款时间短，月供低，无论是对积蓄不多但又想有自己空间的年轻人还是有投资欲望的购房者来说，选择低投入高回报的公寓产品也许会带来意外的惊喜。
2、麻雀虽小五脏俱全
公寓面积一般不大，但居住的功能齐备。厅卧合一、卫生间、厨房，应有尽有。对于刚进入社会的年轻人而言，用可以承受的价格购买一套功能齐备的房子，是非常不错的选择。
3、宜居，宜商，宜租
除了居住之外，还可用作办公用途，购房者可以轻松改变公寓形式，这是住宅产品给予不了的。
4、周边配套齐全，拥有专业物业管理
公寓周边拥有良好的商务环境和丰富的生活配套，为你提供更加方便快捷的生活体验，还能享受专业、规范、到位的物业公司管理，生活品质提高的
5、宏观形势好，升值空间广
未来的生活和工作节奏会越来越快，年轻人对生活品质的要求会越来越高，公寓为新一代的年轻白领提供了一个更好居住选择。（本人现在就购买了一套科华路王府井对面的公寓，说公寓不好的，应该没买过公寓？）公寓不建议入手，开发商修来干什么呢？
老五房谈
如果你说的是商业性质的公寓的话，我不知道你为什么想买公寓。有钱一定要买住宅，不要碰商业！
1、投资角度：大部分地区，租售比都在3%以下，比银行存款利率还低。买房做投资主要是为了赚房价涨幅，那点租金只够补贴月供，根本不足以作为收益。那么房价涨幅来看，同样地段和面积，公寓价格涨幅远低于住宅，同样200万总价，五年过后，住宅可能翻倍到400万，公寓到250万就不错了。
2、为什么公寓涨幅远低于住宅？因为住宅不仅仅可以用来住，还附带了户口、学区、民用水电煤等配套条件，这些条件公寓都没有，只能住，很多还不通煤气，居住成本比住宅更高。公寓就是住宅的打折品，除非是自住、钱少，否则哪怕买远一点的住宅也不要不要买公寓。等到你需要钱的时候，发现公寓卖都卖不出去，房款压在里面贬值，才会认识到，那点租金有多大用？
3、为什么有的公寓打出9年回本的包租模式吸引投资客呢？因为如果不拿这个条件、根本没人考虑公寓。但是，这就是一个你想他利息他赚你本金的游戏，9年？有些中小开发商很可能卖完第二年就找不到人了，或者移交给包租公司，你去跟包租公司折腾吧，租金拖欠、免租、收取各种维护费…而这些，你可能在合同上还找不到违约责任。人家专业玩这个，普通人耗不起的。
现在钱在你手里，你占主动，为了套你钱，对方会变着花的给承诺，但是，不要把主动权交到自己不熟悉的领域去，商办房出过的岔子案例多如牛毛。
踏踏实实选住宅吧。
伏尔泰与皮浪
公寓出租是一个长线持续的过程，动辄三年、五年、十年的租约，一旦出现行情波动，违约便成了家常便饭。甚至公寓包出租已经成为开发商回款的惯用伎俩，而你还不自知。
包租的公寓你以为的额外盈利，都是算在了成本里边，也就是所谓羊毛出在你身上。
这几点如果你遇到了，一定要万分警惕：
1、承诺的包租租金高于市场价的。
2、承诺包租但需要自己出钱统一装修的。
3、开发商引入白板公司作为包租合约方的。
4、承诺前几年租金可以直接抵首付的。
5、完全没有品牌背景背书的小开发商包租。
6、商场里切割的内铺无论是否包租都要绝对避开。
好的酒店式公寓根本不怕租不掉。反而是那些位置偏僻、配套还在画饼充饥不够完善的地方才会承诺包租，在包租前一定要进行充分的市场调查，注意审核中介公司与租赁公司或开发商的相关资质，了解他们的履约能力！希望能够帮助到你！
蓉城劲哥
您好。很简单，不要买。
我说几点：1.买房子带固定回报率的大多是骗人的，而且从回报率来说。12年回本，一年回报率8.33。如果真有这么高回报率，开发商为什么要让您来赚这个钱呢？直接找个基金公司或者投资公司合作不就好了。而且如果8.33是真能给到您的回报率，这个还不算上他们成本。您觉得可能吗？
2.买下来他们没几年说运营不下去了，把房还给您。要知道大多数酒店式公寓都是没有什么安保可言的，一层十几二十户都算少的，一层五六十户的都有。您可能用来自住或者出租了，但是邻居买来做什么您就没办法控制了。开公司，开美甲店，做教育培训。总之这种房子在我看来住起来和宿舍楼没什么区别而且管理还都不会好。租金一般也不如住宅。
虹桥早八点
给你参考，买不买，自己合计
1，首先你的理念是投资而非居住
2，实地探访真实租金，计算租金收益比，通常不要低于5%。计算公式：年租金➗该公寓总投入（房款+税费+装修）✖️100%。探寻方法：咨询当地中介，周边同类型小区业主，网上价格走势，备案价格走势，市场价格走势。
3，查询该公寓剩余使用年限
4，包租条款看清楚是不是你付的钱全部进合同价，如果不是，有猫腻。如果有条款说保底收益多少多少，前几年百分之多少一次性现金抵扣房款，不抵扣还不行的，那么猫腻很大
5，除房款和正常税收以外还需要交别的费用的，有猫腻
6，查看销售合同是开发商还是代理公司，包租公司是谁？他们现有运营的包租公寓有没有？
7，企查查或天眼查下这个公司背景，有无法律纠纷
7，看清楚产权性质是否为公寓、酒店公寓、商住等类型
8，一定是独立的不动产权证，使用权、大产权统统不要碰
房产身边事
所有的包租形式，都是“骗局”，只是这个“骗局”有深有浅，如果这个回报还比较符合市场价值，而且确实能运行起走，那这种所谓的“骗局”只是不容易暴露而已。
为什么说这种包租是骗局，因为谁也没法预定这个房屋未来能租多少钱，现在对你承诺，怎么可能一定实现，如果实现了，它就拿钱来贴补你，承诺的没兑现，自己拿钱来贴，这个就叫骗局；轻度的骗局，基本上能把这个承诺兑付下去，因为市场还没崩塌；重度骗局就像以前摩尔百盛那样，租了很多年还收不到钱，最后还被打一顿；真正市场是稳定的，没有哪个房子需要包租，包租公司存在的作用只是一个管理资产的中间商而已。
成都房产本地通
很高兴回答这个问题！这样的产品是完全可以买进的！眼光看长远做长线投资是不错的选择！12年回本，之后可以卖掉或者继续租出去都可以！
罗洪华房产信息咨询
公寓是你作为资金配置的选择，如果你是首套房子，建议还是买住宅，如果已经有一套或以上的房子，可以考虑购买，但是前提是要了解开发商的资质还有要看到预售证（使用权不建议购买）
另外公寓转让的税费非常高，一般去到销售价格的20％，所以是建议长期持有拿来收租的，如果是想要通过房价上涨赚钱的话还是住宅。
