又是一年3.15，多年來這一天早已成為全民捍衛自身權益的重要日子。2020年3.15的主題是——凝聚你我力量。不難看出，這與這個充滿挑戰的特殊年份有關，也是因為全國疫情防控還未全面勝利，今年的3.15晚會將延期播出。
晚會延期，居外為廣大用戶推出的“海外置業防坑術”不會遲到。
據胡潤《2017中國高淨值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高淨值人群將海外房地產投資作為最主要的目標，近年來該趨勢更是有增無減。不過，在海外買房不比國內，各種政策、限制和信息不對稱必然使得這件事風險重重。居外網作為國內最大、成立最早的全球置業平臺，為大家整理以下在海外購置房產中可能出現的意外隱患。
一、警惕隱性成本
1、常規稅費
每一個國家或者地區的稅費規定和法律環境都不同，這些背後的成本支出很多都是購房之後才浮現出來，所以在決定買房前，瞭解清楚當地的相關政策和規定是基礎必要。
拿以下幾個熱門投資國家來說：
美國——房產稅是一筆不少的支出，目前美國的房產稅率是由當地的各個政府決定的，平均是在1%到3%之間，房價越貴，房產稅越高。
不過在美國買房，不僅要繳納房產稅，而且還按照投資屬性需要繳納出租的個人所得稅。
購買期支付稅費包括：
- 產權調查費：200—300美元
- 產權保險費：房屋價格的0.3%—0.5%
- 登記費：100美元
- 地稅調整：1—6個月的地產稅
- 律師費：500—3000美元
- 房管協會費：3個月物業費
- 房屋估價費、房檢費、公證費和勘查費：900—2000美元
持有期間支付稅費包括：
- 房產稅：房屋價格的1—3%/年
- 房屋保險費：1000—1500美元/年
- 物業費：房屋價格的0.3%—2.8%
- 個人所得稅（出租才需要繳納）：出租收入金額的10%—35%
英國——成交時必須向稅務局繳納印花稅(SDLT)，買賣交易才能最終獲政府認可。
印花稅隨房價階梯式上升，如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業，印花稅稅率高達15%。
除印花稅外，購房者還需繳納增值稅，市政物業稅，個人所得稅等。
購買期支付稅費包括：
- 律師費：1500—5200英鎊
- 印花稅：2500—10000英鎊（房屋購置價格超過350000英鎊需要繳納）
- 註冊費：20英鎊
- 土地調查費：350—400英鎊
- 房產登記費：270—910英鎊
持有期間支付稅費包括：
- 地租：300—1000英鎊/年
- 物業費：房屋價格的0.5%—0.7%
- 市政稅：800—1500英鎊/年
- 租賃所得稅（若是房屋出租才需繳納）：費用徵收視實際情況而定
澳大利亞——購買房產需要繳納的費用大頭是印花稅，大約佔到成交價的6%--12%之間。
如果買房者一年之內出售房產（澳大利亞房產），除了中介費、律師費之外，還有資本利得稅，高達百分之五十。
澳洲對海外投資者購買二手房有限制，沒有永久居住權（綠卡）的海外人士不能購買二手房，且澳洲四大銀行已經拒絕向海外人士貸款，投資門檻較高。
購買期支付稅費包括：
- 印花稅（大約佔到成交價的6%--12%之間）
- 律師費：普通住宅的過戶律師費約為1500-2000澳幣
- FIRB申請費
- 貸款費：1000澳元左右
- 律師費：500—3000澳元
持有期間支付稅費包括：
- 物業管理費：800-1000 澳元/年
- 市政管理費、排汙費：1500—3000澳元/年
- 土地稅：數百澳元/年
- 房屋保險費：500-1000澳元/年
日本——購房需要繳納中介費、印花稅、房產取得稅、5年間地震火災保險等費用，購買房屋時投資者所繳納的各項稅費約為房價的 6%-7%。
日本的房屋持有成本極其高昂，每年還要繳納固定資產稅、都市計劃稅、修繕積立金、稅理士費用等，每年持有的成本約為房價的 1%-2%。
購買期支付稅費包括：
- 登記稅：房屋價格的2%
- 房產取得稅：房屋價格的3%
- 中介手續費：房屋價格的3%+6萬日元+消費稅
- 印花稅：按購置房屋價格交，費用10000—100000日元
持有期間支付稅費包括：
- 固定資產稅：固定資產評價額的1.4%
- 城市規劃稅：固定資產評價額的0.3%
- 物業稅：看物業公司規定
泰國——購買房產手續很簡單，且沒有房產稅，沒有遺產稅，稅費也很少，主要有：
購買期支付稅費包括：
- 過戶稅：2%（買賣雙方各支付一半）
- 特種商業稅：3.3%，持有超過5年，免稅
- 印花稅：0.5%
- 個人所得稅：根據賣主為個人或公司而有所不同。
持有期間支付稅費包括：
- 需要支付大樓基金，一般是 500—700 泰銖/平方米，一次性支付。
- 需要支付物業費，一般是 35—60 泰銖/平方米/月。
- 需要支付水費、電費及水電錶工具。
海外買房投資已成為日常，但鑑於海外的環境差異和信息不對稱等因素，大家在具體買房過程中還是需要特別小心，避開各類陷阱，有問題可聯繫居外網獲取支持。
2、始料不及的繼承隱患
拿美國舉例，非美國人的聯邦遺產稅免稅額度只有6萬美元/人。如果涉及到房屋繼承問題，會面臨高達40%的美國聯邦遺產稅，而根據美國先稅後分的原則，也就意味著要完成涉及繼承問題的房產過戶，需要先支出一筆數目不菲的稅金。
3、匯率差價成本
在當今全球市場並不樂觀的情況下，許多國家很可能保持現有的寬鬆貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺，並且在加息預期下尚有升值空間。
所以當投資者打算租售海外房產，僅僅關注房價的變動並不夠，匯率差價也是一個重要因素。
以上是成本隱患，接下來小編再提醒各位買家，海外置業過程中可能存在的投資陷阱。
二、投資陷阱防不勝防
- 價格信息不對稱
信息不對稱是海外投資置業的普遍難題。因為距離、語言等等限制，境外房產很難做到買賣雙方信息對等。在這種情況下，投資者往往處於劣勢。
不良中介利用不對稱信息，超常溢價出售房產也時而有之，投資者高價買入房產，卻很難轉售，不僅回報期被遠遠拉長，而且投資成本也被套牢。
- 手續不全
有的國外開發商開發建設的海外房產，在尚未取得當地政府批准的情況下就出售給中國買家，一旦此類房產長時間無法通過當地政府批准，中國買家就難以獲得合法產權。
- 虛報包租及租金承諾
警惕投資收益在5%以上的項目。承諾高收益的項目，要麼是存在虛假宣傳；要麼是包含了各種稅費、手續費，比如宣傳年租金收益淨回報率為7%，但扣除各種稅費後可能只有4%。真正到手的收益遠不如預期。另外就是，大量承諾包租的項目，最後難以出租。
4、學區房願望落空
很大一部分用戶，在海外買房是考慮到孩子的教育問題，而在海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。所以，在選擇房源時要警惕這一點，考察清楚附近究竟是哪類學校。
綜上所述，近年海外置業風潮正盛，但交易中難免出現各種合同陷阱、移民陷阱、黑中介、貸款誤區、房源無保障、交易有“內幕”等等問題，一個不留神，就是錢、房全泡湯。
海外置業是個“技術活”，多聽多看，別一時衝動，畢竟動輒幾十萬上百萬的投資，不能麻痺大意，最好能選擇正式優質的平臺篩選房源，委託有資質的正規中介、律師進行交易，調研清楚開發商實力和資質，最後就是買前要去現場實地考察。
閱讀更多 居外網 的文章
