大家好，首先感谢各位听众利用周末的时间来参加这个讲座；感谢提供这样一个机会让我来分享一些关于美国机会区域投资的简介。我是魏梦燃，是美国注册金融规划师，注册投资顾问，目前在美国明石管理担任投资顾问的工作。平时我的工作主要是为客户提供投资建议和家庭财富规划。
近几年，很多在房价比较低的时候时进行房产投资的客人开始选择慢慢卖掉一些投资型房产，也有一些很早就开始在美国做其他类型投资的投资人，他们做的各个投资也逐步到期。资本利得税这一个先前大家太不熟悉的概念开始慢慢被大家认识和了解。很多人在无奈缴税的同时也听闻有一种当下比较火的投资方式叫“机会区域”，可以获得美国史无前例的税务优惠，今天我们就来简单的说一下这个机会区域到底是什么以及投资机会区域可以获得哪些税务优惠。
在正式进入机会区域这个话题之前，我们先来看一下美国开国元勋，本杰明富兰克林说过的一句话，叫做世间万事皆可变，唯死亡与纳税例外。这句话我相信每一个在美国有过长期生活经验的朋友都感同身受。在美国，税真的是无所不在，一些税比方说收入税，我们可能概念上比较熟悉，而另一些，比如今天我们要说的资本利得税，我们可能就相对生疏一些。
那么资本利得税是什么呢？我们可以简单的把它理解为是通过投资，产生的收益所需要缴纳的税。现实生活中我们比较容易接触到的类似买卖房产，买卖股票，买卖公司股权，这一些行为，如果产生了收益，这些收益所需要缴纳的税，就叫资本利得税。资本利得税通常需要在两个级别进行缴纳，一个是联邦级别，一个是州级别。两个级别的税率稍稍有一些差别。我们可以看到，资本利得税在联邦这一个级别又分为长期资本利得和短期资本利得。如何判断一个投资获得的收益属于长期还是短期呢？这个其实非常简单。如果一个投资的持有时间超过了一年，那么就算是长期。如果短过一年，就算是短期。长期资本利得税在联邦级别的最高税率是20%，短期是37%。举个例子，大家多多少少可能都听说最近特斯拉的股票一阵猛涨，当然这一周又回调了一些。假设一个投资人是今年1月10号购入的特斯拉股票，过了一个月看到股票疯涨，决定尽早落袋为安，在2月10号卖掉股票，由于整个投资的持有时间只有一个月左右，不到一年，就要使用短期资本利得税率，最高可以到37%。同样是特斯拉股票，如果一个投资人是2019年也就是去年的1月10号买入，今年2月10号卖出，由于持有时间多过一年，就可以使用长期资本利得税率，税率最高在20%。我们刚刚说到资本利得税是两个级别，除了联邦级别以外，大部分投资人在州级别也是要缴税的，每一个州都有自己的税率。为什么说大部分投资人呢，美国有9个州是不需要在州这个级别缴的，包括内华达州，德克萨斯州，佛罗里达州等，如果你不住在这9个州，你的资本利得就需要在联邦和州这两个级别分别缴税，以加州为例，加州州级别的资本利得税最高就可以到13.3%。总结一下就是联邦级别的资本利得税每个人都要缴纳，长期最高37%，短期最高20%。州级别的资本利得税率每个州都略有不同，加州最高是13.3%。
所以说加州人民很可怜，辛辛苦苦在资本市场搏杀之后有可能最高要交50.3%的资本利得税。
在资本市场赚了100万美金的加州人民在交完税以后可能只能剩下49万7。
那有没有什么办法呢？现实生活中，卖了房子，卖了股票获得了收益，除了缴税还有没有什么其他的解决方法呢？
下面我们就来聊聊今天主题，机会区域投资。机会区域英文叫Opportunity Zone。
我们就简单一点取个首字母，管它叫OZ好了。
OZ是一个由《2017年减税与就业法案》创造的鼓励向全国范围内低收入城市及乡村社区进行长期投资的一种投资模式。法案名字比较长也比较难记，我们就记住这是一个在2017年年底推出的一种投资方式就好了。
全美范围内一共有8762个OZ，8762个机会区域。占全美总人口普查区域的12%。也就是说全美所有的人口普查区域里面有12%的区域都被划成了OZ。OZ是由每一个州的州长进行提名，上报到美国财政部，然后由财政部批准，最终确认。大家可以简单的理解为州长拿出了州地图，在上面画了几个圈。决定发展这几个圈的经济，这些圈圈所在的地方就是OZ。
大家不要因为听见低收入社区就把OZ想象成特别犄角旮旯的地方。比如我个人是住在南加州，我住在尔湾，以我周围为例，我们华人比较熟悉的洛杉矶好莱坞，盛产豪宅的海边城市新港，加州迪士尼，包括北加的旧金山市中心，加州大学伯克利分校所在的伯克利，这些地方都有OZ。
那么OZ到底是怎么回事呢？政府规定，只要你在180天以内将已经兑现的投资增值部分投入到OZ基金，就可以获得巨大的税务优惠。这是什么意思呢？就是比如我100万买的投资房，180万卖掉，赚80万美金。只要我在180天之内把赚到的这80万OZ基金，注意，只有这80万收益啊，100万本金可以直接拿回家。那么只要我把80万收益投入OZ，就可以获得巨大的税务优惠。
巨大的税务优惠是指什么呢？在说OZ具体有哪些税务优惠之前我们先来看看一般来说税务优惠都包含哪些。我这里列出一个三字口诀帮助大家记忆，分别是延，减和免。下面我们来分别看看这三个字都是什么意思。
第一个字是延，也就是延迟纳税。这是什么意思呢？假如一个人在今年也就是2020年获得了100万美金的收益，我们再假设他应该使用20%的税率，那么他这笔投资在下次报税的时候就应该要缴纳20万美金的资本利得税，延迟纳税就是说我这20万下一次报税的时候不用交了，可以延后一段时间再交。很多人不大理解延迟纳税的好处，觉得好像反正这笔钱都要交的，延迟交能有多大好处。其实延迟纳税的好处巨大，举个例子，假如获得了100万美金的收益，交了20万美金的税，那么就只剩下80万美金，如果继续去做新的投资，相当于新的投资的投资本金是80万美金。那么如果这个税可以延迟一段时间交，今年不需要留下这20万美金用于缴税，那么整个100万美金都可以被放到一个新的投资里面，那么新的投资本金就变成了100万美金。所以延迟纳税带来的直接结果是新的投资投资本金的增加。同样是去做新的投资，一个本金是80万，一个是100万，如果再算上复利的影响，最终的差别是巨大的。所以这里大家就记住两点，第一：延迟纳税就是当下该我交的税我我不交，我延迟几年交；第二：这个延迟纳税带来的直接好处是投资本金的增加，这个好处巨大。先记住这两点就行了。
第二个字是减，也就是减少纳税。这个很好理解。获得了一些收益，本来我缴税应该要缴20万，现在有没有什么方式让我少缴一点，比方讲有什么方式可以让我缴个18万就行了。这就是减，减少纳税。
第三个字是免，也就是免除纳税。这个应该最好理解，获得了收益，本来应该缴20万的税，有没有什么方式可以让我一分钱税都不缴。这就是第三个字，免，也就是免除纳税。
这就是一般来说税务优惠的三大招，分辨是延，也就是延迟纳税，减，减少纳税以及免，免除纳税。
这三点和我们的OZ有什么联系吗？答案是太有了。OZ投资这三种税务优惠它全有，全都占了。我们来看看他具体是怎么实现的：先前我们说到OZ投资要用前一项投资的收益部分来做，这个收益如果在180天之内做了OZ投资，那么本来应该缴的税就可以延迟缴，一直延迟到2026年12月31号。同时，到2026年12月31号这一天如果投资OZ满了5年，本来应该缴的税可以少缴10%，相当于打了9折。最后如果投资OZ满了10年，那么在OZ里获得的所有收益全部免税。
信息量太大大家可能有点蒙啊，我们逐条来仔细看一下。首先是延迟纳税，假如2020年也就是今年获得100万美金的收益，本来今年应该给这100万缴20万的税，剩下80万去做新的投资，现在只要在180天内把这100万美金全部进入OZ，那么这20万今年不用预留出来了，这个税可以延后缴一直延到2026年12月31日，并且在2027年报税的时候再缴。我们刚刚将延迟纳税等于本金的增加，所以这个的直接好处就是应该缴的税变成了新的投资本金，给你使用6年。
第二个减少纳税，还是同样的案例，2020年获得100万美金的收益，这笔收益本来应该缴税20万，如果投资了OZ，并且到2026年12月31号如果投资OZ满了5年，这20万还得打九折，到2027年只需要缴18万。也就是本来是应缴20万，现在不仅可以延迟到2027年缴，并且税金还有机会可以打九折。
最后一个是免，假设今年投资了OZ，到了2030年，投资满了10年，这10年OZ里面的投资获得的所有收益无论是多少，100万美金也好，1,000万美金也好，一亿美金也好，这部分收益全部免税。
拉一个时间轴帮助大家把三项好处结合在一起看啊，假如有一个人在2010年花100万美元买入了房产也好，买了股票，入股了公司也好，在2020年以200万美元的价格把房产，股票和公司卖掉了，获得了100万美元的收益。然后他在180天以内将这100万美元收益投入了OZ基金，那么这100万美金本应缴纳资本利得税，因为投资OZ，可以延缴，一直延到2026年12月31日。然后等到2027年报税的时候，再缴纳2020年卖了那么些东西应缴的资本利得税，而且因为投资OZ满5年，税金还可以打9折。最后到了2030年，因为投资OZ满了10年，在OZ里这10年产生的所有收益全部免税。一分钱联邦税都不用交。
说到这里可能很多人都在想，看上去我需要投资10年才能获得最大的好处也就是最后那个免税。如果投资不满10年的时候OZ基金就退出了怎么办？如果用不到10年免税这个好处，投资OZ还是一个好的选择吗？我们来看一个对比。沿用刚才的案例，一个投资人今年卖掉投资，获得了100万美元的收益，我们假设他的税率是20%，他有两种选择，第一是当下就支付这20%的资本利得税，用剩下的钱去做其他投资，我们假设获得5%的收益。另外一种选择时他投资OZ，这样可以可以获得延迟纳税以及刚刚我们说的其他几个好处，我们假设投资OZ同样也可以获得5%的收益。
这是两种情况在不同年数退出时候的税后收益对比，大家如果屏幕比较小，看不清楚的话不需要去看中间两组数字，直接看标红的数字就可以了，标红的数字是投资OZ多赚的钱，我们可以看到，无论是在哪一年退出，第一年也好，第五年也好，第十，第十五年也好，单单因为延迟纳税，投资OZ的最终税后收益就要比先缴税再投资要强。而且随着年份的增加，其他税务优惠一旦触及，这个差距会越来越大。这个背后的逻辑我们刚刚也说过，非常简单，如果先纳税，那我就只剩80万去做投资了，如果可以延迟纳税，我就是用100万去做投资，我的本金就增加了，所以在获得同样收益的情况下哪怕一年以后OZ基金就退出我也势必是要多赚钱的，这就是延迟纳税的魅力。所以说大家不要担心，哪怕OZ基金提前退出，光是延迟纳税这一项就会给投资人带来额外的好处。
所以说除非你收手不干，也就是你钱拿回来再也不投资了，不然投资OZ基金是当下最合理的最大化综合收益的手段
那么讲到这里今天关于机会区域OZ的投资就已经说的差不多了，咱们还有一点时间，在进入QA之前我们再说一些超纲的内容，很多我的投资人他们的收益来自于买卖投资型房产，在这个过程中不可避免的会听到另外一个延税的方式叫做1031交换，所以我经常会被问到1031交换和OZ机会区域的区别。我这里就也简单的把这个也说一下。1031大家可以简单的理解成一个人卖掉了投资房1号，然后又把资金投资投到了等价或者更高价格的另一个或几个投资房2号上的一个行为，这样的话本来卖掉投资房1号应该缴纳的资本利得税就可以延后交。当然这里面也有各项时间要求以及其他规定，我们这里不细说。举个1031的例子，我2010年花100万买了一个投资房，今年200万卖掉了，如果我在一定时间范围内再买一套200万或者超过200万的房产那么今年卖掉房产应该缴的税就可以延迟，直到我最后卖掉房子并且不再做1031交换的时候再缴。
那么我们这里就能看到1031和OZ的几个区别，首先1031是卖了投资房然后继续买投资房，也就是说局限在房产到房产，其他任何其他投资比如股票啊或者其他股权投资都没有办法做1031交换。而OZ的接收面非常广，只要是投资收益，来源包括而且不局限于房产买卖，像股票啊公司股权啊这些OZ都可以接收。
其次第二点是1031必须是连着本金带着收益全部交换到新的房产里面，就是我100万买的房子，180万卖掉，这180万我必须全部去做1031交换才能全部延税，而OZ只需要投资收益的部分，也就是只需要把80万收益投进OZ就可以实现全部延税，本金投资人可以拿回家做任何其他事情。
最后一个大的区别是1031最后退出的时候是要缴税的，一旦不继续做1031交换了，最后卖掉房子的时候还是需要按要求缴税的，而OZ如果投资满了10年，OZ里面的投资产生的所有收益都是不需要缴税的。这就是1031和OZ的几个区别。
我们再来回顾一下今天我们说的几点，看看大家还能记住多少。首先在美国投资获得收益需要缴纳的资本利得税很高，联邦级别最多需要交纳37%。一般来说税务优惠有三大招，分别是延，减以及免。也就是延迟纳税，减少纳税和免除纳税。机会区域OZ投资这三大优惠全部都具备。而且单单是延迟纳税这一项就能提高综合收益。
进一步了解OZ基金
请回复联系我们 微信公众号sunstoneUSA
閱讀更多 美國明石財富管理 的文章
