疫情之下，旅遊業遭受重創，與之息息相關的民宿業也陷入“速凍模式”。面對零收入和房租的雙重壓力，上海某民宿老闆張先生撐不下去了，只好找房東李先生協商，希望能退還部分租金和押金。然而，房東表示自己也是受害者，不願退還租金。無奈，張先生向虹口法院提起訴訟，請求法院判決解除房屋租賃合同，退還2月和3月的租金19200元和押金9600元。法院會怎麼判？
民宿沒生意，法院調解退還押金和部分租金
“疫情影響沒人住店，也沒有收入，損失很大，希望房東體諒一下，把2月、3月的租金退給我。”
“小張違約在先，押金可以退給他，但租金不能退。”
虹口法院法官高行瑋在收到案件後，第一時間通過電話與雙方當事人進行初步溝通，發現兩人均有調解意願，只是對損失的分擔有不同意見。
原來，張先生在上海租賃了多套房產用於經營民宿，與房東李先生的租賃合同原本到今年3月底。受疫情影響，今年春節開始，民宿訂單全部取消，生意難以為繼，再加上房租的壓力，損失持續擴大。張先生聯繫房東，希望提前終止合同，並退還已付的2月、3月的租金、押金，減少損失。房東卻認為，自己沒有任何過錯，不應分擔損失。雙方產生了很大的分歧，多次協商無果之後只得對簿公堂。
瞭解情況後，高行瑋繼續通過電話耐心調解，詳細分析了法律規定和合同約定，表示這次糾紛是突發疫情導致的，雙方都沒有違約的故意，還望能夠適當分擔損失、化解矛盾；並勸解當事人在特殊時期，相互理解、共克時艱。經多次溝通，兩人終於各讓一步，同意提前終止合同，房東退還了押金和部分租金。
調解方案初步達成後，如何簽署調解協議卻成了難題。李先生在外地，短期內沒有回滬的打算，即便現在回上海，還需度過14天隔離期，成本太高。徵得雙方同意後，高行瑋決定採用在線調解的方式。3月6日下午，高行瑋與張先生、李先生在約定時間同時上線，通過在線庭審確認了調解方案。庭審結束後，雙方閱看筆錄後電子簽名確認。
合同是否適用不可抗力需具體分析
本案中，張先生認為疫情屬於不可抗力，並直接導致民宿無法經營，自己有權依法解除合同，並要求被告返還相應租金和押金。
對此，法官指出，根據《民法總則》第180條和《合同法》第117條的規定，新冠肺炎疫情被認定為突發公共衛生事件後，為保護人民群眾身體健康和生命安全，政府及有關部門採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同或不能及時行使權利的，新冠肺炎疫情發生宜認定屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。
但是，並非所有的合同都可以因此解除或變更，應根據具體案情作出相應處理。對於因疫情影響，合同目的無法實現或者繼續履行合同對一方當事人明顯不公，當事人請求法院變更或解除合同的，法院會綜合考慮當事人的約定、疫情的發展階段、疫情對當事人實際影響的時間、程度等因素，公平處理。建議雙方當事人在疫情發生後，根據疫情防控措施對合同履行的影響，及時溝通協商，按照公平和誠實信用原則，採取變更合同條款或簽訂補充協議等補救措施，以降低損失。
閱讀更多 非人非物非事 的文章
