胖次的春天
你好，我长期在房产交易一线，我用简单易懂的方式给你分析一下：
用公积金贷款利率还是比较低的，相比商贷能少不少利率。
可以选择的两种还款方式：
- 等额本金：这种还款方式每个月的月供是固定递减的，也就是每个月都不一样，每个月都会比上个月少一点点。大家可以简记为“本金”，方便下面理解。
- 等额本息：这种方式只要利率不变，每个月的月供都是一样的。可以简记“本息”。
两者区别：
- 等额本金每个月还的本金固定，利息递减，虽然每个月都比上月少还一点点，但是该方式前期月供还的本金要比等额本息的多，所以总的月供还完，本金所支付的利息要比本息的少很多。而等额本息虽然月供固定不变，但是月供里面还的本金从少到多，利息从多到少，所以前期还的利息多。
- 同样的贷款金额和年限，等额本金开始的月供要比等额本息的高不少，所以等额本金虽然一开始还的本金多，其实也是因为一开始还的月供要比等额本息的高。还款月供的多少关系到贷款审批的顺利与否，因为月供金额要控制在家庭月收入证明的1/2以内（部分城市公积金贷款在60%以内），如果收入达不到要求，贷款会有拒批风险，等额本金开始的月供是比等额本息高不少的，如果家庭收入达不到，选择等额本金不利于贷款审批。
- 两种还款方式虽然在还款月供、总支付利息存在差距，但是最主要影响的是贷款人的生活质量。在我的实际从业经历中，① 选择等额本金的客户群体大部分是中年以上或者计划近15年左右退休的，因为他们目前的收入属于比较高的，而后期可能会面临收入减少的情况，所以他们会选择一开始月供比较高，随着还款时间越长，越还越少，选择等额本金他们的收入条件也能符合银行的还款能力要求。②选择等额本息的客户大多是青年，他们大多是刚需，刚参加工作不久，或者马上面临家庭支出要大幅增加的人生阶段（比如生孩子养孩子），他们目前收入不会太高，虽然等额本金总支付利息要少，但是他们选择等额本息在前十多年的还款压力上要远小于等额本金，而且每个月还款额固定，方便他们做每个月的家庭收支预算。
- 我个人认为，如果看总的还款利息，虽然等额本金总支付的利息比本息少不少，但是前面支付的月供也高不少，从货币贬值的维度考虑的话，我认为其实两者的实际购买力价值输出是差距不大的，本金总利息少，但是前面比本息多付的月供，这些多出的资金在当前的购买力价值是远高于未来十几年以后的，相当于本金还款通过前期增加的购买力价值损失换取了总支付利息的减少。我举个例子更好理解：本金每个月还4千，本息每个月还3千；本金可能会比本息总利息少十来万，但是本金前期每个月多还的千八百在现在就要给银行，而每月多出的钱现在能给家里买30斤肉，但是这个钱你提前给银行了，未来还完房贷合计比本息平均每个月也少了千八百，但是未来每月的千八百可能只能买10斤肉了，虽然总利息少了，但是你总省下来的利息购买力下降了；而本息总还的利息多，但是它前面每个月比本金少支出的房贷，这部分资金的购买力是比未来高很多的，换句话说，这笔钱能改善家庭生活，每个月能多吃30斤肉。
- 如果考虑近几年就要换房或者提前结清贷款的话，条件允许的话建议选择等额本金，因为一开始还的本金要多，有利于减少利息支出。
- 所以具体要选择等额本金还是等额本息，应该结合自己的当前家庭收入、银行审批的还款能力要求、实际还款能力、未来几年的家庭计划这四方面综合参考，选择符合自己的还款方式。
我长期在房产交易一线工作，经验丰富，能制定针对性的专业方案，希望我的回答能帮助你。
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会卖房子的我
按揭房贷，还款方式有等额本金和等额本息两种方式。哪一个更好这也取决于个人喜好，有人认为等额本金好，有人认为等额本息好。同时也想表达一下个人对还款方式选择的思考。
等额本金与等额本息
假定公积金贷款100万元，期限30年，利率3.25%。
众所周知，30年房贷，等额本息还款总量要比等额本金多支付利息额。
还款方式的选择
若从还款总额角度考虑，应选择等额本金，因为支付利息总额要少一些。
若从个人生活压力角度考虑，应选择等额本息，因为月供额度要比等额本金小。作为一个普通家庭每月能多出1100元左右的可支配开支，确实能让生活放松一点。
对选择还款方式的思考
因刚需选择了按揭买房，对一个普通家庭（人）来说，意味着成了“房奴”。
既然都成房奴了，在还贷方式上，有人宁可多付利息选择等额本息，也不选择少付利息的等额本金。理由就是月供压力小一点，并且每月还款额度相同好记忆，和尚觉得这种逻辑有点奇怪。
我们买房一是为了有自已的生活家园，二是尽可能节约支出成本。若按揭用的是商业贷款的话，那等额本金与本息的利息差额可是很大一笔钱。这笔多支付的利息钱，可是好多人年工资的好几倍啊……
其实银行最喜欢的是，按揭者以等额本息还款。因为银行可获得更多的利息收入，同时贷款有房子抵押，安全系数很高。作为房奴，难道宁可自已为银行多打上几年工吗？
在“悟空问答”平台上，看到过许多关于按揭还贷的问题，其中最有意思的是——手握现金，不想多付房款，拿去理财，赚取利差收益的问题最多。
理财是一项好的经济行为，理财的初衷本是相对于生活比较宽裕，有闲钱的人而言。因为理财是有风险的，特别是2018年5月份发布理财打破刚性兑付的法规以后，对于喜欢理财的人都会是一种考验。
房奴本身就不是有闲钱的人，偏偏走上欠着贷款也要去理财的生活，难道这些人就没有内心的压力和精神上的负担？宁愿担着风险也要欠着大笔债务，或许有人会认为和尚有点迂腐保守了，难道没听说“你不理财，财不理你”吗？
或许是和尚过虑了，可和尚知道一点，每个人（家庭）一帆风顺按步就班的生活是不太可能恒远一生一世的，特别是当你走进了资本市场的大门……
💕谢谢阅读！
野马和尚
听起来这两个概念很难理解，给你举个事例来讲吧，
假如我今年25岁，贷款90万，还款期限30年，年利率5%，每年年末还一次
接下来有2种情况，等额本金法可以理解在30年内每年年末还款的本金是相等的，也就是每年要还3万本金，另外第一年要还90万元本金的利息90*5%=4.5万元
这样第一年总得还款是3+4.5=7.5万元
第二年的还款依旧是本金3万，顾名思义，等额本金吗，每年还本数额相等
利息是(90-3)*5%，因为上年已还了3万本金，这年的利息计算基数也就是剩余本金就是90-3=87万了。 今年还款是3+87*5%=7.35万
第3年的还款是3+(90-3*2)*5%=7.2万
第四年还款是3+(90-3*3)*5%=7.05万
第二十九年还款3+(90-3*28)*5%=3.3万
第三十年还款是3+(90-3*29)*5%=3.15万
等额本息法是在30年内，每年年末还款的利息和本金加起来是相等的，这个计算方法比较麻烦，在这里就不给把公式列出来啦，即使列出来大多数人也看不懂，这样子虽然起初计算起来麻烦点，主要还是方便用户记住自己的还款额，当然这种方法要比前一种方法还的利息多一些，对银行有利。
选择哪一种还款方法，对于银行来说都无所谓，从你申请贷款的那时起，你就成了银行的菜啦，你要为他打拼很长时间甚至一生来还贷，
银行在风险不确定的情况下会优先使用等额本金法，可以较快收回资金，特别是面对年纪稍大的用户，前期还款多，后期越来越少。
对于年轻人，刚开始赚钱，积蓄不多，赚的也少，绝大多数人选择等额本息法。
无论是等额本金还是等额本息，能申请到贷款都是人生加速成功的开始，也是一个人信誉和责任能力的集中提现。
可能年轻人觉得房贷压力山大，但是当你咬牙扛过了刚开始还贷的最初5年，回头来看，持续的物价上涨和通货膨胀和资产增值，会把你的负债稀释的可以忽略不计。
银行在任何时候都是经济巨人，在经济巨人的扶持和庇护下，想不成功都难
李胜利竹影朗月
等额本息：特点是每月还款的本息和是固定的，在整个还款期间还款压力基本相同，借款人可根据自身经济能力选择合适的还款方式。
适合收入稳定的群体银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
等额本金：特点是每月还款的本金是固定的，利息是递减的，在整个还款期间还款压力先大后小。
适合目前收入较高的人群除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。
何必远方丶
你好，建议使用等额本息，原因如下:
第一，使用等额本息，每个月还款都一样。虽然贷款利息更多，但是前期公积金压力小，如果贷的公积金每个月月供高于自己每个月缴纳的公积金，起码前期压力不大。
第二，未来货币贬值是趋势，钱越来越不值钱，也就是说未来还的贷款越多实际上越合适。
以上是个人观点，希望可以帮到你！
地产人阿康
第一，商业贷款和公积金比较
跟商业贷款相比，首选公积金贷款，利息很低，对于大多数家庭来说，公积金贷款减轻不少压力。
第二，等额本息和等额本金比较
等额本金还款方式就是每年年底冲抵的是本金，从来不会管利息的事情，只管本金的事情。
等额本息就是跟等额本金有天壤之别，不跟等额本金一样，在年底冲抵本金，而是月月冲抵本金和利息。
等额本息说白了就是你每月还款的金额直接从公积金里扣除，如果你的公积金月冲进额度不足，不足部分是从你工资里扣除的。
其实，大家都明白，本金扣除的越早越好，因为利息还的会越来越少，因为本金扣除的时间早，利息扣除的金额肯定会越来越少。
如果家里经济条件允许，还是选择等额本金还款方式比较划算，也就是说，每年年底进行冲抵本金
这回明白了吧，最好选择公积金贷款和等额本金的还款方式。
上海楼市指南
公积金贷款，等额本金和等额本息怎样选择？
1.等额本息
等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定,额度不多不少,适合收入相对较低贷款者。但劣势也相当明显,那就是要支付较多的利息。等额本息还款方式中,前期每个月还款额度中,本金额度少,利息额度较多,不利于提前还款。针对当前大家比较关心的提前还贷问题,业内人士建议,最好根据自身情况综合权衡,如果资金充足可以考虑提前还贷。
2.等额本金
等额本金的特点则是每月的还款数额不同,第一个月还款额最多,呈现逐月递减的状态,每月本金=总本金/还款月数,而每月利息=(本金-累计已还本金) 月利率。这样的计算公式意味着贷款人每月归还的本金始终保持不变,而利息却会随着还款进度的增加而逐渐减少。两种方法对比下来,贷款期限越长,利息相差越大,原因就在于等额本息支出的总利息比较多。
希望能够帮助到你！
蓉城劲哥
等额本息还款方式
每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金还款方式
这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。具体选哪个还要根据每个人的自身还款能力。
飞雪3聊天
无论是公积金贷款还是商业贷款，等额本金前期还款金额大，后期还款金额逐渐减少，适合有提前还款需求和后期收入减少的人群。等额本息则是每月固定偿还同样的金额，适合每月收入固定，有一定还款能力的年轻人。如果两种方式都不提前还款的情况下，选择等额本息的方式利息会比等额本息的要少一点，因此是选等额本金还是等额本息，需要根据还款人的实际情况来决定。
大雄讲地产
简而言之，
1.公积金房贷利息低
2.等额本息适合普通收入人群
3.等额本金适合收入较高人群，因为等额本息是先大后小的还。
