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什么时候感觉复工的脚步越来越近了？
当置业顾问又开始频繁打电话的时候。
进入三月，置业顾问的活跃度明显高了起来，每天微信短信电话三连，时刻提醒你疫情快结束了，是时候该买房了。
最近，就有一个远郊楼盘的置业顾问频繁联系我，说今年买房，只看远郊就对了，原因是通过这次疫情，所有人都知道买房的重要性，手头紧的刚需会来远郊买首套，二次置换的会来远郊买改善，所以今年远郊必火，价格一定会涨。
能把房价阴跌几年的远郊吹的这么高大上，怕是梁静茹的勇气听了不少。
但实际上，给了这些远郊楼盘勇气的不止是梁静茹，我们统计了2月17-3月1日大郑州各楼盘销售情况，发现排名前5的全部是4环外的项目，且除了高新区，其余都是距市中心近1小时车程的远郊项目——
这个结果，情理之外意料之中：
第一、这个时间段内主城无集中开盘的项目；
第二、大多数人宅家里时间长了，每天看着憋屈的户型面积，小气的社区公共空间，很轻易就对低密宜居的远郊洋房、别墅生出无限幻想。
但同样的价格，舍弃市内去买四环甚至四环外，这种置换，真的值吗？
2
对于刚需来说，不值。
最近，我有一位朋友相当烦躁。
朋友家是三年前买的房，位置四环外，当时他手头资金只有30万，只能买市里的小两房，但是图便宜和大面积，他最终选择买在距市中心20公里外的远郊。
平常住起来除了需要早起开车上班，购物逛街麻烦点，其他毛病也都在能接受的范围内。
直到这次疫情出现。
疫情还没结束，朋友就已经恨不得把自己的房子甩掉，原因是房子位置实在是太偏了，附近没有药店，想要买口罩、消毒液只能网购，但疫情后骑手紧缺，四环外几乎没人送货，他网购的东西根本送不到，没有防护物品，他和家人一个口罩撑两周，每天都战战兢兢的度过。
除了买东西，吃饭也成问题，周边2公里范围内仅有一家大型商超，且进货少、上货慢，每次去买菜都只有人家抢剩的了，无可奈何，只能继续回家啃方便面。
最终朋友感叹道：
“远郊的房子中看不中用，不管是配套还是物业服务，根本经不起这种天灾人祸的考验”。
3
对于改善来说，也不值。
2017年，养老地产的火吹的正旺，我前项目组长跨过黄河以北，在某养老大盘买了一套150平的三房。
组长看中的是养老盘的环境，山清水秀，配套齐全，有球场有会所，每月过去住几天，享受一下宁静生活，退休以后还能搬去常住，每周约上三五好友小聚，理想生活触手可及。
但交房一年后，他就有点后悔了，养老盘周边荒的不行，配套只能仰仗小区内部，刚开始还有点新鲜感，但来来回回在一个球场打球，没完没了去一家会所，配套一整年毫无变化，越住越腻。
腻是一方面，小区的入住率也极低，据邻居说，他们小区100户，晚上亮灯的不超过10户，住的人少物业就容易怠慢，公共区域的游泳池水都两个月没换过了，草坪也不怎么修剪，他已经从每月去一次，到几个月都不去一次。
去年底，组长把这套远郊的养老盘卖了，我问涨了多少，组长无语：
“涨的那是挂牌价，真想卖掉先打个折，我赔上50万的装修按当年的一手原价卖了，周围亏本还卖不掉的一大把”。
4
不管是刚需的问题还是改善的问题，远郊最本质的都是人的问题。
在这次疫情期间，我专门记录了2月初全城封禁与3月复工后两个时间段，郑州各区人口热力图的对比——
通过热力图的直观展示，我们可以看出，主城的常住人口一直很坚挺，而远郊人气却呈现出两类：
第一类是绿博、洞林湖、以及中牟西等地，不管是年前还是年后，不管是封城还是复工，都始终呈现青蓝色，缺乏人气。
人气的不足，导致这些地方的商业、生活配套无法生存，关键时期，没有商超没有药店，就会出现像我朋友一样的人间惨剧，另一方面，开发商因为远郊的土地好拿、便宜，不断扎进来拿地盖房，所以一边是人气萎靡，一边是供应超量，一旦行情不好房价会立刻大幅跳水。
从2016-2020的新房房价来看，买在这些区域的人几乎没有不赔钱的。
第二类是港区、南龙湖，这两个区域有地铁连接主城，平日人口热力呈现红色，看起来人气还不错，但过年和封城期间，南龙湖没有了数十万高校学生的支撑，港区没有了每天近10万的旅客支撑，热度一下就从红色降回青蓝色。
这两个区域的问题是缺乏有效人流，能够转换为居住或者投资者的需求太少，这也是为什么港区的二手房挂牌价和实际成交价差距很大，想要卖出去必须折价的原因。
从2020年港区、南龙湖的二手房价来看，热点项目的二手房挂牌价相较2019年都出现了下调。
5
这次疫情，对房地产的冲击不可谓不大。
整个2月，大郑州新房销售数为894套，仅为去年月均的十五分之一。
购房者的需求被压制，压力全部来到了开发商这边，谁能在疫情结束后给出真正的优惠，谁就能抓住疫情后的第一波需求红利，届时各种降价、特价手段，我们应该都能见个遍。
但不管何时，我们都不能背离买房的逻辑。
如果你是刚需，我们仍然首先建议主城，尤其是靠近地铁的地方， 这里有成熟的配套，便利的交通，哪怕面积小一点也无所谓，只要不是房龄过长，房价都比较稳定且出手周期短，未来还长，我们有的是机会再一步步置换。
如果你是改善，疫情让我们更加认识到一个好物业的重要性，和老房子保安+保洁的极简物业相比，高端物业不管是整体性还是细致性都强得多，代购口罩、平价蔬菜、小区消毒、进出管理等，极大降低业主的恐惧感，有需求的改善客户可以趁着今年这波机会，将老破小置换成四环内物业更好、品质更高的楼盘。
至于远郊，买了住不了，买了卖不掉，不管是跌破底价还是成本价，都跟我们没什么关系。
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