（改造前）
三舊改造，除深圳已經探索出一條較為成功市場化運作模式外，在其他城市，政府和市場合作是比較常見的一種方式，政府想要藉助企業、民間的資金來改變，而企業則必須要藉助政府的平臺才能推動。
一、以毛地出讓
有分以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式（下簡稱“毛地出讓”模式）和以政府統一組織實施（即政府為徵地拆遷方）為前提這兩種類型。
第一種類型是政府將擬改造土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權人，並在拆遷階段通過招標方式引入另一家企業單位承擔具體拆遷工作，該企業單位需要墊付徵地拆遷補償款的貨幣補償部分，房屋補償由政府直接補償被徵收方。在土地使用權人支付地價款後，政府再向承擔具體拆遷工作的企業單位支付拆遷費用與合理利潤。
實施步驟
第一步、政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，甲集團公司（受讓方）競得土地使用權，按出讓合同規定支付土地出讓價款。
第二步、在拆遷階段，政府通過招標確定乙企業承擔具體拆遷工作，由其墊資支付給被徵收方的拆遷貨幣補償與建築物拆除、土地平整等費用，由政府成立的舊城改造指揮部以房屋直接補償被徵收方。
第三步、拆遷工作完成後，政府從土地出讓收入中支出乙企業的徵地拆遷成本（拆遷費用加上合理利潤）。
第四步、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團公司（受讓方）使用。
涉及各方稅務處理事項：
被拆遷方
增值稅 免
法律依據：
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（三十七）款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅。
土地增值稅：免稅
法律依據：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規定，對被徵收單位或個人因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵收的房產或收回的土地使用權免徵土地增值稅。
契稅：成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的，免徵契稅；超出的部分應按規定繳納契稅。
法律依據：《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關於解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批覆》（粵府函〔2007〕127號）規定。
企業所得稅：符合政策性搬遷規定情形的，五年內對搬遷收入與支出進行彙算清繳。
法律依據：
不符合政策性搬遷規定情形的，取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入，發生的損失、費用按規定稅前扣除。
個人所得稅：免
法律依據：《財政部 國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。
徵地拆遷方
增值稅：徵（賠償房產）
法律依據：
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中《銷售服務、無形資產、不動產註釋》的規定，政府（含具體徵收實施單位）直接徵收房地產，並向被徵收方賠償房產，應按“銷售不動產”徵收增值稅。
土地增值稅：徵
法律依據：
政府以房產補償被徵收方，應按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定繳納土地增值稅
企業所得稅 ：政府以外機構拆遷
法律依據：因拆遷行為取得收入作為應稅收入徵收企業所得稅，支付的補償在稅前扣除。
受讓方
契稅：徵
法律依據：
財政部 國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕135號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
企業所得稅：受讓方取得土地支出作為開發成本
土地使用稅 ：徵
法律依據：
《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕187號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
施工方
增值稅：徵
法律依據：按建築服務
企業所得稅：徵
法律依據：
施工企業提供勞務所得，應計入應納稅所得額，按規定繳納企業所得稅。企業每一納稅年度的收入總額，減除不徵稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損後的餘額，為應納稅所得額。企業從事建築、安裝、裝配工程業務或者提供其他勞務等，持續時間超過12個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。
個人所得稅：徵
法律依據：代扣代繳
第二種類型是政府將拆遷及擬改造土地的使用權一併通過招標等公開方式確定土地使用權人。由土地使用權人承擔具體拆遷工作，墊付徵地拆遷補償款（含貨幣與房屋補償），所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。與第一種類型的主要差異在於，在徵地拆遷工作中，貨幣或實物補償均由受讓方支付給被徵收方；受讓方與工程施工方為同一企業。
被徵收方
增值稅 免
法律依據：
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（三十七）款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅。
土地增值稅：免稅
法律依據：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規定，對被徵收單位或個人因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵收的房產或收回的土地使用權免徵土地增值稅。
契稅：成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的，免徵契稅；超出的部分應按規定繳納契稅。
法律依據：
《廣東省契稅實施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項及《關於解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批覆》（粵府函〔2007〕127號）規定。
企業所得稅 ：符合政策性搬遷規定情形的，五年內對搬遷收入與支出進行彙算清繳。
法律依據：
不符合政策性搬遷規定情形的，取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入，發生的損失、費用按規定稅前扣除。
個人所得稅：免
法律依據：
《財政部 國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。
受讓方、工程施工方
受讓方以出讓方式取得土地使用權，向被徵收方支付貨幣或實物補償，並承擔具體拆遷中的建築物拆除、土地平整等勞務。
土地增值稅 徵
法律依據：
國有土地出讓的受讓方負責拆遷安置，根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規定，用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
契稅 徵
法律依據：
財政部 國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕135號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
城鎮土地使用稅 徵
法律依據：
《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕187號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
企業所得稅
法律依據：
用於房地產開發情形的，根據《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）的規定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權支出，計入開發產品成本，按規定在稅前扣除。
用於房地產開發以外情形的，取得的土地使用權支出作為無形資產攤銷，發生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。
受讓方（工程施工方）提供建築物拆除、平整土地勞務的企業所得稅稅務處理事項施工超12個月的，按進度確認收入。
典型案例
（第一種模式）D市某片區改造項目按照“政府主導、統一規劃、整體更新”的原則，採用“毛地出讓”模式中的
二、土地整理模式
土地整理模式是由農村集體經濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉為國有建設用地手續後，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業，土地前期整理合作方按土地整理協議取得相應收益。
典型案例與步實施驟
E市某農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平臺確定其準備改造的地塊（農村集體土地）的土地前期整理合作方，並與之簽訂土地整理協議。
第一步、農村集體經濟組織收回原用地者的承租土地使用權。該項工作由土地前期整理合作方具體實施，以現金支付方式墊資土地前期整理費用，包括改造範圍內集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建築物補償的拆遷補償費用、搬遷費用以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建築物拆除、平整土地等費用，其中拆遷補償不涉及房屋補償。
第二步、完成地上房屋拆遷和土地平整後，該農村集體經濟組織向當地國土部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續，當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批准。
第三步、經批准轉為國有後，由當地市、縣人民政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地。土地受讓方甲房地產企業向政府支付地價款。
第四步、農村集體經濟組織從政府取得出讓收益分成作為補償，並使用該補償款以成本價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，實現實物補償。
第五步、土地前期整理合作方按土地整理協議取得相應收益（包括拆遷費用與合理利潤）。
土地使用方（原租賃人）
企業所得稅 計稅收入，損失費用稅前扣除（不符合政策性搬遷）
法律依據：
符合政策性搬遷，根據《國家稅務總局關於發佈〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關於企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規定處理，五年年內搬遷完成後清算繳納；不符合政策性搬遷規定情形的，取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入，發生的損失、費用按規定稅前扣除。
土地整理實施方（村集體）
說明：
農村集體經濟組織是土地整理實施方，由其向國土部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續，取得土地出讓收益分成，並以成本價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，以此作為房屋補償。
增值稅 免
法律依據：
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（三十七）款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅。
契稅 徵
法律依據：
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則規定，農村集體經濟組織以成本價向土地受讓方購買房屋，重新承受房屋權屬，契稅計稅價格為取得該房屋權屬而支付的全部經濟利益。
土地整理合作方（拆遷公司）
增值稅 徵
法律依據：
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中《銷售服務、無形資產、不動產註釋》的規定，受託進行建築物拆除、平整土地應按“建築服務”徵收增值稅。
企業所得稅 分得收入作徵稅收入，墊付資金稅前扣除
法律依據：企業墊資土地前期整理費用以及其作為建設方直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款等支出，應視為企業取得的債權性投資資產（會計科目一般為“其他應收款”或者“其他流動資產”）進行稅務處理。
土地受讓方（開發商）
以成本價向集體經濟出售房屋，作補償，稅務處理事項按房地產開發企業受讓土地和銷售商品房處理。
（改造後）
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