近年來，因開發商將規劃性質為"辦公"的樓盤包裝、宣傳為"公寓"對外銷售並因此產生糾紛的事件屢見報端，眾多購房者採取拉橫幅、靜坐等方式維權，糾紛不斷升級，激化，嚴重影響房地產市場健康發展和社會穩定。開發商的前述行為是否構成欺詐行為成為司法裁判中較為疑難的問題。
2019年7月,十幾位購房者委託本所代理其起訴開發商撤銷商品房預售合同糾紛案件，案件歷經訴前調解、訴中調解並輾轉由簡易程序轉為普通程序審理，最終歷經7個多月，終於為委託人爭取到了滿意結果。
【案情簡介】
甲公司系某市房地產開發企業，自2017年開始，其通過旗下微信公眾號、樣板間、廣告宣傳單、項目現場廣告牌以及銷售的朋友圈等渠道將涉案A樓盤包裝為"公寓"進行長期宣傳造勢和銷售。
張女士通過前述形式瞭解到案涉樓盤的情況並最終於2018年6月23日到A樓盤項目現場，在甲公司銷售人員的指導下籤署了案涉《商品房預售合同》，購買甲公司開發的3號樓的公寓一間。其中合同正文第一頁標題為"《XX商務中心》商品房預售合同"，合同第一頁最後一行載明"該商品房規劃用途為辦公"；同時合同約定甲公司應於2019年6月30日之前交付。合同簽署後，銷售人員以需要收回蓋章並需要辦理按揭貸款手續為由，當場將合同收回。
2019年5月左右，自媒體陸續曝出，甲公司銷售的前述樓盤中的3號樓的實際規劃性質為"辦公"性質，只有2號樓為"公寓"性質。張女士得知後認為，甲公司故意隱瞞3號樓的規劃性質，將3號樓與2號樓混為一體對外宣傳，欺騙購房者，已經構成欺詐，其有權撤銷合同。後因張女士與甲公司就退房以及賠償等問題協商不成，張女士遂於2019年7月14日起訴至某區法院，請求法院判令：（1）撤銷商品房預售合同；（2）解除按揭貸款合同；（3）甲公司退還張女士已經支付的首付款以及按揭貸款本息，並以年利率10%支付對應的利息；（4）剩餘按揭貸款本息由甲公司向按揭貸款銀行支付；（5）立案受理費、財產保全費、財產保全保險費以及律師費由甲公司承擔。
庭審中，被告甲公司抗辯稱，《房屋預售合同》以及《商品房預售許可證》均明確載明案涉樓盤的規劃通途為"辦公"，張女士明確知曉，甲公司不存在欺詐行為；合同的簽署時間為2018年6月23日，已超過一年的除斥期間，張女士無權主張撤銷合同；張女士主張10%的年利息、訴訟費、律師費等無法律依據。
按揭貸款銀行認為，按揭貸款合同不存在可以解除合同的約定或者法定情形，張女士無權解除合同，故不同意解除貸款合同。
2019年8月，該區市場監督管理局作出《行政處罰決定書》，認定甲公司虛假宣傳對消費者構成了混淆和誤導並處以大額罰款。
法院會如何裁判？
【案例分析】
民事欺詐行為一般是指，在設立、變更、終止民事權利和民事義務的過程中，故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方做出錯誤意思表示的行為。
民事欺詐行為的構成要件為：
(1)主觀故意：行為人的主觀心理是故意，即行為人不僅具備希望對方陷入錯誤認識的故意，還包括讓對方在此基礎上做出錯誤意思表示行為的故意。(2)客觀欺詐行為：行為人實施了具體的欺詐行為，主要表現為三種：一種是捏造虛假的消息，二是隱匿真實的情況，是故意歪曲事實。(3)受欺詐方作出錯誤意思表示：行為人實施了欺詐行為，對方基於此作出了違背真實意願表示的行為。(4)因果關係：行為人實施的欺詐行為與對方作出的錯誤意思表示行為之間具備因果關係。本案中，正如被告甲公司抗辯所稱，預售合同、預售許可證等均載明案涉樓盤的性質為"辦公"，可以推定購房者明知房屋的規劃用途和性質；同時，在司法實踐中，證明構成民事欺詐行為的門檻非常高，證明難度非常大，張女士負擔著較重的證明責任，如證據不夠充分，敗訴風險非常高。
現結合法學理論、法條依據並結合案件具體情況，逐一分析如下。
一、被告甲公司是否存在欺詐行為？涉案商品房預售合同是否應予撤銷？
（一）從宏觀層面看，某一行為是否構成欺詐需要進行整體評價和實質判斷
1.判斷某一行為是否是欺詐，需考慮欺詐的構成要件並結合交易背景等方面綜合考慮，而不能片面以合同文本進行機械判斷和認定，否則"欺詐""脅迫""重大誤解"等相關法律制度就沒有適用的空間和前提。
2.民事法律關係與商事法律關係存在較大區別，進而導致司法介入的力度、空間、範圍均有差異。
在商事法律關係中，法律推定交易雙方均為理性的經濟人，其對所有的合同條款、交易文件均有全面的認識，因此原則上不進行司法矯正和干預；而在普通的民事法律關係中，交易雙方的締約地位、締約能力往往不平等，因此存在司法矯正的空間和前提，司法機關介入更加頻繁、力度更大，以最終實現矯正的正義 。
（二）從微觀層面看，甲公司故意虛構事實，存在欺詐行為，涉案商品房預售合同應予以撤銷
1.甲公司將規劃用途為辦公的房產宣傳為公寓，系虛假宣傳
（1）甲公司自2017年開始，進行了長期的宣傳造勢，將涉案房產宣傳為公寓；而根據甲公司提交的《預售許可證》可知，政府主管部門已經於2017年8月22日批准其將涉案房產作為辦公樓預售。在此前提下，甲公司仍然繼續公開大肆宣傳為公寓，宣傳內容與客觀事實明顯不符，系虛假宣傳。
（2）該區市場監督管理局於2019年8月12日作出《行政處罰決定書》，認定被告甲公司虛假宣傳對消費者構成了混淆和誤導並處以罰款。
2.甲公司虛假宣傳的行為使張女士陷入了錯誤的認識並因此作出了錯誤的意思表示，構成欺詐
（1）涉案房產系預售的期房，張女士無法看到實物，只能通過宣傳單戶型圖、樣板間去了解，而這些樣板間、戶型圖等對於普通的購房者來說，感受更為直觀、印象更為深刻，是決定購房者最終購買意願的直接依據 。
根據《城市商品房預售管理辦法》第九條"開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》"以及《城市房地產開發經營管理條例》第二十六條"房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明"之規定，甲公司作為專業的商品房開發商，有向購房者主動如實告知預售許可證內容的義務，而張女士作為購房者卻沒有主動查詢的義務。
而本案中，甲公司並無證據證明其曾經在A樓盤項目現場以顯著的方式公示過《預售許可證》並在簽約時出示過以提醒購房者注意。那麼，購房者作為一個普通人，基於對該集團品牌的信任以及對自己所親眼所見的樣板間的直觀感受，沒有理由去懷疑其規劃用途。
（2）甲公司還利用普通購房者對於商品房的拿地、開發、銷售全流程以及相關政府審批文件的陌生，才可以在政府已經批准其將涉案房產作為辦公樓銷售的背景下，仍然堂而皇之的大肆宣傳成公寓進行銷售，引誘購房者簽約。如此，既能公開虛假宣傳，又能利用預售許可證為其規避風險。
（3）結合生活經驗可知，為了造成A樓盤暢銷的假象、增加簽約成功率，房產銷售往往會運用一套成熟的話術催促、引誘購房者，導致購房者簽約時間倉促、沒有時間和機會逐字逐句審查合同條款。
在本案中，《商品房預售合同》系經過政府備案的合同，普通的購房者基於對政府的信任，不可能懷疑其真實性和合法性；並且格式合同第二頁"簽約須知"第二條載明，"除甲、乙雙方簽署欄和登記機構登記欄外，本合同其它空白處應當通過XX市網上房地產系統打印填寫"。
因此，購房者只能在銷售的指定位置簽字，而不可能閱讀、修改、簽署每一頁，最終導致張女士無法識別被告事先設置好的陷阱。最終造成合同第一頁末端可以載明"辦公"二字卻又不被購房者發現，最終規避風險。這一天衣無縫的規避風險的方法，恰恰說明甲公司的動機不良和主觀惡意之深。
3.張女士有權請求人民法院撤銷涉案商品房預售合同
張女士直至2019年5月左右才得知所購A樓盤的性質為辦公，然後再去售樓處領取到自己的購房合同、貸款合同並核實自己所購買房產的真實性質。依據法律規定，具有撤銷權人的當事人應當自知道或者知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。因此，張女士有權撤銷涉案商品房預售合同。
二、涉案商品房預售合同被撤銷後，涉案按揭貸款合同能否解除？
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱"《商品房買賣合同司法解釋》"）的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除按揭貸款合同的，應予支持。
本案中，張女士簽訂按揭貸款合同的目的在於履行購房合同，購房合同被撤銷後，按揭貸款合同即失去了履行的前提和意義。因此，張女士有權請求法院解除其與銀行簽訂的按揭貸款合同。
三、甲公司是否應返還張女士支付的首付款、按揭貸款以及對應的利息？
因甲公司存在欺詐行為，張女士有權撤銷涉案購房合同。
法律規定，合同被撤銷後，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。
出賣人訂立商品房買賣合同時，導致合同被撤銷的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失。一方面，甲公司違反誠實信用原則，故意隱瞞涉案商品房的性質，欺詐購房者，導致合同應被撤銷，應當承擔締約過失賠償責任；
另一方面，在涉案商品房預售合同被撤銷後，張女士當初簽訂合同的目的已落空，被告甲公司長期佔用著張女士的首付款，導致張女士產生了資金佔用損失，因此有權要求甲公司承擔。
因此，張女士有權要求甲公司支付已付首付款、按揭貸款以及對應的利息。
此外，張女士請求法院判令甲公司按照10%的利率支付資金佔用利息的原因在於:
（1）張女士貸款的利息超過5%；
（2）當前國家對資本流入房地產市場嚴格控制，所以甲公司融資難度大，成本高，要求其承擔10%的資金佔用利息已屬極低；
（3）甲公司違背誠實信用原則進行虛假宣傳，欺騙普通購房者，最終引發訴訟，導致張女士耗費了極大的經濟成本、時間成本和精力，應給予一定的處罰。
四、是否應由甲公司負責向銀行歸還剩餘按揭貸款本息？
本案中，按揭貸款合同撤銷後，產生一系列溯及既往的效力：
張女士應當返還銀行已發放的全部貸款，銀行應當返還張女士已償還的部分貸款及利息。
（由於按揭貸款合同被解除的直接原因在張女士，張女士還應當向銀行承擔損害賠償責任，該部分最終可計入商品房買賣合同項下因甲公司違約而致張女士損失的組成部分）。
涉案商品房買賣合同因甲公司欺詐而撤銷時，甲公司本應將收到的全部房款，包括首付款和通過按揭貸款支付的房款全部返還給張女士，並向其承擔賠償責任。
由於張女士一併起訴了甲公司和銀行，因此在合併審理時，為了減少不必要的重複、繁瑣和徒生的風險，故依據《商品房買賣合同司法解釋》的規定，直接由甲公司將按揭貸款及張女士應當賠償銀行的損失部分直接支付給銀行，將張女士支付的首付款及應當賠償張女士的其他損失支付給張女士。
五、甲公司是否應承擔張女士支付的訴訟費、財產保全擔保費等合理費用
國務院《訴訟費用交納辦法》規定，當事人應當向人民法院交納的訴訟費用包括：案件受理費、申請費（例如：申請保全措施）等。訴訟費用一般由敗訴方負擔，勝訴方自願承擔的除外；以調解方式結案的，減半交納案件受理費。
最高人民法院《關於進一步推進案件繁簡分流優化司法資源配置的若干意見》規定，要充分發揮訴訟費用、律師費用調節當事人訴訟行為的槓桿作用…當事人存在濫用訴訟權利、拖延承擔訴訟義務等明顯不當行為，造成訴訟對方或第三人直接損失的，人民法院可以根據具體情況對無過錯方依法提出的賠償合理的律師費用等正當要求予以支持"。
作者代理的該批案件於2019年7月起訴至法院，在法院的主持下，歷經約兩個月的訴前調解程序。在此過程中，張女士方積極配合法院參與調解、提出調解方案，以期儘量節約司法資源，儘快定紛止爭。而甲公司方面久拖不決，遲遲未對調解方案作出任何表示，拖延時間直至訴前調解期限屆滿，最終訴前調解失敗。
法院遂於2019年9月將案件轉入正式立案受理程序。在正式立案後的兩個多月的時間中，張女士方亦積極配合法院，提出調解方案，而甲公司為了拖延時間，以需要向公司總部彙報為由遲遲未做出明確答覆，致使調解未成，最終簡易程序期限屆滿，法院於2019年11月30日裁定轉為普通程序繼續審理。
甲公司在案件進入訴訟程序後拖延訴訟，使張女士的損失持續擴大，因此應承擔張女士支出的訴訟費、律師費相關合理費用。
值得注意的是，對於"律師費"這一項，各地法院裁判尺度不一，法院通常會根據案件具體情況，酌情確定是否判令被告承擔原告支付的律師費以及承擔多少律師費。
最終，雙方在法院的調解下達成協議，除律師費外，由被告甲公司承擔全部訴訟費、財產保全保險費等，代理律師為原告張女士爭取到最大權益。
【律師提示】
每一個民事主體在參與民事交易活動時，理應對自己的行為負責，對所簽署的任何協議應盡到足夠充分的注意義務和審查義務。因此，在司法裁判實踐中，對於一方主張對方實施了民事欺詐行為的訴求，法律和司法實踐苛以了較高的證明標準；如果原告方證據不夠充分，則法院將極大可能不予支持，原告的敗訴風險極高。
因此，在日常簽署商品房買賣合同等大額交易合同時，應當仔細審核合同關鍵條款，以避免給自己造成不必要的麻煩。必要時，可以進行錄音、錄像，最大程度還原合同簽訂當時的真實狀況；同時，在與銷售等相對方進行溝通、諮詢時，保留好相關聊天記錄等，避免將來產生糾紛時因為缺乏證據被法院判令駁回訴訟請求。
陳思思，北京市京都（南京）律師事務所律師，南京市秦淮區2016-2017年度優秀女律師，具備證券從業資格和基金從業資格。
社會職務
南京市律師協會刑事法律風險防控專業委員會委員
南京市律師協會執行與不良資產處置法律專業委員會委員
專業領域
在從事法律服務工作期間，承辦多起民商事訴訟、刑事訴訟辯護案件，通過處理大量訴訟糾紛案件為客戶挽回損失併為企業客戶總結日常管理中的民商事風險和刑事風險，為客戶提供日常合規培訓、法律諮詢等法律服務，為企業客戶的穩健發展保駕護航。
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