近年来，因开发商将规划性质为"办公"的楼盘包装、宣传为"公寓"对外销售并因此产生纠纷的事件屡见报端，众多购房者采取拉横幅、静坐等方式维权，纠纷不断升级，激化，严重影响房地产市场健康发展和社会稳定。开发商的前述行为是否构成欺诈行为成为司法裁判中较为疑难的问题。
2019年7月,十几位购房者委托本所代理其起诉开发商撤销商品房预售合同纠纷案件，案件历经诉前调解、诉中调解并辗转由简易程序转为普通程序审理，最终历经7个多月，终于为委托人争取到了满意结果。
【案情简介】
甲公司系某市房地产开发企业，自2017年开始，其通过旗下微信公众号、样板间、广告宣传单、项目现场广告牌以及销售的朋友圈等渠道将涉案A楼盘包装为"公寓"进行长期宣传造势和销售。
张女士通过前述形式了解到案涉楼盘的情况并最终于2018年6月23日到A楼盘项目现场，在甲公司销售人员的指导下签署了案涉《商品房预售合同》，购买甲公司开发的3号楼的公寓一间。其中合同正文第一页标题为"《XX商务中心》商品房预售合同"，合同第一页最后一行载明"该商品房规划用途为办公"；同时合同约定甲公司应于2019年6月30日之前交付。合同签署后，销售人员以需要收回盖章并需要办理按揭贷款手续为由，当场将合同收回。
2019年5月左右，自媒体陆续曝出，甲公司销售的前述楼盘中的3号楼的实际规划性质为"办公"性质，只有2号楼为"公寓"性质。张女士得知后认为，甲公司故意隐瞒3号楼的规划性质，将3号楼与2号楼混为一体对外宣传，欺骗购房者，已经构成欺诈，其有权撤销合同。后因张女士与甲公司就退房以及赔偿等问题协商不成，张女士遂于2019年7月14日起诉至某区法院，请求法院判令：（1）撤销商品房预售合同；（2）解除按揭贷款合同；（3）甲公司退还张女士已经支付的首付款以及按揭贷款本息，并以年利率10%支付对应的利息；（4）剩余按揭贷款本息由甲公司向按揭贷款银行支付；（5）立案受理费、财产保全费、财产保全保险费以及律师费由甲公司承担。
庭审中，被告甲公司抗辩称，《房屋预售合同》以及《商品房预售许可证》均明确载明案涉楼盘的规划通途为"办公"，张女士明确知晓，甲公司不存在欺诈行为；合同的签署时间为2018年6月23日，已超过一年的除斥期间，张女士无权主张撤销合同；张女士主张10%的年利息、诉讼费、律师费等无法律依据。
按揭贷款银行认为，按揭贷款合同不存在可以解除合同的约定或者法定情形，张女士无权解除合同，故不同意解除贷款合同。
2019年8月，该区市场监督管理局作出《行政处罚决定书》，认定甲公司虚假宣传对消费者构成了混淆和误导并处以大额罚款。
法院会如何裁判？
【案例分析】
民事欺诈行为一般是指，在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。
民事欺诈行为的构成要件为：
(1)主观故意：行为人的主观心理是故意，即行为人不仅具备希望对方陷入错误认识的故意，还包括让对方在此基础上做出错误意思表示行为的故意。(2)客观欺诈行为：行为人实施了具体的欺诈行为，主要表现为三种：一种是捏造虚假的消息，二是隐匿真实的情况，是故意歪曲事实。(3)受欺诈方作出错误意思表示：行为人实施了欺诈行为，对方基于此作出了违背真实意愿表示的行为。(4)因果关系：行为人实施的欺诈行为与对方作出的错误意思表示行为之间具备因果关系。本案中，正如被告甲公司抗辩所称，预售合同、预售许可证等均载明案涉楼盘的性质为"办公"，可以推定购房者明知房屋的规划用途和性质；同时，在司法实践中，证明构成民事欺诈行为的门槛非常高，证明难度非常大，张女士负担着较重的证明责任，如证据不够充分，败诉风险非常高。
现结合法学理论、法条依据并结合案件具体情况，逐一分析如下。
一、被告甲公司是否存在欺诈行为？涉案商品房预售合同是否应予撤销？
（一）从宏观层面看，某一行为是否构成欺诈需要进行整体评价和实质判断
1.判断某一行为是否是欺诈，需考虑欺诈的构成要件并结合交易背景等方面综合考虑，而不能片面以合同文本进行机械判断和认定，否则"欺诈""胁迫""重大误解"等相关法律制度就没有适用的空间和前提。
2.民事法律关系与商事法律关系存在较大区别，进而导致司法介入的力度、空间、范围均有差异。
在商事法律关系中，法律推定交易双方均为理性的经济人，其对所有的合同条款、交易文件均有全面的认识，因此原则上不进行司法矫正和干预；而在普通的民事法律关系中，交易双方的缔约地位、缔约能力往往不平等，因此存在司法矫正的空间和前提，司法机关介入更加频繁、力度更大，以最终实现矫正的正义 。
（二）从微观层面看，甲公司故意虚构事实，存在欺诈行为，涉案商品房预售合同应予以撤销
1.甲公司将规划用途为办公的房产宣传为公寓，系虚假宣传
（1）甲公司自2017年开始，进行了长期的宣传造势，将涉案房产宣传为公寓；而根据甲公司提交的《预售许可证》可知，政府主管部门已经于2017年8月22日批准其将涉案房产作为办公楼预售。在此前提下，甲公司仍然继续公开大肆宣传为公寓，宣传内容与客观事实明显不符，系虚假宣传。
（2）该区市场监督管理局于2019年8月12日作出《行政处罚决定书》，认定被告甲公司虚假宣传对消费者构成了混淆和误导并处以罚款。
2.甲公司虚假宣传的行为使张女士陷入了错误的认识并因此作出了错误的意思表示，构成欺诈
（1）涉案房产系预售的期房，张女士无法看到实物，只能通过宣传单户型图、样板间去了解，而这些样板间、户型图等对于普通的购房者来说，感受更为直观、印象更为深刻，是决定购房者最终购买意愿的直接依据 。
根据《城市商品房预售管理办法》第九条"开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》"以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条"房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明"之规定，甲公司作为专业的商品房开发商，有向购房者主动如实告知预售许可证内容的义务，而张女士作为购房者却没有主动查询的义务。
而本案中，甲公司并无证据证明其曾经在A楼盘项目现场以显著的方式公示过《预售许可证》并在签约时出示过以提醒购房者注意。那么，购房者作为一个普通人，基于对该集团品牌的信任以及对自己所亲眼所见的样板间的直观感受，没有理由去怀疑其规划用途。
（2）甲公司还利用普通购房者对于商品房的拿地、开发、销售全流程以及相关政府审批文件的陌生，才可以在政府已经批准其将涉案房产作为办公楼销售的背景下，仍然堂而皇之的大肆宣传成公寓进行销售，引诱购房者签约。如此，既能公开虚假宣传，又能利用预售许可证为其规避风险。
（3）结合生活经验可知，为了造成A楼盘畅销的假象、增加签约成功率，房产销售往往会运用一套成熟的话术催促、引诱购房者，导致购房者签约时间仓促、没有时间和机会逐字逐句审查合同条款。
在本案中，《商品房预售合同》系经过政府备案的合同，普通的购房者基于对政府的信任，不可能怀疑其真实性和合法性；并且格式合同第二页"签约须知"第二条载明，"除甲、乙双方签署栏和登记机构登记栏外，本合同其它空白处应当通过XX市网上房地产系统打印填写"。
因此，购房者只能在销售的指定位置签字，而不可能阅读、修改、签署每一页，最终导致张女士无法识别被告事先设置好的陷阱。最终造成合同第一页末端可以载明"办公"二字却又不被购房者发现，最终规避风险。这一天衣无缝的规避风险的方法，恰恰说明甲公司的动机不良和主观恶意之深。
3.张女士有权请求人民法院撤销涉案商品房预售合同
张女士直至2019年5月左右才得知所购A楼盘的性质为办公，然后再去售楼处领取到自己的购房合同、贷款合同并核实自己所购买房产的真实性质。依据法律规定，具有撤销权人的当事人应当自知道或者知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。因此，张女士有权撤销涉案商品房预售合同。
二、涉案商品房预售合同被撤销后，涉案按揭贷款合同能否解除？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称"《商品房买卖合同司法解释》"）的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除按揭贷款合同的，应予支持。
本案中，张女士签订按揭贷款合同的目的在于履行购房合同，购房合同被撤销后，按揭贷款合同即失去了履行的前提和意义。因此，张女士有权请求法院解除其与银行签订的按揭贷款合同。
三、甲公司是否应返还张女士支付的首付款、按揭贷款以及对应的利息？
因甲公司存在欺诈行为，张女士有权撤销涉案购房合同。
法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
出卖人订立商品房买卖合同时，导致合同被撤销的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。一方面，甲公司违反诚实信用原则，故意隐瞒涉案商品房的性质，欺诈购房者，导致合同应被撤销，应当承担缔约过失赔偿责任；
另一方面，在涉案商品房预售合同被撤销后，张女士当初签订合同的目的已落空，被告甲公司长期占用着张女士的首付款，导致张女士产生了资金占用损失，因此有权要求甲公司承担。
因此，张女士有权要求甲公司支付已付首付款、按揭贷款以及对应的利息。
此外，张女士请求法院判令甲公司按照10%的利率支付资金占用利息的原因在于:
（1）张女士贷款的利息超过5%；
（2）当前国家对资本流入房地产市场严格控制，所以甲公司融资难度大，成本高，要求其承担10%的资金占用利息已属极低；
（3）甲公司违背诚实信用原则进行虚假宣传，欺骗普通购房者，最终引发诉讼，导致张女士耗费了极大的经济成本、时间成本和精力，应给予一定的处罚。
四、是否应由甲公司负责向银行归还剩余按揭贷款本息？
本案中，按揭贷款合同撤销后，产生一系列溯及既往的效力：
张女士应当返还银行已发放的全部贷款，银行应当返还张女士已偿还的部分贷款及利息。
（由于按揭贷款合同被解除的直接原因在张女士，张女士还应当向银行承担损害赔偿责任，该部分最终可计入商品房买卖合同项下因甲公司违约而致张女士损失的组成部分）。
涉案商品房买卖合同因甲公司欺诈而撤销时，甲公司本应将收到的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还给张女士，并向其承担赔偿责任。
由于张女士一并起诉了甲公司和银行，因此在合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，故依据《商品房买卖合同司法解释》的规定，直接由甲公司将按揭贷款及张女士应当赔偿银行的损失部分直接支付给银行，将张女士支付的首付款及应当赔偿张女士的其他损失支付给张女士。
五、甲公司是否应承担张女士支付的诉讼费、财产保全担保费等合理费用
国务院《诉讼费用交纳办法》规定，当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：案件受理费、申请费（例如：申请保全措施）等。诉讼费用一般由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；以调解方式结案的，减半交纳案件受理费。
最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》规定，要充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用…当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持"。
作者代理的该批案件于2019年7月起诉至法院，在法院的主持下，历经约两个月的诉前调解程序。在此过程中，张女士方积极配合法院参与调解、提出调解方案，以期尽量节约司法资源，尽快定纷止争。而甲公司方面久拖不决，迟迟未对调解方案作出任何表示，拖延时间直至诉前调解期限届满，最终诉前调解失败。
法院遂于2019年9月将案件转入正式立案受理程序。在正式立案后的两个多月的时间中，张女士方亦积极配合法院，提出调解方案，而甲公司为了拖延时间，以需要向公司总部汇报为由迟迟未做出明确答复，致使调解未成，最终简易程序期限届满，法院于2019年11月30日裁定转为普通程序继续审理。
甲公司在案件进入诉讼程序后拖延诉讼，使张女士的损失持续扩大，因此应承担张女士支出的诉讼费、律师费相关合理费用。
值得注意的是，对于"律师费"这一项，各地法院裁判尺度不一，法院通常会根据案件具体情况，酌情确定是否判令被告承担原告支付的律师费以及承担多少律师费。
最终，双方在法院的调解下达成协议，除律师费外，由被告甲公司承担全部诉讼费、财产保全保险费等，代理律师为原告张女士争取到最大权益。
【律师提示】
每一个民事主体在参与民事交易活动时，理应对自己的行为负责，对所签署的任何协议应尽到足够充分的注意义务和审查义务。因此，在司法裁判实践中，对于一方主张对方实施了民事欺诈行为的诉求，法律和司法实践苛以了较高的证明标准；如果原告方证据不够充分，则法院将极大可能不予支持，原告的败诉风险极高。
因此，在日常签署商品房买卖合同等大额交易合同时，应当仔细审核合同关键条款，以避免给自己造成不必要的麻烦。必要时，可以进行录音、录像，最大程度还原合同签订当时的真实状况；同时，在与销售等相对方进行沟通、咨询时，保留好相关聊天记录等，避免将来产生纠纷时因为缺乏证据被法院判令驳回诉讼请求。
陈思思，北京市京都（南京）律师事务所律师，南京市秦淮区2016-2017年度优秀女律师，具备证券从业资格和基金从业资格。
社会职务
南京市律师协会刑事法律风险防控专业委员会委员
南京市律师协会执行与不良资产处置法律专业委员会委员
专业领域
在从事法律服务工作期间，承办多起民商事诉讼、刑事诉讼辩护案件，通过处理大量诉讼纠纷案件为客户挽回损失并为企业客户总结日常管理中的民商事风险和刑事风险，为客户提供日常合规培训、法律咨询等法律服务，为企业客户的稳健发展保驾护航。
閱讀更多 陳思思律師 的文章
