重磅！
工行、中行、建行、招行等多家銀行發佈公告，所有“老房貸”將重籤房貸合同，辦理時間為3月1日至8月31日。
房貸利率選“固定利率” ，還是“LPR+固定點數”？機會只有一次，該怎麼選？
固定利率orLPR+固定點數
去年底央行發佈公告，全國所有的房貸合同廢除基準利率，改為LPR利率。
這也意味著，全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，貸款合同提供兩種計算方法：固定利率或按LPR+固定點數。
並且只有一次選擇的機會，以後不準再改。
固定利率，LPR+固定點數，選哪個好？
一個是選擇固定利率，就是跟原合同利率一樣，未來即使利率上漲，也跟你沒有關係了。
另一個是LPR+固定點數。值得注意的是，銀行在此設定了一個條件，就是轉換的第一年，你的利率與原來一樣，保持不變。因為固定加點數=原利率-LPR（4.8%）
假設你的原利率為5.39%，也就是基礎利率上浮10%，那麼你的固定加點數=5.39%-4.8%=0.59%。
所以，一年之後，新的計算週期到來時，你的利率參考如下算法：LPR+固定點數，即LPR+0.59%。
而新週期的LPR值如何計算，現各大銀行大部分是根據利率調整日最近一個月或者前一日的LPR值為準。
因此，如果此後的計算週期中，LPR值上調，高於4.8%，
如4.90%，你的利率將變成：4.9%+0.59%=5.49%。如果下調，低於4.8%，如4.60%，你的利率將變成：4.6%+0.59%=5.19%。
圖源：網絡
所以樓市君建議，如果你當下的貸款利率為基準利率及以下，那麼建議考慮選擇固定利率來轉換。
這樣可以一直保持一個較低的利率水準，不用承擔未來LPR值上漲的風險。
如果你當下的貸款利率較高，則可以考慮選擇LPR+固定點數，至少可以有享受利率下降的機會。
所以，如果你現在擁有10年期，甚至更長時間的房貸，選擇跟LPR掛鉤，自然是明智之舉。
從近20年的房貸利率走勢來看，房貸利率不斷下降，選擇LPR+固定點數，對於購房者來說，能省下更多房貸。
個人貸款定價基準轉換相關知識
附上存量個人貸款定價基準轉換相關知識，希望對你有用。
更多關於LPR調整的問題，歡迎留言評論！
Q:
這次調整，對公積金貸款有影響嗎？
A:
不涉及公積金貸款。目前公積金的房貸利率最低，建議作為買房首選。
Q:
聯繫過銀行了，對方說還是按照老辦法，一年改一次利率。這樣是不是不能改了？
A:
拿著政策去問，所有銀行都要聽央行的。
Q:
如果我更改了合同，這個固定加點是按照買房時的基準算，還是按今年的LPR算？
A:
這個要參考去年12月的LPR，也就是以4.8%為基準。
Q:
今年1月弄的貸款，銀行下了同貸書，但房子還沒過戶，要改嗎？
A:
不用，本次調整主要針對存量貸款。
Q:
也有專家說，這次調整沒有太大影響。LPR雖然會降，但加點一直在，為什麼一定要轉？
A:
選擇固定利率，一定沒有降的機會；選擇LPR加點，才有降的可能。另外，要是固定利率更有優勢，央行也不會多此一舉出臺新政策了。
Q:
轉成了LPR，還款利率會隨時跟著LPR變嗎？
A:
還貸利率通常一年調一次，時間是每年1月1號。換句話說，你的參考值是上一年12月的LPR。
Q:
請問我是在外地辦理的貸款，我必須到當時的貸款經辦行辦理定價基準轉換嗎？
A:
不用。可在手機銀行或其他支行網點辦理。
Q:
我的貸款是我和家人共同辦理的，請問我一個人確認轉換就可以嗎？
A:
不可以。對於存在共同借款人的貸款，需要由主借款人及所有共同借款人共同確認定價基準變更。
Q:
我的房貸是10年期的，現在的利率是基準利率打7折，請問轉換為LPR以後，是在LPR的基礎上打7折嗎？
A:
不是。基準利率和LPR兩種定價方式的浮動方式不同。基準利率定價方式下，一般按比例浮動，比如基準利率上浮10%、下浮15%等；LPR定價方式下，按照加減點數來浮動，比如LPR加40個基點、減30個基點等。
Q:
如果將定價基準變更為LPR，如何瞭解每月應還金額？
A:
您可通過網上銀行或手機銀行“貸款-我的貸款”欄目查詢貸款利率及還款計劃。
Q:
我的貸款已簽訂但尚未發放，請問需要轉換為LPR嗎？
A:
要。公告所稱存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，所以已簽訂但未發放的貸款也在調整範圍內。
Q:
請問我將定價基準轉換為LPR以後，後續我還可以再轉回按照基準利率定價嗎？
A:
不可以。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
Q:
公積金貸款是否在此次調整的範圍？組合貸款如何執行？
A:
目前，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款按照房貸政策執行，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執行。
最後，附上各家銀行公告：
中國工行銀行
工行轉換注意事項：
一、轉換範圍
2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款。
本公告所稱個人貸款包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款；不包括公積金個人貸款。
以下貸款可不轉換：
（一）剩餘貸款期限不足一個重定價週期的貸款，即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日的貸款。
（二）循環期限已到期且剩餘貸款期限不足一個重定價週期的循環貸款。
（三）固定利率貸款。
（四）經與公積金中心協商不轉換的個人住房公積金轉商業性貼息貸款。
如果您的貸款存在共同借款人，需要您及所有共同借款人均同意變更後，實施定價基準轉換。
二、轉換渠道
手機銀行、智能櫃員機（預計3月中旬上線，以實際上線時間為準）、短信銀行（預計4月中旬上線，以實際上線時間為準）、貸款服務行。
除貸款服務行以外，其他渠道需要主借款人先確認，再由共同借款人確認。除短信銀行僅適用於共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。
中國銀行
一、轉換範圍
2020年1月1日前我行已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款（除公積金個人住房貸款外），均需進行轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可選擇不轉換。
二、轉換時間
存量浮動利率個人貸款定價基準轉換自2020年3月1日開始，原則上於2020年8月31日前完成。為保障您的合法權益，請及時向我行申請辦理。
三、轉換規則及渠道
自3月1日7時起，您可通過我行手機銀行、網上銀行申請辦理存量浮動利率個人貸款（除扶貧小額貸款、創業擔保貸款、國家助學貸款外）定價基準轉換。為減少人群聚集，我行將視疫情防控情況，再行開放線下受理渠道。
您可將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形式（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，在合同剩餘期限內利率值固定不變。您只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
存量浮動利率個人貸款定價基準轉換為LPR，轉換後的利率水平等於原合同當期執行利率值。加點數值等於原合同當期執行利率值與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。
從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平等於2019年12月相應期限LPR與轉換日加點數值之和。自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與轉換日加點數值重新計算確定。若轉換為固定利率，轉換後的利率水平等於原合同當期執行利率值。
線上渠道默認重定價週期為12個月，您可選擇重定價日為次年一月一日或貸款放款日對應的每年對月對日。其他貸款要素與原合同一致。
存在共同借款人的貸款，轉換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內進行確認。
扶貧小額貸款及創業擔保貸款定價基準轉換僅能通過原貸款分行指定經辦機構辦理。辦理時間另行通知。
國家助學貸款定價基準轉換，待相關部門下發最新利率政策後辦理。辦理時間另行通知。
四、申請流程
線上渠道具體申請流程如下：
手機銀行：登錄手機銀行，點擊“貸款”，選擇“轉換LPR利率”按提示進行申請。
網上銀行：登錄網上銀行，點擊“貸款管理”，選擇“利率轉換”按提示進行申請。
如您有疑問，請致電95566客服電話或當地中國銀行網點。
建設銀行
（一）轉換範圍
2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款）。2020年12月31日前到期的貸款可不轉換。
（二）轉換原則
1.經借貸雙方協商，可將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率；
2.定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換；
3.等價轉換，轉換時點利率水平保持不變；
4.借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉換；
5.原借款合同有兩個（含）以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉換。
（三）轉換方法1.轉換為LPR加點形成的浮動利率
（1）加點數值的計算加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的相應期限LPR；加點數值可為負值；加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
（2）原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。
（3）在轉換後的每個利率調整日，利率水平等於利率調整日前一日的LPR與轉換時點確定的加點數值之和。
（4）經借貸雙方協商，可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。2.轉換為固定利率轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。
（四）辦理方式
1.辦理時間2020年3月1日至2020年8月31日。
2.辦理渠道在當前特殊時期，為確保客戶身體健康，從2020年3月1日開始，支持客戶通過建設銀行手機銀行、網上銀行等兩個線上渠道辦理業務。後續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道，支持客戶到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM）、櫃檯、個貸中心辦理業務，具體開通時間將另行通知。
3.證件要求通過手機銀行、網上銀行（網銀盾簽約客戶）辦理的，需要完成電子渠道身份認證和驗密操作。通過智慧櫃員機（STM）、營業網點櫃檯和個貸中心辦理的，需要攜帶本人有效的身份證件原件；委託他人到營業網點櫃檯和個貸中心辦理的，需要攜帶受託人的有效身份證件原件及公證委託書。
4.原合同有兩個（含）以上借款人的辦理原借款合同有兩個（含）以上借款人的，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉換。2020年3月1日開始，原借款合同的多個借款人可通過建設銀行手機銀行、網上銀行分別辦理業務。後續視疫情發展情況，原合同的多個借款人可攜帶本人有效的身份證件原件分別到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM），或一同前往營業網點櫃檯、個貸中心辦理業務。
（五）存量浮動利率個人商業用房貸款定價基準轉換
存量浮動利率個人商業用房貸款參照上述個人住房貸款的規則進行轉換。
招商銀行
一、轉換範圍轉換範圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。固定利率貸款、公積金委託貸款(以公積金利率定價)、不良貸款不納入轉換範圍。
二、轉換規則
（一）對於借款人名下在轉換範圍內的商業性個人住房貸款，將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR。貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。具體轉換時，將保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，並按《公告》規定以全國銀行間同業拆借中心2019年12月發佈的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
（二）對於借款人名下除商業性個人住房貸款外的其他在轉換範圍內的個人貸款（包括小微企業貸款、個人消費貸款、個人商業用房貸款等），借款人可選擇將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。對於轉換為LPR的貸款，貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。對於轉換為固定利率的貸款，貸款執行利率在合同剩餘期限內不再發生變化。具體轉換時，將保持原合同最近執行利率不變進行等價轉換，並以轉換日前一個工作日全國銀行間同業拆借中心最近發佈的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
（三）定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
三、轉換時間及確認渠道
（一）商業性個人住房貸款的轉換時間我行將於4月上旬統一將您在轉換範圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。若您希望不做轉換，仍維持原合同安排，請在2020年8月31日前聯繫我行各分支機構貸後服務中心（聯繫方式可查詢貸款發放時我行提供的貸後服務聯繫卡，或通過95555進行諮詢）申請處理。
（二）除商業性個人住房貸款外的其他個人貸款的轉換時間及確認渠道自2020年4月1日至2020年8月31日，您可以通過招商銀行App或招貸App線上申請確認將您除商業性個人住房貸款外的其他在轉換範圍內的個人貸款定價基準轉換為LPR或固定利率。
閱讀更多 灣區樓市君 的文章
