yirenjing

作為一個財經工作者，我認為瀋陽和大連的房價不斷上漲，是民眾依然覺得這兩座城市將來還有恢復和振興的可能，所以對兩城的房價仍具較大的信心。

作為東北兩個主要大型城市，瀋陽與大連的位置比東北三省的任何一座城市都要有優勢。儘管東北經濟衰落了，人口也外流並出現了老齡化趨勢，但東北作為一個老工業基地，國家已提出了振興東北的戰略動員令，近幾年也已有了一定實質性推進，東北的未來還是有一定希望的。而振興東北，最具有潛力的城市無疑就是瀋陽和大連了。所以無論現在還是將來瀋陽和大連仍將對外地人口湧入或對本地人口具有一定的吸納力，仍存在較大的購房需要。

當然，目前兩座城市房價不斷上漲也有國家調控政策的影響，比如一線熱點城市嚴調控的外溢效應，讓不少投資投機者轉向到兩座城市投資機購房的因素也存在。這不僅是瀋陽和大連，全國其他二線城市和省會城市自2016年以來房價都出現了普遍大漲局面。所以瀋陽和大連房價的上漲也就不足為怪。

開偉觀察

雖然大連、瀋陽最近不斷上漲，但是後面上漲的步伐不會停止。

東北經濟失落的幾十年，依靠他山之石的有效手段，在高瞻遠矚的領導下一定會脫離經濟發展困境。因為，我們手裡掌握了很多經濟刺激療法，不再像以前那個摸著石頭過河的二愣子。西部地區特別是成都、重慶的崛起，讓我們有理由相信，東北會再一次崛起。

前年，我接觸一個剛大學畢業的東北年輕小夥子，從北京來長沙學習4G通信技術。學習非常刻苦認真，自覺性很高。畢業前的技術認證考試，據說看了通宵的書，去`考試的路上，身體顯得特別憔悴。考試成績不錯，通過了華為中級認證。幾個月聽他自豪的說，工資快上萬了。半年後，找了一個天津姑娘結婚了。唯一的毛病就是性情起伏較大。

下面從四個方面分析大連、瀋陽的經濟發展。

首先分析樓市大背景、大趨勢

在世界經濟形勢越來越複雜化的大背景下，我國經濟需要穩健的向上發展。實體經濟快速發展才是我國經濟走出目前困境的關鍵因數。因此，金融投資產品樓市快速往上波動的條件已經喪失。

這個經濟轉變過程需要持續一段時間，發展實體經濟才能真正讓百姓實現富裕。人民富裕會又一次讓樓市健康蓬勃發展。

大家都知道，我國依託樓市的發展改變了我國經濟面貌，是世界上很獨特的方式，依靠樓市發展起來的世界經濟強國。經濟的轉型成功，還需要樓市經濟的在後面推一把。

其次，經濟落後導致樓市發展緩慢

以前是我國經濟龍頭的東北經濟為什麼跌落。

可能有很多人有話要說。

什麼腐爛的腐敗、什麼粗俗為美的觀念、辦事靠關係講人情、什麼發展觀念落伍、國產資源流入個人腰包，要數落的東西一堆一堆。

回頭看東北經濟，瞭解東北經濟的興衰變化：

1980---2003年衰落階段

中國逐漸放棄重工業，資金密集型的重工業投資縮減。東北嚴重依賴重工業投資的受到挫敗，東北經濟衰落。東北人四處南下謀生。

2003—2014年第一次振興東北戰略

這一時期東北經濟增速加快，東北三省人均地區生產總值已經由2003年的不足3000美元提高到2016年的超過8000美元。但是到了2014年，東三省經濟增速再次出現失速。

2014年至今第二次振興東北戰略

2014年開始，中央針對東北開始二次振興政策。

從上圖可以看出，2017年東北地區投資依然呈現下滑的態勢。

經濟發展不行，樓市當然不行。

看看大連、瀋陽樓市價格數據：

大連房價從2011年邁入萬元時代後，連續6年，大連房價並沒有太大的波動，成交均價一直在每平10400左右徘徊，目前大連最新房價均價在13000元左右，環比去年增長+23%。明顯的跟隨全國普漲的格局，樓市還是以市場觀望為主的階段。

瀋陽6月房價：新房房價：9474元/平米；二手房房價：9100元/平米。

大連和瀋陽的樓市一直還處於價格窪地。

第三，人口流失嚴重，給樓市承壓

根據第五次和第六次人口普查的結果進行分析，東北累積十年人口流失100多萬。其中，高層的、管理層的和生產線的骨幹力量佔了多數。

經濟待遇和經濟發展空間是導致東北人流失的主要原因，天氣冷並不是主要因素。

東北經濟在復甦

國家開始大量投入真金白銀。

《推進東北地區等老工業基地振興三年滾動實施方案(2016-2018年)》，分年度明確了137項重點工作和127個重大項目，預計總投資規模在1.6萬億左右，主要涉及交通、能源、水利、工業、農業、城鄉建設等多個領域。

看看2018年大連、瀋陽經濟數據

一季度：大連市：GDP總量為1550.5億元，名義增速15.51%，實際增速6.5%。

瀋陽市：GDP總量為1247億元，名義增速10.34%，實際增速5.1%。

半年報：大連 3520.6億元 名義增速7.1%，實際增速6.5%；瀋陽 2705億元名義增速12.14%，實際增速6.3%。

從數據看，瀋陽市、大連市局面大為轉好。

樓市是由經濟推動型的金融產品，隨著瀋陽市、大連市經濟不斷走好。其低窪的樓市還具備長期的填坑動作。還沒有買的，別再猶豫，尋找合適的機會上車。機會是留給有遠見人的眼觀的，等到大家都認為是機會的時候，樓價已經很高了。

我愛說房產

大連我不是很瞭解，但是之前幹了幾年中介，瀋陽的情況還是瞭解一些的。

雖然瀋陽現在是限購，但是這些年如果一直關注房產的話，就會知道這次的限購下，房價為什麼不跌，反而又漲。

上一次的限購，是一刀切的。二環以內，不管新房還是二手房都限購，限貸。雖然當時渾南在二環外，不屬於限購範圍，但是因為之前政府多年都不遷往渾南，加上對渾南的投入力度並不大，所以除了長白和奧體兩個地方外，仍然是人煙稀少，繁華程度比市內差很多。加上限購後市內的房價跌，渾南跌得更狠。

現在市政府真的能遷了，學區房也炒起來了，渾南的價格就起來。一個區域起來，自然帶動其他區域，起到連鎖反應。

而且17年和18年拿地的價都瘋了，麵包的價格通常不會比麵粉低，自然開發商的價格也難降。

但現在來看，雖然政策上說是限購了，但實際上二手房並沒有收到限制，所以現在的情況是一手房漲的慢了，但二手房價格上去了。當二手房價格上到一定程度，人們就會想方設法的去買一手房，這樣價格就輪漲。

而且這兩年的稅費政策，照比15年之前都是放寬的狀態，這對房價也是利好的政策。

全國橫向分析，很多二線城市都比瀋陽房價高。不要只看瀋陽人工資多錢,十年前瀋陽房價3，4千的時候，瀋陽人靠工資買房也費勁。沒幾個是靠攢工資買房的。

這兩年的搶人大戰，瀋陽也搶了不少人。而且現在只要你成為瀋陽人，買第一套房子就不限購了，買房的門檻低，房價自然難掉。現在有學歷就讓落戶，這可比前幾年的限購強多了 。

限購限得不徹底，跟沒限就不差啥。這才是上漲的原因。

張小驢帶你加薪

我是住建部門從事建築業管理的高級工程師，歡迎關注我，瞭解更多住建政策和信息。

2016年以來，瀋陽、大連的房價持續快速上漲，確實超出很多人的預料，上漲幅度大多超過50%，但這種快速上漲的趨勢本質上是難以為繼的，因為兩地的經濟基本面擺在那裡，用什麼去支持這虛高的房價呢？所以，本人對兩地未來的房價持謹慎樂觀的態度。

那麼，怎麼解釋這兩年瀋陽、大連房價快速上漲的這種現象呢？我們一起共同分析。

1.瀋陽、大連這兩年房價快速上漲不是一種孤立現象。這是全國所有二線城市的普遍現象。看看成都、武漢、合肥、鄭州，甚至烏魯木齊這樣的城市近兩年房價瘋狂程度，原因其實很簡單，是國家加大調控一線城市房價力度不斷加大，炒房投機資金的一種外溢現象。這些錢沒地方投，自然轉移到相對安全的地方去投資。

2.任何事物都要透過現象看本質，這幾年遼寧的經濟發展明顯滯後，發展遇到轉型升級的瓶頸，經濟無亮點，人口外流嚴重，出生率已經降到0.7了，老齡化的趨勢日益加劇，經濟活力明顯不足。作為遼寧人有足夠的切身體會，然而，房價卻像坐火箭一樣上漲，本地人也覺得不可思議，已經脫離經濟發展基本面。房價上漲只是虛高，不具備足夠支撐的基礎。

3.從長遠看，遼寧發展的滯後只是暫時的，作為老工業基地，曾經共和國長子，還是很有潛力的。遼寧的發展基礎非常好，轉型需要時間，相比中部崛起，西部大開發，遼寧已經相對落後了，看著這幾年武漢、成都等城市的日新月異發展現狀，那是我們發展的榜樣和動力。

綜上所述，瀋陽，大連房價快速上漲，只是一個表象，也一定原因也是因為依然看好瀋陽和大連作為區域經濟中心地位。東北要發展，作為中心城市的大連和瀋陽一定首當其衝，未來潛力無限。房價短期虛高，未來無可限量，但以目前的價格來看，上漲動力已經明顯不足。

具體而微的海綿

我覺得2018年瀋陽和大連房價會繼續上漲，但漲幅會大幅回落，趨於平緩，原因有以下幾點:

第一，瀋陽和大連目前房價不高，與北上廣深有較大差距，與其他二線城市也有差距，瀋陽目前房價在8000元左右，未來上漲到1萬元比較輕鬆!大連目前房價為15000左右，上漲到2萬完全沒問題，兩個城市都有上漲的空間！

第二，房地產開發方面，瀋陽二環以內已經開發的比較成熟，空地不多，未來只能開發一些高端樓盤或者向二環以外擴張，總體來說可開發的土地有限！大連更不用說了，一面山一面海，中間夾著大連，地方很小，很多房子已經建在山上了，還有的房子在填海建樓，土地非常緊張，所以大連的房價不太可能會跌！

第三，城市特點，瀋陽是遼寧省副省級城市，經濟較為發達，人口800萬，周邊輻射能力非常強，一小時城市群有7個，周邊城市選擇來瀋陽安家置業的很多，目前還是以剛需為主，改善需求為輔，投資需求很少，因此幾乎沒有泡沫，所以不具備下跌的動力！大連更不用說了，旅遊城市，北方香港，適合居住，因此吸引非常多的人去大連安家置業，房地產市場特點決定也沒有下跌空間！

第四，消費能力方面，從人均可支配收入分析，瀋陽和大連相差不多，大連略強於瀋陽，但大連房價幾乎是瀋陽的兩倍，因為生活在瀋陽的人幸福指數要高一些，也論證了瀋陽房價不具備下跌的動力！而大連又是旅遊城市，外來人口必然會推高房價，因此未來會依然上漲！

第五，瀋陽和大連在2017年高速上漲，漲幅都超過10%，房地產市場承受較大壓力，2018年漲幅必然會趨緩，特別是大連，目前房價在東北處於最高水平，而消費能力有限，2018年漲幅必然回落！

時代精英市場研究公司

遼寧大連和瀋陽一直都是房價上漲較慢的地區，從2016年開始上漲幅度不段加大。可以說大連、瀋陽房價上漲與全國從16年開始的房價大規模上漲是一致的，也就是說這種上漲是某種非理性因素造成的投機性增長。當然房價的飛速上漲也與實體經濟不景氣有關，實體沒有錢可賺，但是炒房可以賺錢，所以形成了全民炒房的局面。

大連和瀋陽都是人口外流較多的城市，總體而言東北的經濟大環境不好，很多企業經營出現了困難，人們收入下降，不少東北人開始去北京、海南等城市去闖蕩，並且不少留在了外地。人口的減少，經濟乏力讓這兩個城市缺乏基本的房價上漲動力。之所以房價大漲，主要就是大部分金錢都跑到了房子裡。

毫無疑問大連、瀋陽的房價快速上漲與全國多數城市飛速上漲一樣都是一種非理性現象，因為社會財富的增長，實體經濟的增長根本無力支撐這麼高的房價。過去的幾年，有些公司申請了低利率貸款，不是去經營實體而是投入到了炒房之中，造成了很多企業不幹本職而是用扶持性資金炒房的怪現象。目前多個城市已經開始限制企業炒房，估計會控制住房價的非理性現象。

深度軍備

我是從小在大連生活，瀋陽不是很瞭解，就說說大連吧。我在甘井子區，以前還不是很懂房地產這行業。後來從事這行了解了一些知識，對於房價不斷上漲的原因自我認為主要是由於限購政策，限購得區域有，高新園區，沙河口區，中山區，西崗區，甘井子區屬於不限購，再加上最近大連發展在逐漸奔向一線城市。所以在甘井子區房價在不斷上漲。客戶多了。而且在限購🉐區域有套房子了，所以肯定只能在甘井子區或者開發區金州，旅順買。我想大部分人都會優先考慮甘井子區吧。再加上中山區屬於大連中心地段吧。所以大連的房價再不斷上漲。現在大連的很多新房特點都是海景房 洋房。又實施了積分落戶，大連現在出這個政策主要是為了保留住人才，不讓人才因為房價太高而離開大連。

小高17640412053

我是真的喜歡大連有感情，為大連著想，因為大連卻實沒有吸引人才和年青人的資本，這是事實！如果房價再漲那麼高，會更加沒有人才過來，反而現有的人才會加速流出！留下的都是老人！如果真為大連好的人士，不是鼓吹炒房，這是害大連，大連畢竟不像其它城市有競爭力！所以保持房價與收入正常，再引進投資，改善環境，規範交通，大連才是真正的北方明珠！

外地炒房團，中介，房託現在網上大量發佈炒作大連房價的信息，它們不管大連死活，賺到錢就跑了，它們對大連沒一點感情，只有利益！最後受最大傷害的還是大連人，因為大連這經濟環境和收入和房價不匹配，一旦房價下跌就完蛋！

現在大連都明漲實降，不相信的去掛房試試！再加上大連很多年青人和人才都離開了大連，看看大連現在滿大街的空鋪！以前朝氣蓬勃的勝利地下淒涼一片，新世界倒閉，最新建的中央大道也招不了商，大半鋪面空置！

用戶69793708575

正好剛剛幫丈母孃把房子搞定，說下這次購房的理由和分析吧。因為工作關係我前幾年全國各地參加展覽，所以對各個城市的發展和房價有個自己理解，幾年前大連房價平均9000多時，去石家莊看中介推的房子平均在5000到6000左右，感覺挺合理，不論城市舒適度，工資水平，還是城市競爭力大連都明顯高於石家莊，尤其是石家莊空氣中散播的抗生素味道令我記憶猶新。在我的感知中大連房價就應該比石家莊高。

使我感覺大連房價開始波動是去年自己親戚賣房子，屬於大連甘井子區學區房。2017年短短几個月時間他的房子從12000升起來，結果成交價17000多，驚到了我(他賣完2個月後房價到了22000元，這是後話)，當時大連房價已經6年左右沒大變化了。買房子都是對經濟的預期，整個東北地區這幾年經濟很差，大連肯定受到影響，房子沒怎麼漲，尤其2016,17年中部城市房價大漲更是感覺和大連沒什麼關係。但是學區房漲起來給我提了個醒，房價要動，查了下石家莊，1w5到2w多了，大連平均才1.1w，要麼是石家莊虛高，要麼是大連太低了。

又看了下同是沿海計劃單列市的下廈門和青島，也都比大連房價高很多，廈門城市規模小，沒有比較性，但是青島可以說和大連太多相似性了，雖然這幾年大連經濟被青島超過不少，但按照青島2w的房價，大連怎麼也要18000才合理。要麼是青島虛高，要麼大連太低了。

丈母孃從2003年開始就準備換房子(改善性住房)，由於老丈人反對沒買成，一直就是處於要買 看房 反對 不買階段。跟媳婦結婚後我也賠丈母孃看過多套房子，最後也沒買。2017年下半年感覺房價要動後，果斷說服，選小區 選地方墨跡了些時間，年底1個多月時間看了近20多套房子，最後在選了套自認為很合適的，房主急用錢賣房 102平，9300一平 在甘井子區山東路附近。 2018年2月份剛剛過戶。

這就是我如何看待大連房價，跟全國比，大連都是低！要麼全國跌，要麼大連補漲！

搞show

瀋陽我不是很瞭解，我在大連就說說大連吧。

我是16年底買的東港的房子，根據我調查出的結論，那個時候中山區、西崗、沙河口均價是1.5w到2w。甘井子、高新區是1w-1.5w。因為是剛需還想一步到位買個學區房，二手房、新房看了不少最後選擇在東港四季上東以1.8w每平買了一套98平精裝修的房子。然後到2017年所有的新樓盤開始漲價，截止年底分別上漲百分之25到百分之50。具體原因是因為：

1.學區房價格領漲，好多新樓盤都以學區房為噱頭大勢宣傳，弄得好多家長為自己孩子謀劃學區房

2.人們手裡有錢了，作為投資多一套房子也多一份實際，給孩子留給老人住都可以，即使出租也是不菲收入，比如200萬存銀行每年是8萬，買房子往外租顯然沒有存款合算，估計應該是剛需。

3.從每天大連堵車程度來看，有幾個大的中心，第一個是中山廣場，第二是西安路，五一廣場，第三星海廣場等等這些地方，這些地方周邊商品房價格貴，10-20年前人們都買的甘井子南關嶺那一帶，這些年也攢了不少錢所以都想往中山這邊來，或者給孩子找個好些的學區，因為中山、西崗土地少甘井子土地多，人口多，但是好學區少，人們紛紛轉移也屬正常現象。

4.整個大連新開的樓盤集中在中山區東港，甘井子區華南，高新園區這三個片區，而且東港房價高漲後人們紛紛轉至高新區和甘井子導致那兩地房價也高漲，人們可能問了為什麼東港會漲，第一是房子不好賣所以才漲，第二是開發商實力雄厚都是國家地產龍頭資金鍊充足，第三是大連沒有新樓盤與之競爭。

5.外來投資客，作為一個旅遊城市夏天不熱冬天不冷，好多東北或者大連在外地賺錢的都會在這買一套房子作為投資，第一是有一份家鄉的感情，第二是當作一個旅遊消遣的客棧。就像營口鮁魚圈的房子基本上都是黑龍江或者營口周邊城市的人過去買的，陽光、沙灘、溫泉、滑雪、爬山應有盡有。

上面所說的其實都不是主要原因，主要原因是一個補漲的過程，一個在09年就1.5w每平的城市，到17年8年沒漲，而且大連人都好面子有錢必須買好車住好房，人口眾多，教師，醫生，海關，公務員幹部都是不錯單位待遇也豐厚，海產品養殖、加工、進口，依託港口的各類進出口貿易公司，各類高新技術園區、依託大學生及社會青年賺錢的各類補習班，工作培訓等公司、麻雀雖小 五臟俱全，各類領域都是東三省的佼佼者！

關鍵字: 大連 房價 社會