2020年對房地產業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競爭更加激烈，如何保持生存發展將成為2020年房地產業的重要話題。
或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地產機構旗下的觀點指數研究院聯合眾多主流媒體、研究機構、地產開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地產界最具有代表性的企業。
尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產企業；尋找在這一年，勇於追求光榮（Glory）的房地產企業；尋找所有躋身中國最優秀行列的地產企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地產卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。
《2020中國房地產卓越100報告》包含19個報告，以下為系列報告之一——《2020中國房地產卓越100榜報告》。
“狀元”再次花落碧桂園，萬科恆大榜眼之爭
在“2020中國房地產卓越100榜”中，碧桂園、萬科和恆大再次入選榜單前三位。龐大的銷售規模、巨量土儲，以及較高的管理水平、品牌建設和商業模式，使得三甲之位依然無法撼動。
2018年後，這已經是碧桂園連續第三年奪得卓越100榜的狀元榮譽，名副其實的“常勝將軍”。過去歲月中，碧桂園發揮規模優勢，由2016年銷售3000億元，到2017年跨進5000億，再到帶領地產行業創造第一個7000億房企。
在房企“由量轉質”、“穩量提質”的大環境下，未來很長一段時間內，碧桂園的規模效應會進一步突顯。同時，順應趨勢，2018年開始，碧桂園逐步放慢發展節奏，提升利潤和探索創新業務。
截止到2019年中期，碧桂園實現淨利潤約230.6億元，同比增長41.3%，股東應占利潤約為156.4億元，同比增長20.8%。觀點指數測算，2019年碧桂園股東應占利潤有望接近或突破400億元。
創新業務方面，2020年1月12日，碧桂園旗下機器人中餐廳旗艦店正式開業。這條被冀望為未來利潤增長點的機器人業務線，還要繼續孵育壯大。
位列卓越100榜第二位的是萬科，與碧桂園相距1.9分。過去的2019年，萬科穩固基本盤，全年合約銷售錄得3.94%同比增長，在三甲中增速最低。不過，長期庫存、運營節奏以及銷售回款等指標多有改善，運營效率更高。
住宅銷售之外，萬科的多元化業務進一步清晰，砍掉細枝末節後，物業、商業地產、物流、長租公寓、冰雪、海外業務以及教育被寄予厚望，成為未來的增長點。
手握巨量“超划算”土儲的恆大，登上“2020中國房地產卓越100榜”探花之位。截至2019年中期，恆大在手土儲達到3.19億平方米，總土儲土地成本低至1611.5元/平方米。其中超過65%位於一二線城市，低成本加上城市佈局，讓恆大可以繼續鎖定高毛利。
2020年，疫情陰霾下，恆大創新銷售方式，給房地產營銷帶來全新思考。截至2月底，恆大網上銷售平臺共實現網上認購99141套，認購金額1026.7億元。
話語權爭奪，銷售TOP30以規模穩固陣營
過往的幾年中，“規模即話語權”，逐漸成為行業共識，千億成為地產企業普遍目標。而在卓越100榜單中，銷售排名靠前的房企，也佔據著一定的規模優勢。
如果觀察卓越100榜前九位，可以發現都是上一年排名靠前的老面孔。其中繼2018年晉升至卓越100榜前8位後，龍湖依靠穩定發揮，已經連續三年霸踞在榜單前列。
過去的2019年，以穩著稱的龍湖，不僅在銷售上取得突破，全年合約銷售保持超過20%的同比增長速度。同時租金收入亦錄得較大增幅。而在財務表現上，龍湖繼續扮演“學生代表”角色，信用評級在所有房地產民企中位列最高。
目光移及“2020中國房地產卓越100榜”前20，可以看到該陣營組成也是相當穩固，規模帶來的連帶效應同樣明顯。和上一年類似，在“2020中國房地產卓越100榜”中，銷售金額排名前20房企，僅有2家沒能穩住卓越100榜TOP20的位次。
這是因為有越來越多的中型房企在權益銷售、貨值等方面積極行動，另外在管理、商業模式和品牌上也表現亮眼，因此實現了超越。
全面觀察“2020中國房地產卓越100榜”，可以看到銷售500億以上的房企有65家，遠高於2019年和2018年的59家和38家。
另外千億和兩千億房企的數量也在擴容，分別為35家和16家，比2019年卓越100榜相應增加4家和6家。
當然，隨著房企集中度提高，強者恆強，這些銷售規模上的種子選手也成為卓越100榜的“常客”，牢牢穩固陣營。
從排名變化來看，如圖中所示，過往3年，連續3年卓越100榜上有名的企業有81家，而排名越靠前的房企，“圓點”更集中。這意味著上述房企，排名變化更小，相比其他房企更能守護自己的排位。
“2020中國房地產卓越100榜”前30名中排名變化較小，需要注意的是，中南置地躍升2位，排在第27位。
由2016年的500億房企到2019年幾近2000億元，中南置地進步神速。規模取得突破後，2019年年會上，中南置地提出未來3-5年要出利潤、優財報、穩發展，這是基於行業發展趨勢下的方向把握。
根據中南建設發佈的業績預告來看，2019年度歸屬於上市公司股東的淨利潤金額預計達39.47億元-46.05億元，漲幅達80%-110%。隨著中南置地的戰略提升和行動，預計未來將給上市公司貢獻更多可預期的利潤。
行業發展的車輪滾動向前，“規模化”從來都不是一個偽命題——規模相對較大的房企，土儲豐厚，融資能力突出，不僅在發行規模上佔據優勢，融資成本也相對較低。
隨著行業集中度程度不斷上升，再加上“規模化慣性”，不管是主動還是被動，都將驅動房企繼續向前。
土地購置增速下降，規模房企拿地轉向與分化
貨值，是“2020中國房地產卓越100榜”主要考量指標之一，這與土地儲備息息相關。
國家統計局公佈的數據顯示，2019年房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1-11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1-11月份收窄4.3個百分點，上年為增長18.0%。
與國家統計局公佈的數據同步，2020卓越100榜房企土儲增速也出現了下滑。觀點指數以銷售規模分佈在200億元-8000億元不等的47家房企作為樣本，上述房企2019年土地儲備預估為29.35億平方米，平均土地儲備增長率為5.08%，遠低於2018年的17.74%。
47家樣本房企中，有2家2019年土地儲備增長率超過50%。0%-19%，也即穩中小升成為多數房企的選擇，有22家，佔比接近一半。需要留意到。有16家樣本房企2019年的土儲增長為負數，另外土儲增長率為20%-50%的房企有7家。
如果觀察千億房企的土儲增長，可以發現4家銷售在5000億元以上的房企，2019年總土地儲備為10.01億平方米，相對2018年同期的95260.6萬平方米增加了5.11%，增速比2018年提高4.46%。銷售在3000-4999億元的房企有3家，土儲增長率為1.57%，2019年總土儲為42523.16萬平方米，僅相當於銷售5000億元以上房企總土儲的42.47%。
在所有千億級房企中，土儲增速最快的是銷售在1000-1999億級別，2019年土地儲備增長速度為7.77%。
另外需要注意的是，房企間土儲分化也在逐步擴大。僅以35家千億房企來看，2019年總土地儲備為27.25億平方米，相較2018年增長了4.4%。
銷售5000億元以上、3000億元-4999億元、2000億元-2999億元和1000億元-1999億元房企的總土地儲備，分別佔千億以上房企總土儲的36.75%、15.61%、19.31%和28.33%。換句話說，頭部房企佔據著絕大多數的麵粉份額，集中度更高，未來競爭優勢更加突出。
週期裡伺機而動，卓越100榜房企併購洗牌又啟幕
2019年，李兆基退休，香港經濟“四大天王”時代落下帷幕。而在內地，一代房企的輪換洗牌，再次啟幕。
下半年以來，土地市場流拍消息多有傳出，即使是優質地塊也未能逃脫。而囿於資金壓力，不少房企將所屬項目、資產擺上貨架。因此相對於公開市場拿地，不少房企轉向收併購。在這一波緩慢下行的房地產週期裡，大型房企伺機而動。
據觀點指數統計，2019年初，融創以126億元收購泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目，拉開了2019年併購大戲的序幕。隨後的4月、7月、11月以及12月，融創陸續有項目落袋，其中以11月152.69億元對價收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球51%股權最受矚目。
受益於併購上的繼續積極進取，2019年融創土地儲備收穫頗豐。僅雲南城投相關項目就有18個，總建面約3071.6萬平米，其中可售建面約2771.6萬平米。截至2019年11月27日，未售建面約2390.1萬平米。
併購也助益融創在業務板塊上得以延伸，收購完成後，雲南城投時代環球更名重組為環球融創會展文旅集團，融創文旅成為全國最大的會展類項目持有及運營商，原有的四大業務板塊再添兩重，地產、服務、文旅、文化、會展會議、康養六大戰略正式形成。
排在“2020中國房地產卓越100榜”22位的藍光發展，2019年也有不少項目完成收購，包括上海“虹橋世界中心”、股權收購溫州宅地、重慶兩江新區地塊等等。
過去的4年中，藍光合同銷售金額年複合增長率達到49.9%，並在2019年跨進千億戰營。此外物業平臺藍光嘉寶服務完成港交所上市，正式開始借力資本市場擴大發展。而文商旅等多個業務領域也多點開花，取得長足進步。
2019年，世茂成為新晉“併購達人”。2019年初，世茂總裁許世壇曾表示，年內將有70%以上的土儲來自於併購。而2019年開年至今，世茂就開始陸續踐行“諾言”。
據觀點指數不完全統計，僅2019年世茂併購市場上就花費201.43億元，收穫萬通、泰禾、明發、粵泰等房企旗下的多個地產項目。截至2019年6月31日，世房土地儲備為6407萬平方米，較2018年底5538萬平方米增長了15.70%。隨著收購項目的陸續完成，這個數字預計會更多。
根據高盛發佈的研究報告稱，截止到2019年12月，世茂年內新增土儲達900億元人民幣，平均土地成本為每平方米5500元人民幣。
根據iFinD數據顯示，2019年3月3日-2020年3月3日，A股房地產行業發生併購事件達到470個，涉及股權、債券、實物資產等，併購方支付現金達到3785.1億元，併購標的總價值達到4914.54億元。其中，併購完成的有191起，失敗的有22起，進行中的有257起。
有買就有賣，2019年融資環境嚴苛，讓不少房企只能斷臂求生，以土儲換得空間。展望2020年，地產融資嚴監管預計不變。對於高槓杆運行或者銷售受阻房企來說，依然如履薄冰。
保守還是進取？發展路徑考題下的利潤平衡
規模追求是順勢而為，然而不意味著就有對應的絕對利潤收益。
觀點指數以卓越100榜中55家上市房企作為觀察樣本，測算2019年有26家房企歸母淨利潤率（歸母淨利潤/營業收入）較2018年出現一定程度下跌，最大下跌幅度達到16.66%。
上述房企中，歸母淨利潤率相較2018年增長超過2%的有10家，佔比18.18%；處於1%-2%之間的有9家，另有10家處於0%-1%區間。
隨著行業競爭加劇，不可否認，卓越100房企對規模擴張存在著一定需求。而現實是，往往需要動用更多資金或者槓桿撬動，成本管控和地價上升帶來的壓力卻不減反增，因此如何在規模和利潤中取好平衡，是房企需要修煉的一門功課。
從卓越100榜55家上市樣本企業來看，有不少銷售金額較高的房企歸母淨利潤反而低於更小量級的企業。
如果以比例來計算，不考慮其他業務貢獻前提下，上述房企中僅有4家2019年歸母淨利潤測算佔銷售金額10%以上。換句話說，銷售金額中10%可以轉化成歸母淨利潤，分別是中國海外發展、華潤置地、龍光地產還有金融街。
以中國海外發展而言，雖然歷年來銷售金額不是最高，但是依靠嚴格的成本管控等策略，其歸母淨利潤接近或超過頭部房企。
過去兩年中，“各方面增長相對較緩”成為中國海外發展的隱形焦慮以及投資者關注點。也許是意識到保守步調讓其相對其他同行失去了很多發展機會，中國海外發展變得更加積極。2018年全年銷售金額同比增長33.49%，高於2017年僅5.29%的增速；2019年合約銷售為港幣3771.68億元，同比增長25.21%。
按照中國海外發展的發展規劃，2020年不僅要實現4000億港元銷售目標，而且對高盈利也未放鬆，要保持30%的毛利率。
在上述卓越100榜55家上市樣本企業中，歸母淨利潤佔銷售金額1%-3%之間的有17家，超過樣本企業三成。這部分房企槓桿用得比較高，費用管控和資金成本也相對處於劣勢。
當然，需要考慮的是房企銷售額結轉存在一定滯後性，如果統一以結轉週期為兩年時間測算，僅有17家企業“2019年歸母淨利潤/2017年銷售金額”高於“2018年歸母淨利潤/2016年銷售金額”。換句話說，30.91%的樣本房企2017年銷售金額對歸母淨利潤的轉化要弱於2016年。
因此，規模化不是偽命題，但是如何提高卷面分考驗著每一家房地產企業，需要在每一道發展工序中踐行。
當前有不少觀點認為，未來創新科技將會以房地產作為應用場景，增加新的內涵和附加值。目前，融合科技概念發展地產的房企不少。以實地地產為例，其藉助智能產品、數據分析等方式，為消費者提供更宜居和週期更長的住宅產品。這或許不失為一種提高議價力以及利潤空間的路徑。
融資收緊焦慮，未來5年到期債務超3萬億
2019年，房地產資金持續收緊，行業艱難前行。為了緩解債務壓力，不少房企逐漸走上海外發債之路，以新債置換一年內到期的舊債。Wind數據顯示，2019年房地產企業發行海外債總額達到5641.3億元，同比增長40.39%，平均票面利率為8.74%，比2018年高1.28%，融資成本總額為493億元。
迴歸到上市房企情況來看，觀點指數以24家A股房企+45家內房股作為樣本，測算髮現2019年上述房企總有息負債達到68516.38億元，平均淨負債率為84.57%。
其中，卓越100榜中包含33家樣本千億上市房企，2019年總有息負債為50890.1億元，佔69家樣本企業總有息負債的74.27%，平均淨負債率為81.77%。需要關注的是，千億以下上市房企總有息負債為17626.28億元，庫存現金及銀行存款為7290.59億元，平均淨負債率高達93.06%。
可以看到，相對於大型房企而言，中小型房企融資成本更高，在手現金和淨資產相對規模較小，財務中的槓桿負效應顯現。
從全行業的到期債務來看，Wind數據顯示，2020年房企到期債務為6832.2億元，佔未來到期債務的19.27%。2021年到期債務最高，達到9671.5億元，佔比27.28%。換句話說，今明兩年，房企債務到期規模佔未來總規模的46.55%。如果放長到未來5年來看，2020-2024年房企有超過3萬億元的債務壓頂。
2020年3月3日，人民銀行、財政部、銀保監會聯合召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會，會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
此外，開年以來，全國已經有超過10家銀行收到監管部門的大額罰單，事由重點集中在涉房貸款領域，信貸資金違規流入房地產市場。
從上述動態來看，意味著2020年房地產嚴監管基調仍然不變。要想舒緩債務壓力，除了正規受監管的渠道外，疫情過後能否正常、快速銷售去貨，加快現金迴流，將顯得尤為關鍵。
或許2020年，房企的決斷與“買賣”洗牌潮仍將繼續。
（以上為系列報告之一，如需閱讀《2020中國房地產卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）
閱讀更多 觀點地產新媒體 的文章
