对于大多数买房人来说，买房决策过程中最纠结的，莫过于判断什么时候才是正确的入场时机。
买房是大宗消费支出，没有人想买在高点，一旦被套住就要被套好多年。但大多数人也无法辨别何时才是真正的低点，想要抄底却被别人抄了。
没有人愿意做被收割的韭菜，人人都想抄底。
我对此的建议是，要时刻保持对市场敏感性。
先简单说说最近的楼市吧。
新冠肺炎疫情打乱了春节后的生产经济秩序恢复，国内实体经济受到了巨大的打击，2月的PMI指数为仅35.7%，创了新低记录，比08年金融危机时还低。
房地产市场自然也受到了影响，尽管19年底楼市就颇有一副要回暖的架势，小阳春几乎是必然要来，但疫情影响下，开发商纷纷关闭线下售楼处，成交量停滞，2月的楼市基本处于冰封阶段。
正所谓物极必反，当楼市到达一个绝对的低点之后，紧跟其后的必定是剧烈反弹。而眼下，我们或许已经站在了反弹期前。。
全国土地市场已经发出了讯号。
3月10日，广州拍出史上最贵的地块，成交楼面价高达64576元/㎡，超出此前广州最贵楼面价将近1万元，震惊四方。
往前推20天，上海徐汇区拍出一块高达310亿的地，成为中国内地新地王。
而北京2月的土拍市场也十分热闹，多个优质地块竞价激烈，成交金额也创下近三年的新高。
单个城市土拍火热或许并不能说明什么，北上广土拍市场集体刷新纪录，这就十分耐人寻味了。
我们知道，我国的房地产市场受政策影响很大，哪怕对政策进行一点小调整，恐怕都会引起市场的激烈反应，这与近年来提倡的房住不炒方针是违背的，所以各地政府对放宽调控政策都相对谨慎。但刺激市场还有另一种相对缓和的方法，那就是从供应端下手，改善土地供应。
所以我们就看到了各地土拍现场火热的新闻。对于开发商来说，这是一个非常好的机会，这期间各地的土地供应大多在地段或价格上有明显优势，开发商们趁此补充土地储备，在未来战略发展的核心区域积蓄实力。
俗话说，买的没有卖的精，我建议大家多留心开发商的共同动作，这常常会给买房人带来一些特别的启示。
开发商们正在抓住疫情后土地市场的机会，买房者的机会也正在此刻。
事实上，这段时间有不少人已经顺利入市抄底了，在财富的赛道上，你还没有注意到的时候，他们已经悄悄超车了。
01
任何产业都要受到经济大环境的影响，楼市也并不例外。而当我们回顾历史，会发现这样一个事实：每一次经济下行，都伴随了楼市的机会。
2003年非典时期，楼市在疫情集中爆发期时明显下滑，4月份商品房销售面积增速放缓至22.8%，但伴随着对疫情的控制，5月份即迅速反弹至43.5%。
2003年全年房地产投资同比增长30.3%，商品房销售面积同比增长25.77%，商品房销售金额同比增长31.9%，均维持了较高的增速，甚至创下了97亚洲金融危机以来的新高点。
2008年金融危机，国内前两个季度GDP增速由8%大幅降到4%以下，全国房价普遍下滑，北京房价下跌幅度超20%。为了对冲金融危机，中央先是出台4万亿振兴计划，再是破天荒降息，此后连续五次降息降准，放宽房贷利率与普宅契税，房价曲线开始高昂上涨，2009年全国住宅均价上涨了25.1%，创下了2001年以来的最高水平，部分重点一二线城市的涨价幅度甚至超过30%。
2014年，中国经济增速换挡，稳增长压力不断加大，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，全国房价普跌。随后，各地陆续放松限购政策，中央最终也放松限贷政策。2015年，大部分城市的房价即出现了大幅度的反弹。
历史是螺旋式上升发展的，当我们回顾历史后，会发现当下的市场环境其实与过去何其相似！
截至3月5日，全国已经有24个省市区公布了重点项目投资计划，总计2.2万个投资项目，投资总额为48.6万亿元。考虑到还有部分省市尚未公布计划，最后全国重大项目的投资金额可能超过50万元。
从已披露的项目来看，基建普遍是各地重要的投资内容，部分地区基建计划投资额甚至占了总投资额的一半以上。
以重庆为例，2020年将推进924个重大建设项目，总投资约2.7万亿元。其中基础设施建设有367个项目，涉及金额在1.45万亿左右，占到总投资额比重的53.7%。
说到这里有没有一种似曾相识的感觉？2008年的4万亿卷土重来了！
另一方面，从2月至今，全国已有超过60个城市出台涉房地产行业相关政策，通过展期还贷、缓交出让金等方式放松房地产调控。
此外，上个月央行公布了2020年2月20日的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，较1月双双下降！这是自2019年11月20起LPR连续持平3个月后的首次下调，意味着降息通道的开启。
大规模资金投入基础建设、放宽调控政策、降低房贷利率，所有的这一切都曾在此前上演过，遵循历史的经验，可以认为此时此刻，我们已经站在了反弹的节点。
02
再来看看新房市场吧。
最近楼市的最大新闻，莫过于恒大七五折新房促销。尽管各界对实际折扣力度有质疑，但恒大以销售业绩证明了一切。2月恒大销售业绩高达447.3亿元，雄居2月销售榜首，甩出第二位一倍的差距。在各开发商一片惨淡之际，恒大竟然实现了销售业绩同比增长107.8%！
这证明了一个绝对的真理：没有什么是降价解决不了的问题，如果有，那就再多降一点。
而根据恒大公布的数据，2月恒大网上认购了9.9万套新房，这就意味着，有将近十万人选择在此刻出手，薅开发商的羊毛。
降价卖房几乎是资金压力大的房企们的必由之路。今年9月是房企集中的债务偿还期，对于高杠杆房企来说，一季度的销售额将直接影响到他们的资金链及偿债能力，部分中小房企直接熬不过一季度宣布破产。开年两个月，破产房企已经是去年同期的一倍多。
要维持健康的现金流，唯有依靠销售回款，在生死存亡的大问题下，降价走量成为了许多开发商不得不选择的模式。
以常规思维来看，疫情期间房地产市场应该处处遇冷，但实际情况却令人出乎意料。
3月9日，深圳某豪宅项目开盘，上车门槛约2000万，12个小时内104套房源全部售罄。
前几日，杭州城北某楼盘672套小高层房源也短时间内全部售出，网友反应南京的房产交易中心现场极为火爆，早上八点半已排成长龙。
我们常常在探寻阶层跃升的奥秘，而根据经验，那些先富起来的人未必能力有多高，但他们的共同点是，善于抓住时机。
疫情期间，房企打折促回款，一些人闭门不出踌躇下手机会，一些人却已经抄底成功，等到疫情结束，前面这部分人接盘的是已经回归市场价格的房子，而后面这部分人则已经完成了财产的又一次增值。
03
另一边，二手房市场则蕴藏了更多的机会。
总结一下目前二手房市场的现状：各小区都在限制人口的进出，导致二手房买家看不了房，这样一来，大多数想出手的卖家卖不出去了。
而我们前面已经提到了，疫情严重影响了经济，这直接导致了更多的人可能需要通过紧急抛售房产来快速回笼资金，那在目前的现状下没人来看房应该怎么办？
还是那句真理，没有什么是降价解决不了的问题，如果有，那就再多降一点。
对房企是这样，对个人就更是这样。由于二手房交易对接的大多是个人卖家，价格弹性极大，越是在此时急于出手的房源，就拥有越多的讲价空间。
这就是市场化的魅力，善于利用它的人才能实现财富的不断保值增值。
除了整体经济环境紧张外，还有什么时候能遇到大量二手房卖家急于出售房源的情况吗？恐怕很难了。
再次回到我们开头的提到的问题，何时才是正确的入场时机？
回答这个问题首先需要明确一点，即我们所有的分析都是在楼市基本面稳定的大基础之上的。何谓楼市的基本面？简单概括来说就是市场需求。在经济下行的情况下，三四线城市由于需求不足，房价底限在哪里是无法预测的。因此，我们不建议大家对三四线房产抄底心存妄想，否则踏空风险极大。只有在一二线城市中，由于房价具备基本面的支撑，这才有抄底操作的可能性。
而具体到一二线楼市中，我明确地说，不论是从历史经验来看，还是新房、二手房市场来看，现在都是最好的逆势进场机会！普通人的一生中能使家庭资产增值的机会并不多，请务必把握，切莫等错失良机后再追悔莫及！
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