來找皮卡皮

東莞的樓市被控制得很特別，樓市調控後與前面的銷量對比接近腰斬，但新房供應卻能緊跟銷售的步伐，造成供銷的表象一直都比較平衡，使新房的價格並沒有受到銷量下滑的影響，反而一直保持著上行的狀態。這種背景下，結合樓市調控的影響，在城市位置、經濟實力和人口密度等因素的疊加支撐下，本年度房價延續原有穩中向上的概率就比較大了。

一、東莞樓市的供求保持在較為平衡的水平，為房價的穩健提供基礎。

東莞的供應和需求被引導得相對均衡、甚至表現出一定程度的供不應求的狀態，雖然樓市調控後成交量降低了很多，但相應的供應量也同時控制在相對同步的狀態，使新房的價格在這幾年中穩中有升。

1、調控前後銷售幾乎腰斬，但獲批供應量得到同步，保持了供需的均衡。

東莞樓市的新建商品房銷售面積在調控前後有非常大的落差，與2015年的高峰相比，進入調控後的2017、2018和2019年連續三年的銷量幾乎都只有當年的一半，與2016年相比也只有當年的60%左右。

據東莞市統計公報的數據，在2015年的時候，全年的新建商品房的銷售面積是1077萬平方米，其中新建商品住宅的銷售面積是977.8萬平方米，2016年新建商品住宅的銷售面積是887萬平方米，2017年大幅下跌到556萬平方米，相比於2015年銷量跌了45%，而相比於2016年則跌了37%以上。

接下來的2018年和2019年的新建商品住宅成交面積都維持在500多萬平米這個量級，銷售量與2017年相差不大。這當然是因為實施了“房住不炒”和“穩房價”的樓市調控的結果，限購的出現讓商品住宅的銷售量出現了大幅的下跌。

但根據中指研究院的數據，觀察自2015年到2019年東莞樓市的供銷關係，發現除了2017年時出現相對也不算太大的偏離幅度以外，其他年份的供銷比都是比較接近“1”這個均衡值，這樣的供應量控制也使房價能穩中帶升提供了基礎。

2、在供求平衡的背景下，房價穩中上行。

雖然東莞的需求受限購的影響已經大幅轉向居住的需求，同時這些需求所導致的成交也比調控前大幅減少，但在上述的供需背景以及城市特點的影響下，新房的價格在調控中依然在穩健中向上發展。

如果不考慮二手房價格的影響，僅考慮東莞新建商品住宅價格的情況，用業內較權威的中指院的監測數據來觀察，在進入調控的2017年以來，東莞的新建住宅價格呈現上行的狀態。

其中2017年的均價同比漲了20%，2018年同比上漲了8%，2019年同比又上漲了12%，在調控期間的各城市的表現看來，漲幅是屬於比較大的城市了。

而這些均價數據的計算基礎是東莞市每年公佈的年度統計公報的數據，以當年新建商品住宅的銷售總額除以當年對應的新建商品住宅銷售總面積得來，數據具有權威性。

3、2020年剩餘時間裡東莞樓市受壓的可能性不大，受調控的進一步影響房價將趨向穩定。

從上面供銷背景和控制程度來看，展望2020年剩餘的時間裡，這麼短的時間內出現大幅度變化的可能性並不大，況且在目前新冠的影響下，調控可能會在“房住不炒”和“穩房價”的基礎上偏向於寬鬆一些的“一城一策”，以消化新冠造成的影響。

在控制得當的供求關係下面，同時在東莞潛在需求基數比較大的影響下，樓市在一季度停滯一下後恢復平穩甚至出現一定程度的上行也是有可能的。

二、東莞自有的城市特點也為樓市的穩健發展提供支持。

上面所說的供需對房價的影響是一方面，另一方面東莞市本身自身的發展特點也會對房價形成重要的影響。

1、東莞人口密度很高。

一個城市的人口密度可以從一個側面反映出這個地方的土地和潛在需求之間的狀態，密度越高，潛在需求就有越大的可能，同時預示土地供應也會趨於緊張。

東莞的土地面積是2465平方公里，在國內是屬於面積很少的地級市，而另一方面它的人口卻並不少，統計數據顯示2018年末的常住人口數據是839萬。算下來每平方公里的人口有3400多人，這處於什麼水平呢？

國內人口密度第一的是深圳市，2018年末的人口密度是6500多人，而深圳房價高企的原因之一就是巨大的人地矛盾；排名第二的是上海，人口密度是3800多人，而東莞的3400多人緊排在上海之後。

而根據統計局的數據，人口還在保持持續流入的狀態，所以隨著城市的發展，人口密度大概率還將會進一步擴大，造成土地和需求的進一步矛盾。

2、東莞的城市位置有獨特的優勢。

按照目前的城市發展規劃，結合世界上城市的歷史發展方向，大型城市群、海灣城市圈將是一個明顯的發展方向，這些地方的重點城市將會保持較為旺盛的生命力。他們的經濟基礎、產業聚集能力和可持續性發展的能力、對人口的吸引力都將在長時間裡提升城市自身的價值。

而東莞地處珠三角城市群、粵港澳大灣區，既臨珠江口又地處兩大一線城市之間，有非常好的地理位置優勢，東莞在後期的海灣城市圈的發展機遇中受益是比較大概率的事。

3、東莞的經濟實力較強。

東莞是國內老牌的製造業名城，有“世界工廠”的美譽，經濟水平一向是比較好的。東莞市統計公報的數據顯示，2018年末的地區生產總值是8278億，年度增長率是7.4%，而同期全市住戶存款是5656億，增速超過9%，兩者的增長速度都是比較高的。

同年的人均可支配收入是49000多，而同年全國的平均水平處於29000左右。以目前的經濟發展情況和未來的發展機遇來看，東莞的經濟實力和發展潛力是比較強的。

東莞的這些城市發展特點，為房地產行業的供需提供了比較好的基礎，在調控的引導下，保持平穩向前的概率也會比較大。

三、小結。

總的來說，最近幾年東莞樓市的供應量受到調理，雖然調控擠壓了一定的投機需求，但成交狀況依然顯示出均衡甚至有些供不應求的狀態，使房價上行也較為明顯，短期內供求關係出現太大改變的機率不大，所以今年即使有新冠的影響，後期恢復穩健的可能性也最大，而未來受城市發展特點和長效調控的影響，將很可能出現與經濟發展同步地穩定向前發展的態勢。

CA紅葉

關於這個問題，我真是太有發言權了。

我覺得東莞房價總體比較平穩，就拿現在網上有的數據，5月東莞價格是微跌的，4月微漲，其實就是平穩。

去年10月份，家裡簽訂了購房協議，但是首付是5月份交齊，6月開始還房貸。我對比了我家同戶型同樓層的房子，從去年10月份到今年5月份的報價，微漲幾百塊。

業主群裡有很多和你一樣情況的，他們是怎麼操作的呢，去年把首付付了，開始買10個月社保（也許可以網籤，不過不行再買兩個月），等可以網簽了，再申請按揭。然後意外地多出了兩個好處，一是價格有微漲，二是按揭利率由去年的上浮15%降為上浮10%。

建議樓主可以先在東莞多看些房子，可以談條件，比如先簽協議（應該要付定金），買完社保後再付首付。當然，如果最近房子比較搶手，房產公司是不會給這樣的條件的，還有是，一定要講價啊，就說每月收入太少，能不能便宜點。我們家沒有講價，後悔死。

濟南大house

看你買什麼樣的房子，一手樓估計會有調整，在一定的時間，開發商要回收資金,中小開放商會降價回籠資金，如果二手的，買冷門花園，價格一般估計不會明顯變化，比較新的熱門花園，估計穩中有升，近幾年東莞的行情從2016年大幅上升後，也是一直在緩慢上漲，一直也沒有跌過，隨著粵港澳大灣區一體化的建設，還是早買早安心。

樓市諮詢熊經理

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

今年東莞的房地產行業整體波動幅度相對較大，這也就代表著未來存在著很大的不確定性，如果是剛性需求的可以介入，如果是投機獲利者暫時觀望。

接下來我們通過兩方面對東莞房地產行業進行一個深入的分析，首先看一看東莞平均月薪是多少，其次我們看一下東莞目前房地產的走勢情況。

東莞平均月薪

通過上圖我們可以清晰的看到東莞平均月薪為3845元，而1萬以上的收入比例佔據了2.4%，這也符合了20%的人掌握了80%財富的理論。

我按照如上工資水平進行計算的話，相信東莞基本上也很難留得住人才，而東莞大部分地方都屬於工廠，未來如果實現機械化的時候那麼每個人的工資水平還會有所下調。

東莞平均房價

東莞上個月平均房價為19,460元每平米，而最近一個月的房價是20,214元每平米，同比上漲3.87%，而今日的銷售價格為15,790元每平米，環比下跌18.61%。

由此可見當前東莞房地產行業的行情並不穩定，如果按照當前正常房價是平均工資水平的三倍左右，由此可見東莞房價偏高。

東莞房價的關注度與供給

通過上圖我們可以發現東莞房價從2020年的1月份開始關注度逐漸縮減，而供給量卻有所抬升，說明目前東莞的房地產行業處於供大於求的狀態，不管是剛性需求的還是投資者都處於謹慎觀望的態度。

綜合來看：如果從東莞房地產價格的走勢出發，我們發現東莞房地產價格波動幅度相對較大，如果按照平均月薪是房價的1/3進行計算，東莞房地產行業目前房價偏高未來有下跌的可能性。

社長財經

上漲空間還是比較大，適合購買一線和二線三線城市，

AAA駿威房地產賢經理

東莞房地產經歷多年發展歷程，現在的城鎮化很成熟，已經差不多到尾聲，而國家才現在提出。毫無疑問，東莞城鎮化是走在全國最前面的，當然深圳也還可以，但沒有那麼明顯，畢竟農村人口還很多。東莞原來農村人口差不多一百萬，現在加城市戶口，就沒有分東莞是城市戶口還是農村戶口，反而東莞未來十年標準整個房地產市場，不是從農村走向城市的城鎮化，主要瞄準外來人口，在東莞打工的一千萬人，即新莞人，他們是未來十年推動東莞房地產建設的巨大需求。東莞的城鎮化還沒有完全走完，下一個“黃金十年”即將來臨，結合抓住城鎮化的機遇，科學應對接下來的黃金十年。\t

有人口的地方，房價才有未來。

據瞭解，截至2019上半年，東莞常住人口已達839.22萬人，灣區九市裡面，緊隨廣州和深圳，位於第三。

到2025年，東莞常住人口達到960萬人；2030年，常住人口達到1020萬人；2035年，常住人口達到1080萬人！

也就是說，未來15年，東莞預計增加人口超過240萬人，發展空間可想而知！

搬磚少年6

短期內不止東莞，因為疫情影響，短期國家經濟發展受阻，各房企也在促銷自救，基本整體的樓市都會有短期的下滑和低迷，但是隨著疫情帶來的經濟風險，國家會陸續出臺一系列穩經濟的措施，包括降準、降企業融資成本、提高基礎設施建設等多維度舉措拉動內需穩定經濟，這些政策經過一定的時間消化，必然會拉動實業發展，會帶紅股市，只要增加了資金流動，樓市必然會收到影響，後期樓市必定會回暖，所以短期整體房價會有短暫低谷期，當經濟穩定後樓市就是回暖的之時。

希望我的回答能幫助你。

會賣房子的我

穩，不會有太大變動，但不排除有開發商為了業績做一些活動，剛需買房可以趁此入手

碧桂園銷售經理曾林

東莞又稱為“莞城”號稱世界工廠，打工者的天堂。隨著近些年來東莞的產業升級轉型，我們逐步的看到東莞的發展迅速突軍預期。

東莞產業轉型升級

眾所周知，東莞是廣東的第四大經濟主體，至廣州，深圳佛山之後的第四城，GDP增速一直都是穩健的增長中，2018年GDP增速為7%點，9 2019年GDP增速為7.4%，在整體數據來上都是領先於全國的，平均GDP增值6.1%2019年東莞GDP9482.5億，這個數據中放眼在全國也是非常亮眼的數據，東莞只是一個地級市。

東莞的第三產業佔比東莞的55%，第三產業在粵港澳大灣區中僅次於深圳廣州之後的第3城以電子商務現代物流，科技服務，金融保險，旅遊業，健康業等一系列現代化服務，作為東莞的未來發展主要方向。

東莞房地產歷史

2015年不單只是在珠三角地方房價開始騰飛，放眼全國也是一樣的情況，2015年東莞平均房價為一萬一平米發展到2020年東莞平均房價為21,000元每平米，價格直接上升了一倍。在2019年的走勢中顯示東莞的房價並沒有出現回落的現象，價格反而還在上漲的趨勢，東莞房價出現破3萬的有鳳崗鎮，塘廈鎮，松山湖區，長安鎮，南城，東城。我們很有意思的看到這些規律，基本上全都是挨著深圳的，另外兩個發展的破3萬的價格都是東莞市中心現在重點轉型的金融服務機構地標。

2019年環比2018年全市平均房價上漲了12.26% ，我們要清楚的知道，2019年全國平均房價上漲才6.5%，東莞的上漲速度差不多接近全國的兩倍之多，我們再參考一下，國內一線城市的發展，深圳也才上漲了8.6%，而廣州的房價環比下降 6.55%，由此看出今年東莞的房價增速會放緩腳步，但是還未出現下降情況。

東莞人口情況

2000年到2010年，東莞人口平均增速為2.46%2010年之後東莞人口出現了增長疲乏，平均增長為0.25%，2016年之後東莞大量引進人才和取消積分入戶之後，東莞人口暴增是增長，截止到2019年，東莞常住人口突破900萬人，預計在2025年東莞常住人口突破960萬人，2030年人口突破1020萬人，2035年人口將突破1080萬人。在未來的15年中，東莞要增注的人口達到240萬人。

深圳城市化率達到100%，佛山，中山，東莞，珠海，廣州城市化率人口達到85%以上。上海和北京的城市化率一個排到全國第九，另外一個是排到全國第十。如果把以上這10個城市都單獨拎出來，他們可以媲美髮達國家的城市化率人口。

2020年東莞房價走勢

2020年東莞房地產市場的走勢還是在穩健平穩的上升趨勢中，以東莞市南城東城為金融中心為列房價的平均上漲速度達到全市第一，2020年的1月份，東莞市一手房子成交網籤價格平均為20,443元每平米，二手房成交價格平均為16,777元每平米。預計東莞的一手房平均價格在今年突破21,500元每平米，而二手房的成交價預計突破18,000元每平米。

截止到2019年12月份的數據，東莞有28個鎮區和4個街道辦，其中有5個鎮區的價格是有回落趨勢的，剩下的28個都是在上漲中的狀態。

總結：隨著東莞的城市化率越來越高，常住人口越來越多，房價也會逐步的在攀升中，而且東莞還挨著深圳，深圳目前的地使用情況已經出現嚴重不足了，將有大批量的外溢流入到東莞區域來。僅一個深圳就已經能把東莞一半的產業帶上另外一個臺階，而且再加上廣州的外貿業，更是能把東莞更好的帶上一個國際化的新一線城市發展。深圳的金融，廣州的經商都被東莞學到了精髓。

有點意思A

2019年環比2018年全市平均房價上漲了12.26% ，我們要清楚的知道，2019年全國平均房價上漲才6.5%，東莞的上漲速度差不多接近全國的兩倍之多，我們再參考一下，國內一線城市的發展，深圳也才上漲了8.6%，而廣州的房價環比下降 6.55%，由此看出今年東莞的房價增速會放緩腳步，但是還未出現下降情況。東部中心區1字頭碧桂園·鉑悅府！

關鍵字: 新房 東莞 房地產業