又到3.15，提起購房維權，那真的是一把辛酸淚。從我們接觸的購房投訴案例來看，差不多九成購房維權都是徒勞——從無證售房爛尾到延期交房，從虛假學區房宣傳到等到望眼欲穿的退房款……要麼周折數年毫無進展，要麼歷盡艱辛最終結果也不盡如人意。
樂居石家莊站攜手省會房產報道，一起推出這期房咖評樓“3.15特別節目”，特邀資深業內人士和專業律師——北京大成（石家莊）律師事務所權益合夥人谷豔農律師，從身邊案例入手，告訴你購房維權如何理性應對，以及在石家莊買房，應該躲開哪些深坑？
第一類 延期交房
- 購房者對項目信息不太瞭解，而且對項目進程時間表不清楚，但還是想買這個房，怕遇到延期交房，這種情況要怎麼辦？
谷律師：首先，建議購房者在購房前仔細核查項目的證件情況，購買五證齊全的正規房產項目，注意規避和防範風險。重點查看項目是否具備商品房預售許可證，有這個證件說明項目是五證齊全的，具備對外合法銷售條件。購房者可以從石家莊市住房和城鄉建設局、石家莊市行政審批局官網或者相關政務大廳查詢項目證件情況，另外，根據規定具備合法銷售條件的項目應在售樓部現場公示商品房預售許可證等的證件信息，購房者可以現場仔細瞭解。
如果購房者圖便宜實在想買這類房子，要有承擔風險的心理準備，例如項目進度慢、有可能爛尾等情形。
針對已經購買了這類房子的購房者，需要具體情況具體分析。分為兩種情況：有交房希望的項目，可以選擇繼續等待；沒有交房希望的項目，要及時止損。
如果該項目已經列入了石家莊市專項整治範圍，另外項目具備了前期的基本證件，比如已經成功拍地，或者項目的開發進度已經達到了一定程度，在這種情況下購房者風險相對較低，購房人可以選擇繼續等待。
如果項目什麼審批手續都沒有，只有所謂的圖紙，沒有任何建設進度，那麼項目交房希望就很渺茫的，建議購房者及時止損。購房者可以與開發商協商退款，或者及時向法院提起訴訟，主張確認合同無效，退還購房款並可要求賠償經濟損失。
- 如果買房時五證不全，現在有預售許可證了，但購房者又不想要這個房子了，想退房，雙方出現爭議，還可以退房嗎？
谷律師：這個問題需要具體分析。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。現在項目已經取得商品房預售許可證，購房人與開發商之間購房合同就具備了法律效力。在合同有效的情況下，任何一方是不得擅自解除合同的。
退房從合同法角度屬於解除合同情形，需要達到合同約定解除或者法定解除條件，不能擅自解除。購房人如果只是因為不想要房子想退掉法律不能支持，但如果開發商存在延期交房等違約情形情況，達到合同約定解除條件，購房人可以開發商違約角度去主張解除合同。
- 對於已經交房嚴重逾期的房子，購房者還能夠申請解除合同嗎？
谷律師：這種情況首先需要看合同約定，嚴重逾期是否達到購房合同所約定的解除合同條件，如果符合可以主張解除合同。如果合同對此沒有約定，開發商嚴重逾期交房的，購房人可以進行催告，開發商在三個月的合理期限內仍未履行的，購房人可以主張解除合同。
另外，提醒購房人，對於開發商嚴重逾期交房的，如果達到合同解除條件後，購房人不及時行使解除權，解除權會消滅，不能再主張。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
- 在等待交房的過程中，開發商突然要求加錢，面對這種情況，購房者應該怎麼做？
谷律師：對於合法有效的購房合同，對合同雙方具有法律約束力，合同雙方應當按照合同約定行使權利和履行義務。開發商單方提出漲價加錢，有違契約精神，屬於擅自變更合同，不受法律保護，購房人可以拒絕開發商的無理要求，並主張開發商繼續履行原購房合同。如果開發商拒絕履行，可以通過訴訟方式強制開發商履行交房義務。
第二類 延期辦證
- 當購房者遇到無法辦理產權證的問題，應該通過什麼渠道和手段督促開發商解決？
谷律師：開發商無法為購房人辦理產權證具有多種原因，比如工程建設過程存在違規情形、在建工程存在抵押未解除的、契稅和維修基金被開發商挪用等情形。對此應當針對性解決相關問題才能具備辦理產權證基礎。
從法律的角度講，對於辦證時間合同雙方可以進行協商約定。對於延期辦證情形，購房人可以追究開發商逾期辦證的違約責任。追究逾期辦證違約責任首先要看合同約定，有約定按照約定計算違約金，如果沒有約定可以按照已支付的購房款，按照金融機構的計收逾期貸款利率主張違約金。主張逾期辦證違約金對開發商是一種約束和督促，從而對辦理產權證有一定的促進作用。
- 開發商提前收取契稅、維修基金，購房者怎麼辦?契稅、維修基金被開發商挪用，會有什麼影響？
谷律師：購房者可以抵制提前交付契稅、維修基金，開發商不能以此為由拒絕履行交房義務。在實踐中很多開發商在交房時要求購房者預先繳納契稅和維修基金，政府部門和稅務部門在為業主辦理產權登記時才收取這筆錢，期間開被髮商變相無息佔有使用。一些資金實力弱小的開發商因為資金週轉困難，有可能會挪用這筆資金，後期如果沒有填補能力時，將導致辦理產權登記時無法繳納契稅和維修基金，會使項目產權證辦理進程停滯，最終損害業主的合法權益。
第三類 退款
- 如果之前買的房子要求退款，是按照現有的房價進行退款嗎？
谷律師：退房應當按照合同約定的房價去退款，不是按照現在房價退款。至於合同約定的房屋價格與現在市場價存在差價問題，雙方可以根據解除合同的過錯責任進行協商分擔，有爭議的可以通過訴訟解決。如果開發商有違規預售、一房二賣等的嚴重經過錯情形，購房人可以要求開發商承擔賠償責任。另外，若購房人明知違規項目依然購買，那麼購房者本身也有過錯，也需要承擔相應的責任。
- 房屋沒有建起來，地產商不退款，起訴他，可以把他的地皮拍賣作為賠償嗎？
谷律師：在執行過程中，只要是被執行人名下的合法財產，理論上都可以採取查封、扣押、凍結、拍賣的強制措施。實際操作上要考慮是否存在其他權利（例如抵押權）阻礙購房人行使權利。
第四類 虛假宣傳
- 面對開發商的虛假宣傳，購房者在有證據的情況下，可以退房嗎？
谷律師：退房從法律角度來講屬於解除合同範疇，解除合同需符合法定解除或合同約定解除情形，一般情況下不得擅自解除。開發商的虛假宣傳和誇大承諾，需要界定哪些可以作為合同內容，以此判斷是否存在違約情形，是否達到合同解除條件。開發商的廣告一般屬於要約邀請，不能作為合同內容。但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，開發商違反的，應當承擔違約責任。
第五類 貨不對版
- 精裝房沒有達到承諾的裝修標準，有瑕疵，購房者怎麼維權？
谷律師：最近幾年政府在大力推動精裝房交付，精裝房在交付中出現的糾紛不少，主要表現在承諾的裝修標準與交付標準差距較大，如果開發商交付的精裝房建材以次充好，違反承諾標準，顯然屬於違約，應當承擔賠償責任。
對這類糾紛建議事前預防，在簽訂商品房買賣合同時，會有房屋交付標準和裝修協議，協議中對裝修建材的品牌、規格、型號、價位甚至是檔次儘量要求的越詳細越好，這樣可以防止開發商以次充好，保障裝修質量。對於已成現狀的情況，可以保留證據，主張開發商賠償損失。
另外對於開發商提供的精裝房，開發商應當承擔質量保修責任。如果拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失應由開發商承擔。
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