未來經濟不景氣，商辦市場值得投資嗎？

01 疫情對商辦市場有何影響？

受疫情影響，前兩個月深圳住宅市場非常淒涼，一手樓出現2018年以來的第一次零供應和零成交，但上週太子灣灣璽連續兩次開盤售罄，也逐漸打開了投資市場。

雖然疫情大大影響了服務業、旅遊和酒店行業等，但對主要需求驅動行業(TMT、金融業和專業服務業)的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業的辦公租賃需求的加速增長，如在線遊戲和教育、企業在線辦公服務等。

而深圳的TMT和金融機構佈局較多，這些企業正是深圳寫字樓市場的主力租戶，相對穩定和良好的產業結構決定了疫情對寫字樓市場長期發展趨勢影響較小。未來，粵港澳大灣區發展將日趨成熟，區域內的投資機會也將吸引更多企業和投資機構的進駐。在政策利好及產業發展等積極作用推動下，深圳市寫字樓市場或將迎來轉機。

另外住宅和公寓產品類價格已經逐步高於寫字樓價格，商辦市場機會較大。

（深圳寫字樓價格，數據來源：鏈家網）

02、 誰最熱衷投資深圳寫字樓？

據高力國際的數據表明，2019年寫字樓和零售是最受投資者歡迎的投資板塊，分別佔了成交總量的60%和25%。另外隨著大灣區的融合，港人將在工作和生活各個方面獲得更加多同等的福利待遇，香港企業及投資者將加大向大灣區內陸城市擴張，尤其深圳深受港人歡迎。

03、選擇寫字樓必須注意哪些因素？

寫字樓的租賃群體幾乎都是企業類型，租賃客群數量本身較少，並且產業聚集效應明顯，缺乏產業規劃的單一寫字樓通常難成氣候。其企業所面對的人群均為辦公人群，交通便利性也是挑選寫字樓投資項目中的重點考量因素。

前海區域佔據全國高位，打造全球金融大城，對標美國曼哈頓，無論是體量、交通、配套還是世界500強企業入駐情況來看，前海都是未來深圳最具商務集群效應的板塊。（詳細規劃見文末）

前海四大在售樓盤該怎麼選？

我上週剛看完前海在售的寫字樓，雖然是疫情期間但去現場看房的人真是不少。

前海目前有4個在售寫字樓項目：卓越前海壹號、華潤前海大廈、恆裕前海金融中心、世茂前海中心（以下分別簡稱“卓越、華潤、恆裕、世茂”）。

我們主要從以下幾個方面來看：①交通②周邊配套③周邊租房④硬件條件⑤物業管理⑥產品設計（含景觀）

01、交通和地理位置

恆裕、華潤、卓越都處在前海桂灣片區——未來的國際創新金融區，區域配套都是共享的，主要差異在於交通和自身條件。

華潤和卓越位置非常靠近，交通比較發達，附近有3個站三條線，從近到遠排序：桂灣站（5號線）、鯉魚門站（1號線）、前海灣站（1、5、11號線），兩個項目都緊鄰兩條雙主幹道：夢海大道、聽海大道，另外還有桂灣五路。

恆裕（QFC）位於桂灣片區臨海首排的中間位置，北面是國際會議中心和劇院，南面是博物館，西側是演藝公園，東側是規劃的空中花園連廊，完全一線海景，未來將會是前海的市政地標，認知度相當高。

（華潤、卓越、恆裕區位關係圖）

桂灣目前有前海交易廣場、鴻榮源、匯豐銀行華南總部和深圳地鐵等大項目，以及前海交通樞紐，無論是產業聚集性還是交通都有絕對的優勢。華潤和卓越的地下商場未來也會通往前海灣站。

（華潤、卓越、恆裕周邊道路系統）

世茂處於媽灣區，媽灣主要定位為現代物流業，在世茂西向有500多萬方都是招商局物流園，所以檔次上不如桂灣的商務中心區來的高檔和純粹。它周邊的幾棟寫字樓，順豐和信利康大廈都是物流行業或上下游供應鏈的企業。

世茂交通不錯，地下商業連接5號線鐵路公園站，距離9號線怡海站大約900米。

02、周邊租房供應

華潤配套有1棟高端公寓悅璽，卓越也有2棟高端公寓，1-3房都能滿足，租金在10000-40000元/月之間不等，不同戶型不同價格。恆裕有300㎡左右的超級大宅，對標CEO級別的住房需求也完全滿足。而與世茂臨近的9號線荔灣站周邊有很多住宅可供選擇，泛海拉菲花園和佳兆業前海廣場都能滿足，租金大概是6000-9000元/月不等，主要是2-3房。

03、周邊商業配套

卓越自帶約5.3萬m²商業叫“卓越INTOWN”，據瞭解，星巴克、交通銀行、上海銀行、玉山銀行 (臺灣)等品牌今年會相繼入駐。

8萬㎡的華潤前海萬象，以各種中西餐飲和潮牌為主，地下商場全部打通，連接5號線桂灣站A出口，暢通無阻，預計今年下半年開業。

距離2-3公里之外還有一個寶安濱海文化公園，總面積為27.61公頃，包含大型市政公園、 灣區之光、灣區之聲等娛樂設施，一期由華僑城地產來操盤。

恆裕自身帶有約2.4萬㎡的配套商業，但目前還在招商中，另外恆裕靠近前海樞紐，也更靠近寶安濱海文化公園（臨海站），未來配套也不是問題。

世茂自身商業體量有4萬㎡，由專業招商公司運營，負二樓目前已經入駐的有麥當勞、肯德基，古德菲力健身等，旁邊還有全家等便利店已經投入使用，基本需求還是可以滿足的。

目前來講，4個項目都只有最簡單的基本配套，而華潤和卓越的商業基本是連通的，總共有約13萬方，比較容易形成商業氛圍，而前海交通樞紐中心也有商業規劃，但是距離投入使用還有很長時間。

04、物業服務

其實四家的物業都不錯，卓越、華潤和世茂都是自己的物業公司，開發商自己運營會更好，畢竟為了更好的銷售肯定要做好物業。恆裕則選擇的是五大行之一的世邦魏理仕，大公司肯定也不錯。

但從我看房的被接待過程來看，華潤物業讓人感覺最尊貴，卓越感覺最溫馨。因為華潤會給你開車門，除了置業顧問，全程有貼身物業服務；而卓越對於去看樓的都會贈送一個手信：口罩和維C片。其他兩個看房過程感覺一般。

物業費也差不多，含空調，除了卓越的相對便宜，30元/月/㎡，其他含空調大約都是40元左右。（具體指標可見下文）

05、產品設計、景觀和價格

（四個在售寫字樓樓高）

（四個在售寫字樓首層大堂高度）

1、卓越前海壹號

銷售信息：

卓越目前在售的寫字樓T1棟，4-41層是給政府使用，42-59在售，只有42樓分4個單位散售，其他樓層都是整層銷售，均價8.5-9.8萬/㎡。

T1棟亮點：

1、 大堂層高創片區新高，最高達31m，非常大氣，斥資1個億打造；

2、 品質高，片區內最快的電梯8m/s的速度，用材用料都很好；

3、 除了帶VIP專梯和VIP盥洗室，另外在1棟樓頂還有直升機停機坪。

4、 每個分割的戶型有下水，可以單獨設立洗手間。

5、 高區景觀非常好，可以看到海景，但也有部分遮擋。

6、 柱距寬，14-16米的超寬柱距，方正實用，實用率大約62%。

劣勢：

核心筒的牆面石材選用的深色系，本來電梯廳就沒有自然採光，加上深色系牆面，非常壓抑。其次，停車場的檔次一般，色系、燈光的設計都不如恆裕的感覺溫馨和明亮。

2、華潤前海中心

華潤前海大廈是集甲級寫字樓、購物中心、精品公寓、酒店等業態於一體的商業綜合體項目。T1、T2、T5都是寫字樓，T3棟是酒店，T4棟是公寓。

銷售信息：

目前在售的是T5棟寫字樓中高樓層（16-19f/21-25f/26-33f），均價8.7萬元/㎡，主力面積在141-287㎡。若按照實用率60%計算，單價大概在14.5萬/㎡左右。

入駐信息：據介紹，華潤T1棟由前海人壽持有，T2棟已經被中信集團旗下中信保誠基金公司整棟購買。

T5棟寫字樓亮點：

1、 公共部分裝修風格簡潔明朗，石材以米白色為主；

2、 產權面積比較小，跟其他三個項目對比，最小的產權面積可以做到155㎡，使用更靈活，但是必須三個單元一起購買，具體劃分方法如下圖所示；

（左右對稱，大概兩種面積段：589.61㎡和575.58㎡，每個樓層段面積略有差異）

（16-19樓層平面圖）

3、 公共空間用材有質感，且裝修簡潔大方，承重柱緊貼幕牆，比較節約空間。

劣勢：

沒有什麼景觀，而且周邊都是高樓大廈，阻擋比較嚴重；另外因為柱距大概是9-10米，比卓越的要窄一些。

其實4個在售寫字樓的實用率都差不多，整體品質感中高水平，卓越景觀還不錯，雖然有遮擋，但是比華潤的好一些，但是卓越的公共空間感覺的確不如恆裕和華潤高檔。

另外4個樓盤只有華潤不帶VIP電梯、洗手間，而且不能單獨做下水。

從目前來看，華潤單價也最便宜。沒有優惠政策。

3、QFC

恆裕的位置比華潤和卓越更中心，景觀更好，前排無遮擋，一線海景，價格也最貴。整體體量比較小，共三棟樓。

寫字樓亮點：

1、 絕佳景觀 - 佔據前海桂灣首排，縱享一線絕佳海景；除了03戶型，其他兩個戶型都能看到海景，而且永久海景，無遮擋，另外西邊與大海之間還有個演藝公園，景觀還是比較震撼的。

（點擊可看大圖）

2、 停車位很明亮，車位充足，裝修很高檔，層高2.9m，配有充電樁。

3、靠近前海交通樞紐，未來交通會非常發達。

銷售信息：

在售的是T2寫字樓，建面約500-950㎡的海景辦公產品，均價約9.5萬/㎡，現樓交付，所剩單位寥寥無幾。T1寫字樓只租不售，目前還未招商，據銷售介紹已經有各大上市金融中心在洽談。恆裕秉承他一貫豪派的風格，寫字樓整體檔次感受非常高，用材用料上都能體會得到。

（低區標準層平面）

低區01戶型是景觀最好最搶手的，據銷售介紹，不能單獨買01戶型，必須搭配02或03一起購買。02戶型是所有單位中最便宜的，景觀也最一般。03戶型其實排第二好，三面採光，可以看三面景觀。

我看的是13樓03戶型，總價約5511萬，實用率大概64%左右，按照實用面積計算單價大約是14.5萬/㎡，是目前剩餘在售最便宜的一套。

中低區的散賣分割方式差不多，高區（27F以上）則只能南北分兩戶銷售：約538㎡和958㎡。

4、世茂前海中心

（俯視圖）

世茂東、南兩側可觀大小南山，西側朝向伶仃洋，北瞰前海城景，景觀非常好。

一期商業裙樓已交付，二期近300米寫字樓在售中。目前在售的都是高樓層，46-61層，目前僅54樓以下可以分4個小面積出售。主力面積段是504-747㎡，均價11萬/㎡。

產品優勢：

1、它是目前前海的地標建築，共62層，近300米，視野開闊；由於前海有近三分之二的面積處於深圳機場淨空保護區內，西面大片招商局物流園都限高，海景還是能被大部分保留；

2、景觀非常好，每戶型的景色都非常漂亮，有山有海有城市景觀；

3、樓棟外立面非常有設計感，約45°扭轉，內外雙螺旋藝術地標，在整個深圳都是比較稀缺的設計，非常有昭示性，而且也是目前的地標，但未來會被規劃中的桂灣區地標代替；

4、作為總部大廈，世茂辦公樓物業中的70%限自持，僅有30%的可售物業。世茂作為其中的大業主，自持運營的寫字樓物業相比純散售物業具有諸多優勢；

5、出售的單元可以單獨做下水，每層還有茶水間。

6、另外一點，電梯使用方面，比卓越好的就是去高區不需要到轉換層換電梯，一樓都可以直達。

主要劣勢：

戶型分割不大實用，分割的戶型不方正，類似三角形，使用率也不高。另外停車位不是很夠，附近幾個寫字樓公用1977個停車位。

另外因為飛機航線會經過媽灣片區，所以會有飛機噪音影響。商業配套不齊全。

（高區標準層平面圖）

銷售情況

世茂的價格比桂灣的幾個寫字樓都要貴，據銷售給我算的價格，54樓最好的01戶型總價折後要6580多萬，使用率60%，按照實用面積計算這套景觀最好的單位單價要18.6萬/㎡。樓層差的單價大概在500元/㎡以內。單價其實還是相當高的。（優惠是一次性付款98折，按揭3個99折，開發商給額外到三個99折）而04戶型是景觀最一般的戶型，折後大約是4941萬元，5404實用大概302㎡，單價也要16萬多/㎡。

世茂價格貴其實也能理解，因為在售的都是超高樓層，周圍幾乎都是無遮擋的景觀。樓層高，視野好，開闊。

06、硬件條件

請看具體指標：

小結（個人感受）

價格高低排序：世茂（優惠後）＞恆裕＞卓越≥華潤。

景觀排序：世茂＞恆裕＞卓越＞華潤。

交通排序：（目前）華潤＝卓越＞世茂＞恆裕，（未來）恆裕≥華潤＝卓越＞世茂

品質排序：恆裕≥世茂≥華潤≥卓越（差別不大）

周邊配套排序：華潤＝卓越＞恆裕≥世茂

區域來說：卓越＝華潤＝恆裕（桂灣）＞世茂（媽灣）

前海區域是非常有前景、規劃非常好的區域，目前也有很多對企業的稅收優惠政策。

但就目前而言，80%的商業都還在招商中，雖然華潤有強大的招商能力，預計今年會開業，但是受疫情影響，估計會推遲，其他的招商也一般，所以配套問題就是目前前海最大的難題。

具體選擇哪個樓盤，其實還要看各位老闆關注點和企業性質。

具體前海規劃和優惠政策，大家可以閱讀下面資料：

01

前海是China戰略區域，定位高

02

前海稅收優惠政策力度是全國最大的，且對入駐的公司和海外人才均有高額補貼以及15%的優惠稅收

03

新政扶持力度大，降低創新創業成本，且入駐了全國500強公司

04

前海，佔地面積14.92平方公里，建設規模2600萬-3000萬平方米，規劃就業人口65萬、居住人口15萬，重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務及其他專業服務四大產業。

05

前海交通網絡非常發達，海陸空多維立體交通

1、前海軌道交通樞紐中心（建設中）

前海軌道交通樞紐斥資288億打造，建面215.9萬㎡，迄今為止是亞洲最大的綜合交通樞紐，建成後日客流量達約75萬人次。

樞紐有5條軌道線路及口岸、公交、出租、旅遊大巴等交通接駁場站。

通過樞紐中心去寶安機場僅需10分鐘，去香港機場約15分鐘。

2、多維交通系統

前海規劃有多條軌道交通、市政道路、公交系統和地下配套全打通空間。

軌道線路12條、總長度53公里。主要有1、5、11、15號地鐵線。港深西部快速軌道、穗莞深城際線、深莞城際線、深惠城際線、深珠城際線。

規劃道路總長度180公里，路網密度約12公里/平方公里。

佈設“六橫三縱”共27.3公里的公交專用道網絡。

06

前海有兩大世界級旅遊休閒地標

1、歡樂港灣——世界旅遊地標，總面積約27.61公頃，包含大型市政公園、灣區之光、灣區之聲等娛樂設施。

2、桂灣公園——長2.2公里，佔地約45萬㎡，世界水準的休閒配套。

3、聽海雙界河橋——全長約310m。

整體來看，無論是交通、配套、定位，深圳最具規模也最具聚合效應的商務板塊都在前海，深圳未來看前海。

如有興趣請留言。

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