在TOP10房企中，萬科率先發布2019年財報，在公佈2019年業績的同時，萬科把“活下去”重新解讀為“活下去，活得好，活得久”。
3月17日晚間，萬科舉行2019年度線上業績推介會。萬科董事會主席鬱亮，首席執行官、總裁祝九勝，董事王文金，董事張旭，新任公司執行副總裁、財務負責人韓慧華，董事會秘書朱旭出席業績會，並答記者問。
朱旭介紹稱，2019年萬科實現銷售面積4112.2萬㎡，銷售金額人民幣6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。值得注意的是，2019年，萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正。
當天，萬科同時公佈了一則人事變動。其中，王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人，張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官，韓慧華晉升公司執行副總裁、財務負責人。
對於未來的發展，鬱亮直言，萬科將一如既往的繼續努力，保持警醒，堅持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機會，讓自己能夠健康的活下去，活得好，活得久。
01
連續11年現金流為正 營收低於市場預期
2019年，萬科實現合同銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.85%；合同銷售金額6308.4億元，同比增長3.94%。這樣的成績雖不驚豔，但在艱難的2019年，已然是一個不錯的成績。
另外，2019年萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正。
2019年，萬科營業收3678.9億元，同比增長23.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比15.1%。報告期內，萬科房地產收入及相關業務的營業收入為3526.5億元，佔比達95.9%。
不過，2019年萬科的營收和歸母淨利均低於市場預期。2015-2018年，萬科歸母淨利潤增速分別為15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而去年利潤增速已經回到了2015年水平。
同時，2019年萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。萬科全面攤薄的淨資產收益率為20.7%，較2018年有所下降1個百分點。
對此，祝九勝於會上回應稱，“確實我們在營收的增長方面，在整個行業來看，特別是在前10名來看，從數字來看不是一個很理想的水平。”
針對毛利率下降的情況，祝九勝表示，毛利率的下降是一個長期的趨勢，我們更看到了其它的環節還是可以有所作為的，因為毛利率的下降並不等於ROE的下降。按照杜邦公式，毛利率只是佔了1/3的作用，未來會不斷提升對利益相關方回報的能力。
在所有業務中，2019年，萬科營收來自物業服務的營業收入為127億元，佔總營營業收入比例3.5%，物業服務收入同比增長29.7%。值得一提的是，這也是萬科除房地產外，第一個營業收入突破百億的業務。
針對萬科物業上市的問題，鬱亮表示，萬科物業暫時沒有上市計劃，並且在未來很長一段時間內都不會上市 ，等到大家都認可萬科物業“城市服務商”的身份時，萬科物業才會考慮上市。
負債方面，2019年萬科淨負債率保持行業地位。截至報告期末，2019年，萬科資產負債率84.36% ，由上一年的84.59%下降0.32個百分點。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%，相比2018年增加 2.98個百分點。
從融資情況來看，萬科境內負債佔比73.9%，境外負債佔比26.1%。融資對象中銀行借款佔比為54.5%，應付債券佔比為24.1%，其他借款佔比為21.4%。磷化物，萬科的融資成本處於低位，尤其債券融資最低僅2.95%。
02
鬱亮首談萬科用人觀 韓慧華繼任財務負責人
3月17日晚間，與2019年年報一同公佈的還有一則人事變動。
據公告顯示，張旭將不再擔任公司執行副總裁、首席運營官，同時王文金不再兼任萬科執行副總裁、財務負責人，王文金的繼任者是38歲的韓慧華。
資料顯示，韓慧華生於1982，現為中國註冊會計師協會非執業會員，於2008年加入萬科，歷任公司財務與內控管理部業務經理、助理總經理、副總經理及管理中心財務管理職能中心合夥人。在加入公司之前，韓慧華曾任職於江西省九江市修水地方稅務局。
在業績發佈會上，鬱亮首次談及萬科的用人觀，並表示張旭和王文金的職務調整正是源於萬科的兩個用人傳統。
其一，萬科一直鼓勵秀的將領去前線帶兵打仗。張旭加入萬科迄今已經18年，是萬科海盜行動的產物。加入萬科，張旭一直在武漢工作了10年時間，才有瞭如今出色的工作表現。
職務調整後，張旭所遺留下的工作將暫時由總裁祝九勝負責，而張旭則會繼續負責牽頭萬科海外業務。至於張旭的接班人鬱亮表示希望能通過萬科內外部的大江大海來找到合適的人選。
至於王文金的安排，則涉及到萬科的另一個用人傳統——給年輕人機會。王文金從一畢業就加入了萬科，迄今已在萬科工作27年，有著豐富的業務經驗和管理經驗，在萬科的資歷僅次於鬱亮。
這一次，萬科把財務負責人這樣重要的職位交給了38歲的韓慧華，正是萬科“給年輕人機會”這一用人傳統的體現。
鬱亮透露，交棒之後，王文金將從事複雜度更高、綜合性更強的全面協調的管理角色，雖然不再擔任執行副總裁及財務負責人，但仍然會牽頭集團總部的管理中心的崗位工作。
03
疫情對萬科影響大 2-3月銷售額減少500億
受疫情影響，萬科首次在線上召開業績會，一眾高管紛紛佩戴口罩出現在鏡頭前。
鬱亮感慨“這次疫情讓我們發現，有時候不戴口罩說話也是一種享受”時，也指出疫情對每個人、每個企業來說都像一場大考，大家都無法置身事外、獨善其身
關於疫情對萬科銷售方面的影響，祝九勝表示，這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的，它體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面。
據悉，萬科2-3月份的銷售金額同比減少了510億元，儘管萬科在1月份搶到了銷售業績的開門紅，但1月23日之後，萬科在武漢、宜昌、鄂州沒有新的銷售增長。
祝九勝表示，疫情給萬科的交付也帶來了新的壓力，以一季度為例，這次疫情讓萬科對1萬戶的客戶有交付延緩的可能性，全年的影響大概涉及到3.9萬戶。對開復工的影響也是很直接的，今年的開工比以往年度整整晚了40天，大家知道40天就是一年的1/9。
此外，祝九勝表示疫情對萬科現金流的影響也很明顯。由於銷售受影響，公司的銷售回款同比減少，疫情期間防疫成本亦有所增加，二者都將對公司未來1-2年的結算產生一定壓力。
面對疫情的影響，鬱亮表示，萬科肩上的責任是照顧好客戶、員工和投資者。在疫情面前，客戶、員工的安全放在第一位。對於企業來說，強大的免疫力和健康基礎才能幫助我們度過危機。只有照顧衣食父母，我們才能生存下來，才有發展的前提，有客戶的信任，才有我們未來。
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