宏观经济与政策环境分析
2019 年宏观环境加速萎蘼，国内经济（尤其是民营企业）面临近 20 年来最大压力。但年内宏观调控总体仍沿年初既定方向推进，国家系列房地产金融管控措施持续加强；地方政策主力获取城市经济增长动能，市场调控对“稳成交”的兼顾度下降。
1. 经济预警信号加强
2019 年国内经济增速下滑，中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因。国内 GDP 单季增速由 1 季度的 6.4% 跌至 3 季度的 6%，达至 2019 年经济增长目标（政府工作报告：6% ～ 6.5%）的“底限”。国内经济承压，民营企业形势尤其严峻。企业利润等指标反映，目前宏观环境对民营企业的考验是近 20 年以来最大的。伴随企业经营环境持续严苛，失业率于 2019 年呈上扬趋势。
2. 国家政策着力“保供应 + 抑资金”，地方政策对“稳成交”的兼顾度下降
国家：2019 年出台多项政策在“租赁住房”与“土地供应”（盘活集体用地）领域持续发力；中央会议“房住不炒”贯穿全年，即使在经济表现更加低迷的 2019 年下半年，仍然强调抑制房地产投资投机，系列房地产金融管控措施持续加强。
地方：城市政策主力“抢人”、获取城市经济增长动能。2019 年地方政策宽松几乎全部与“人”（抢人才）有关，包括：租购房补贴/优惠；放宽落户标准；补助与个税优惠；乃至限购政策调整等。四季度随经济环境改变，更多城市政策“向松调整”，但住房调控与城市经济发展需要的结合度更高，城市“解限”多需与“人才引进”结合，本质上仍是“有保有压”，政策宽松力度不如以往“维稳时期”（直接流动性宽松：2012 年时期；直接去库存 :2016 年时期）。
全国房地产市场发展情况分析
年内商品住宅市场缺乏利好支撑，成交动能弱化，各城表现回归城市“基本面”。
相较于商品住宅市场的“走势分化”（普遍面临市场下行压力，但部分城市表现相对稳健），全国土地市场“全面转冷”的特征更加明显，土地市场波动对地方财政的影响显著。
1. 缺乏利好支撑，各城市场回归“基本面”
由于年内缺乏“经济”与“政策”支撑，各城表现回归城市“基本面”：基于不同地区【经济动能】与【人口吸纳】能力差异，不同分类市场表现分化。
年内各城商品住宅网签成交：总体持稳，但“限签放宽”等因素造成“网签成交数据”对实际市场的反馈灵敏度下降。
实际新货市场成交：受益“基本面”良好及地方政策相对宽松，II 类（强二线）城市表现最佳；I 类（一线）城市其次；III 类（二线及强三线）与 IV 类城市成交下滑趋势明显，IV 类城市由于 3 季度后降价项目增多，成交表现略好于 III 类城市。
（注：1. 数据来源：合富辉煌 ( 中国 ) 研究院；2. 以取样城市指标楼盘在不同时间段内每次开盘（当天）取得的实际成交加总计算）
不同分类城市下半年“实施降价走货楼盘数量”普遍全部增加，II 类（强二线）城市“降价范围”相对较少；I 类（一线）城市部分远郊区域面临较大走货压力；III 类（二线及强三线）与 IV 类城市下半年（尤其四季度后）市场走货压力明显加大，相当部分城市“降价范围”（按降价楼盘占全部在售项目比重衡量）超过 30%，部分城市超过 60%。
由于长三角及华中华西区域拥有数量较多的 II 类城市，市场表现相对稳健；在本轮市场收缩中，粤港澳大湾区 IV 类城市市场向下波动明显，环渤海区域则面临整体市场（含各分类城市）景气不足。
2. 持续“抑资金”加剧土地市场下行，地方财政盈收面临更大挑战
2019 年政策持续“抑资金”加剧土地市场下行压力。伴随下半年房地产融资全面转冷，资金渠道（包括销售回款及融资）受阻使房企购地热情同步冷却。相较于商品住宅市场的“走势分化”（普遍面临走货压力，但部分城市表现相对稳健），全国土地市场自三季度后面临“全面转冷”的特征更加明显，且成交热度不断下探。
从目前情况看，各地方政府实现土地收入增长的难度正在不断加大，而与此相对应的是，全国性“减税降费”对地方财政的影响亦正持续体现，不同城市一般财政收入增速面临全面下降。因而，房地产市场（尤其是土地市场）稳健对于地方财政的作用必须得到更多重视。
（注：1. 数据来源：合富辉煌 ( 中国 ) 研究院；2. 土地出让金额数据统计公开市场出让的居住用地、商业办公用地、工业用地；3.2019 年数据统计截至 2019 年 12 月 20 日）
未来市场展望
2020 年经济环境仍然存在诸多“不确定”因素，“戒备衰退”成为首要任务，中央经济工作会议定调房地产市场“以稳为先”，强调地方调控“自主性”。
在整体走势上，预计随着政府维稳力度加大，市场走势更倾向于“逐步走稳”，而不再如 2019 年般“前高后低”。在市场价格上，由于各城高地价项目占比持续增多，预计整体价格具备支撑。
1.2020 年宏观经济并未明确好转
新一年环球经济环境难有起色，“中美贸易战”对国内的影响仍将持续。年底新冠肺炎疫情亦可能对未来经济带来叠加影响。
2. 中央经济工作会议定调房地产市场“以稳为先”，强调地方调控“自主性”
2020 年“戒备衰退”成为首要任务，中央经济工作会议相较以往更强调“稳字当头”与“增强底线思维”。
对于房地产调控而言，2020 年调控方式转变的核心在于“对地方的授权”增加。基于房地产维稳三要素（a【土地】、b【人】、c【资金】），2020 年【土地】供应仍趋上升，因而在“分城施策”之下，政策对【人】（购买基数）与【资金】（企业资金回笼及融资）的管制必会有所放开。
3. 政策指向“稳定”，对市场资金与成交的友好度上升
虽然经济与市场仍面临诸多“不确定性”，但政府“以稳为先”目标明确，宏观调控及房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。2020 年政策对市场资金及成交的“友好度”将会有所上升。
从整体走势上看：由于经济不确定性增加，政府维稳及“分城施策”力度将较 2019 年提高。2020 年楼市走势会更趋向于“逐步走稳”，而不会如 2019 年般“前高后低”。
从市场价格上看：由于各城高地价项目占比仍趋上升，预计整体价格具备支撑。但部分缺乏基本面支持的城市（三四线城市为主）价格将向下波动。
从不同分类城市看：看好 I 类（一线）城市“价值稳增”动能；II 类（强二线）城市整体货量及高地价项目占比将较 2019 年进一步上升，竞争压力上升；III 类（二线及强三线）城市成交变化更视乎“政策调整”的力度与方向；IV 类城市 2020 年市场成交仍受城市“基本面”制约。
从不同圈层城市看：基于（1）2019年政策与市场景气匹配度；（2）未来土地供应趋势；（3）货量供应推导，粤港澳大湾区及环渤海区域实施“政策灵活调整”的空间更大。
专业机构：合富研究院 保利投顾研究院
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