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房价如果要跌的话，会跌多少？房子作为家庭的重要支出，人们为了买房煞费苦心，一边努力攒钱，另一边又要关注市场最新政策，开发商的动向还要看好，谁知道会不会突然有打折促销的情况。别以为买完房就万事大吉了，很多人会更加关注房价变动，生怕自己买贵，让房子贬值了。如今，几乎所有人都认为，房子的保值、增值属性，是任何商品不具备的，也正因如此，人们才愿意把自己辛苦打拼的积蓄，全部投入到房地产中，长久下去，想不膨胀都难。根据西南财大数据，2013至2019年8月，个人房贷余额从9万亿涨到了25.8万亿，平均每年增长23.4%，其中首套增速为15.8%，二套房以上为32%。这么多房子，楼市能“扛得住”？
实际上，之所以能维持高速扩张，与房市的“两条腿”脱不开关系，一条是金融，另一条是人口。再说了，房地产向来短期看金融，中期看供需，长期看人口，因此金融和人口，是房地产短期和长期走势的关键。从金融角度看，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，距离65%的天花板，仅仅是一步之遥，换言之，老百姓已经没能力再负债买房了。从人口角度来说， 2019年新生儿数量降到1400多万，超过一半都是二胎，这意味着年轻人的生育意愿降低，未来的购房需求可能会青黄不接。有了这两个前提，没等来房价回升，调控之手反而越来越紧了。但是到了2020年，在如此脆弱的时刻，楼市解开“第一道枷锁”，1天内5省市出新规，2大好消息袭来，买房又省一笔钱？
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卖不了房，收不来钱，房市处于“静止”状态，3天卖580亿只是个例？
据平安证券测算，2020年，房企境内发行债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期6544亿元，合计约1.46万亿，其中，2月到期672亿，占全年比重为4.6%，3月到期金额环比增84.7%至1240亿，且呈逐月上升趋势，7月到期值达到峰值1490亿。这还不止，如果加上银行贷款、民间借贷等，房企今年要还的债，可以说是天文数字。而如今，一场突然性的事件，导致各大售楼处停止线下卖房、中介歇业、项目进度停工，整个市场都处在“静止”的状态下。据中金公司的追踪报告，2月8日-9日期间，30城地产成交仅有5000平米，较去年同期下降90%。
在房说君看来，在去年超500家房企破产的背景下，2020年又恰逢债务集中到期的阶段，1.5万亿的巨额债务如芒刺背，压得房企喘不过气来，随着兑付的规模不断扩大，房企争着“打折”已是必然。要知道，对于企业，特别是大量的小规模房企来说，回款至关重要，一旦房子卖不掉，现金流中止，开发商的贷款利息和债务还款时间仍在生效，大房企可以依靠“取东墙补西墙”，但小房企几乎得不到任何帮扶，生存环境只会进一步变差。所以说，恒大全国7.5折的号令打响后，种种大胆的营销手段，3天580亿的成绩单着实让人眼红，但是留给中小房企的，除了眼红之外，只有加快降价卖房子，争取仅剩不多的现金流。
1天内，楼市解开“第一道枷锁”？5省市连续出手，只是为了加快市场周转？
作为一个极度依赖资金的行业，一个年销售16万亿的市场，如果光靠房企网上卖房，争相打折的自救行动，吃了上顿没下顿的，恐怕没几家公司能扛得住。关键时刻，还是要有“真金白银”注入市场。短短24小时内，就先后有5省市连续出手，有的积极推进售楼处复工，还有的降低预售门槛，有的三天救了两次，这次直接放松了限购。 20日晚间，南京出台房地产复工方案，是全国首个宣布开放售楼部，恢复商品房销售业务的城市；21日中午，河南推进开放售楼处，并降低预售和土拍门槛；同日，广东发布十条例，支持房企复工复产，目前广州已经有超过100家售楼处恢复开放。
如果说南京河南广东，都还是停留在供应端的话，那么驻马店和苏州，已经打起了“需求端”的主意。21日上午，苏州相城区发文放宽落户限制、限购条件，允许本科直接落户，与此同时，工作满3个月的高技能人才，在相城区内购房，将不受户籍、社保和积分的限制。这是风波当前，首个放松限购条件的城市，早在三日之前，苏州取消现房销售和封顶销售，这意味着实行3年的苏十五条，被特殊事件的影响被打断。最后在21日晚间，驻马店出台17条新政，包括上调公积金贷款额度、公积金首套房首付比例由30%下调到20%、各类人才买房补助200元/㎡、大中专以上150元/㎡、农民工100元/㎡等。
房说君认为，由此可见，不论是让土地加速出让，加速变成房子，还是让房子加速销售，加速流动，这一切的一切都是为了房地产快周转，想方设法“唤醒”市场。对楼市来说，这就是聪明之处，1天之内，“第一道枷锁”被解开，一方面抓供应刺激，解开土地的枷锁，允许房企提前入市，另一方面抓需求刺激，解开限购枷锁，允许一部分达到要求的人才，积极入市。当然了，降低土拍门槛并不意味着不缴纳，想着少花钱甚至不花钱就能把地拿了，没有这么好的事，无非是给楼市“解解渴”，鼓励开发商多多拿地，尽快拿地。问题是，这对楼市到底有没有作用？
楼市“天平”已经倾斜，2大好消息，买房又省了一笔钱？
按照惯例，历年来2月是政策发布少的月份，但今年大有不同，据中原地产数据，今年2月，全国累计接近50城发布了多次房地产政策。在房说君看来，表面上看，各地的政策导向多指向房企的资金面问题，缓解资金压力，允许慢点缴费、慢点还债，说到底，对楼市的交易和市场影响微乎其微，但对于房企来说，成交量和回款才是口粮，房子卖不掉，再延期也没用。而驻马店、苏州，或是衡阳的操作，似乎对上号了。更重要的，还是高层的态度，毕竟顶着“房住不炒”的刀刃，如果玩得过火了，还是会被点名批评，不过要注意的是，在遏制炒房欲望的同时，更要保障“住”的自由。
一方面，近期，央行发布2019年第四季度货币政策执行报告，再次提及房子是用来住的，不是拿来炒的定位，要求按照因城施策的原则，加快建立市场金融长效机制，另一方面，没过几天，据央行2020年金融市场工作电视电话会议通稿，其中有专门针对房地产的一条，除了保持好金融政策的稳定和一致性外，央行也给出8字提示：促进市场平稳运行。在房说君看来，这两个好消息对目前楼市来说非常及时，各地方虽全力拯救，但并未触及核心，作为各大银行的钱袋子，自然不会袖手旁观。
房说君有话说，近日浙商银行下调个人房贷款，所有非“限购”城市的居民家庭，首套个人住房的首付比例从三成降为两成。随着地方“降首付”的措施蔓延， 可以预见的是，楼市的“天平”已经倾斜，2020年会变成真正的“买方市场”，届时购房者选择余地大大增加，加上此前央行的降息，5年期LPR下降，恭喜无房者，买房又省了一笔钱。
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