我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，你好，听你回复网友说上一次买房最好的时间是10年前。这10年最好的机会是今年，想向你请教
回答：判断市场情绪，最低谷买入，最高涨卖出。武汉楼市涨幅也是有周期的，根据以前的历史数据是每4-5年一次
平稳或缓涨期你不买，难道指望大涨期和韭菜一道慌慌张张拥挤入场？
你永远不知道什么时候是抄底的最佳时机，也不要妄想能赚到最后一个铜板。宏观上判断大趋势。
提问：新人首问：房姐您好！2011年4月买入的武昌复地东湖国际一手房99平小户型，因为在光谷上班自住不方便，打算卖掉后还自住房--光谷东叠拼户型一手房的贷款或者到杭州或深圳买房子，现在出手的话市场价大概是多少呢？现在是出手的好时机吗？受疫情影响严重，武汉楼市下一波行情是什么时候呢？
回答：你好，现在并非出手最佳时机，建议等市场回暖之后再考虑出手。武汉目前还是在横盘期，但是武汉横盘已经3年了。
按照武汉往年的涨幅规律：4-5年一个周期，横盘时间越长，多军的赢率越大。武汉的城市基本面没有问题，限价结束后横盘状态在慢慢回归正常。
楼市的启动一般有以下几个特征:
阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）
阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）
阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）
阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）
武昌复地东湖国际小户型成交价在4万左右。可以考虑出手，置换一线城市标的，北上广深都是不错的选择，杭州天花板略低一些。
提问：房姐你好！新人一枚，19年6月硕士毕业，现在在深圳工作。18年12月爸妈出资200万在南京买了一套小两房，贷款60万目前还贷一年多，南京用我的名字已经不能买了。父母还可以拿60万，工作半年攒了5万，月收入税前2万，有一个感情不错的女朋友，想着在深圳工作几年攒攒钱回南京再买一套房。 最近我在思考：要不要用女朋友的名字在哪个城市sfsd买一套，主要用做投资，等三到四年后卖出去能赚一些涨幅再回南京买能买更好的。房姐觉得这个办法可行吗，我自己思考有以下几个方案：1.在深圳买超级老破性，总价只能是200多万的单间2.在深圳周围的东莞或者惠州买3.在一些可以买的二线城市买比如武汉，西安。房姐觉得哪个最好？
回答：你好，在深圳，前两年有一批人过来0首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘涨幅涨幅非常弱，国展苑就是其中之一。 深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼。 老破小能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老破小存在的基础，缺一不可：
1.上车需求的挤压
2.大量无法转移的人口
3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。
广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 深圳不是北上广，没有大量土著，来的都是住惯了大房子新房子的“北方人”，老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散，去选择更新的品质更好的房子，深圳的城市扩张还没有结束，现在不适合买老破小。
子弹60-70，首选是北上广的上车盘，北京上海是最优选。 次选是武汉等二线省会城市。城市选择上，东部>中部>西部。
提问：美丽房姐，学位房和学区房区别大吗？初中还有必要买学区房吗
回答：有区别 学区房重点在“区”，是由教育部门根据每年片区入学生源及学校招生指标划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内房子叫做学区房。 学位房重点在于“位”，一般就是开发商和某名校有联建关系或者合作关系，购房者买这个房子就带一个上学的指标。
提问：新人提问： 房姐您好，坐标东莞。本人今年40，家有2个儿子，一个读3年级，1个1岁多。目前在东莞下面的镇上住，自住房商品房一套2房，2011年买的，银行贷款还有十几万，月供。现有子弹180W。考虑到莞城的小学和初中的优质教育资源，计划在东莞莞城买个280W左右的二手房（最好小4房），当然也要考虑居住性能，贷款100万。把户口从镇上迁过去。您觉得我的想法如何？ 另外贷款您觉得贷多少合适？贷款年限呢？ 因为我目前的工作性质不稳定，比较自由的职业，好的年度收成40W，差的年份15W，老婆目前也没上班，2两个孩子要要养，计划把老人也来一起住，压力还是比较大。您觉得我怎么安排资金合理？ 莞城的房子如何？
回答：你好，考虑教育可以入手莞城或者南城 贷款建议越长越好，越多越好，月供压力小，剩余子弹足够你还月供和生活 另外目前的自住房其实可以考虑出手，裂变1套二线城市的住宅作为投资。 比如沈阳，首付十多万可以入手，租金可以抵大部分月供，涨幅也比较确定。
提问：选在南昌房地产投资有建议吗，刚刚卖掉万科粹叠园一套地铁学区房，想一换二，有什么建议吗？
回答：南昌不属于强二线城市，属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 主场在南昌，建议1套自住，淘笋，另一套投资武汉 重庆 沈阳 低价区。
提问：房姐，你好，天祥尚府两房74平的，145w带装修,，楼层24\\/34，未满2年， 还有个89平170万没未满2年，楼层28\\/34对口华师汤逊湖学校，投资可以吗？谢谢！
回答：你好，天祥尚府纯投资并不算优质选筹，交通是非常大的弱点，楼盘在三环外，虽然环境不错，有对口学校，但是未来发展方向是光谷东，升值潜力有限。 天祥尚府单价1.9不满二，比市场价高出不少，目前还可以淘到单价1.7的。 纯投资更建议光谷领涨区 关山大道，次新盘单价2.2以内可入，或者光谷东淘单价1.6的次新盘。
提问：请问深圳龙岗中心城一带有什么推荐的二手房嘛？自己看了万科清林径，不知道有什么硬伤没有。
回答：靠近外环高速了，但是远离地铁且没有规划地铁，作为一个入门级刚需盘，没有地铁就是致命伤。 除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。 住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了涨的慢，龙中一切都好。
提问：房姐好， 1.明年可能要去成都，想在成都投资一套 2.子弹60，请问哪个板块的新房或者二手合适？ 3.目前武汉已有一套，成都再买是否需要50%首付？（单身，无法二改一，父母也没退休，无法投靠落户） 4.户口在武汉，公司一直在缴纳社保。成都需要城区对应的12个月社保才行。 假如明年3月过去，能否淘宝上买2019\\/3~2020\\/3一共12月社保算数，不与现在社保冲突？
回答：成都投资推荐 城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。已经炒高的新区一定要回避。 成都2套可以全款抵押操作成首付3成 可以2地同时缴纳社保，全国不联网
提问：房姐，有个疑问，现在买房子租金回报率比较低，产生不了现金流，回报率高的，我调查一下有几类，一国外房产永久产权，金边曼谷马尼拉，二公寓和商铺，三一二线的超小户型住宅，但是这些都不具备融资能力
回答：目前能投资，租售比最高的城市：沈阳，长沙。可以优先考虑。 海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。 如果A8.5以上可以考虑，普通人就不要舍近求远，过海龙是要打折的。 如果真的想要配置海外资产，追求10%以上的平均收益，可以研究下 REITs（房地产信托投资基金）
提问：新人提问。房姐，你好!单价21000(不含税费)可以考虑金地自在城的房子?这栋房子是塔楼，4梯8户，塔楼本身的价格要比板楼低些吗?刚需60万的首付可以考虑哪些楼盘?
回答：你好，生活半径在附近可以入手金地，保利城单价2万左右的二手房也可以关注。 子弹60，纯投资优先白沙洲 光谷东板块，单价1.5-1.6左右可入。 金地投资属于第二梯队产品
提问：新人首问，经朋友介绍认识房姐真是相见恨晚，会继续学习已更内容，非常感谢房姐的不遗余力！ 遇到有朋友牵线北京的二类经适房靠谱吗？就是国企以回迁安置的名义建房，现在私下卖指标，把购房人作为国企员工就能买房。京籍，非京籍都能买，只是非京籍需要特别操作所以好处费更贵。好处费10-30万一套，号称只有周边房价的一半。 在网上搜索了一下好像挺多骗局套路都这样，但朋友似乎挺靠谱，请房姐得空指点。
回答：你好，目前的北京回迁房基本是二类经适房本。得要5年后可以出售，部分回迁房税费非常高70% 这种项目还有几个风险： 1.房本能不能下来，多久下来。 2.不能贷款。 如果通过中间人给好处费买入，又有以下风险： 1.指标这种方式本身无法保证安全。 2.30万除非房子本身便宜超过40万。 3.二类经适房根据限制和品质单独估价。 4.这里面涉及的专业问题有一大摞，你该处于「不知道自己不知道」的阶段，从自身出发，接受的大概率是踩坑。 一般来这种不用购房资格的房源，可以直接和开发商签约，完成交易手续后下二类经适房房本。
提问：房姐 北三县房产能不能投资 大厂和潮白区
回答：分析大厂 香河的问题，就是分析环京的问题。 大厂 香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。 而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。 如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。 整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。 没有人口聚集，就没有价值。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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