文｜舟树人 编｜宁采尘
2019年——
6月12日，建发首入五象，拿地和五象湖D王做起了邻居。
12月25日，建发再夺129.5亩五象湖地块，再次坐上D王宝座。
最近，在城市的另一边，建发央玺它大哥家里又传来喜讯！
建发入邕第一盘的建发玺院2期，亮相了……
豪宅大碗儿独爱沙井？
2018年1月，建发初入刚进南宁。
本以为这位“厦门一哥”入邕，会以纯改善的高端大盘开场（就是说你，迟来的建发央玺）。没想到，建发竟然在冷门的沙井，拿了块仅33亩的旧改地，着实让人震惊。
要知道建发在全国各地，拿得出手的大项目，都是“壕气冲天”的高端盘，怎么刚进南宁，反而做起了刚需盘？
▲合肥建发雍龙府展示区
然而你大爷还是你大爷，建发玺院亮相初期，就靠着“网红售楼部”的颜值，成功上位。
▲建发玺院的园林确实不赖
不仅颜值高，建发玺院1期也靠着几栋小户型，实现过开盘秒清，这给了建发玺院做2期，甚至3期的底气。
下了血本的刚需盘
一般来说，刚需盘为了控制成本，开发商会能省则省：项目展示面草草了事，园林绿化不到位，立面用料也是满满廉价感。
而距离上次阿树来建发玺院售楼部，已有大半年了，这次来的体验感，依旧不减。
还没进入大门，就看到工作人员在古风大门外打扫卫生，售楼部内之前打造的实景展示园林、水景和绿植也没有停止维护。
▲项目工作人员对大门的维护很上心
▲园林水系里有鱼，可见经常换水
售姐说，阿树所见的景观，在交付后都会继续沿用，对于一个卖了快一年的盘来说，这样用心还是挺难得的。
值得吹一波的是，阿树仔细一看，即将交付的1期楼栋，外立面用料挺有质感的，看起来优于大多数刚需楼盘。
▲1期即将交付楼栋的外立面
物业方面，建发玺院引进的是和央玺相同的物业，即自家的怡家园物业，业主表示有被爽到。
阿树只能说，建发敢在沙井下这么大血本建房子，实在是让人佩服，这大概就是项目能俘获这么多人“芳心”的原因吧。
地段劝退“圈外人”
建发玺院刚面世时，很多购房者对ta又爱又恨，恨的就是他的地段。
有些人在南宁生活了大半辈子，也没去过几次沙井。客观来说，沙井是挺偏的。
▲沙井距离南宁地理中心6.8公里
讲到区位图时，售姐向阿树描绘了一幅美好蓝图——通过周边的快速路和桥梁，业主25分钟之内，就能驱车前往南宁的各个角落。
阿树惊了，做区位图的人是午夜飙车狂吗？
阿树踩盘的时间不是上班高峰期，从南湖加油站直接开车去项目，走白沙大道也花了半小时，这个通勤时间，就已经把沙井圈外的购房者拒之门外了。
售姐还热情地对阿树说：“项目周边有红星美凯龙（在建）、华南城奥特莱斯等商业；三公里外有江南区人民医院；学校有六一学校啦，五一西路学校啦，项目还自带幼儿园，可方便啦！”
▲建了好久的红星美凯龙还在施工中
阿树品了品，那几个商业配套的实用性并不高，有谁会整天去美凯龙买家具？有谁会整天去买打折品牌服饰穿？如果沙井能争取到地铁、名校等配套，来得还更实际些。
再看看项目周边的城市界面。
毫不忌讳的说，建发玺院周边确实是城中村，面积挺大，短期内也不会拆除，讲真，挺影响居住舒适度。
▲项目周边有很多低矮的民房和厂房
但换个角度想，业主大多是常住沙井的地缘客，而周边的城中村也存在多年了，吃喝玩乐等最基础的生活配套应有尽有，适应周边环境之后，倒也能过得挺惬意。
你的户型“超刚”了
建发玺院1期的小户型尝到甜头之后，往后的产品似乎就找到了“讨好购房者”的方向。
▲建发玺院2期楼盘档案
2期更专注做刚需客喜欢的小户型，放弃了110㎡以上的产品，面积段固定在75-105㎡之间。
其中3个户型为N+1房设计，定价在9000元/㎡起，主力价格一万，毛坯交付，上车门槛更低，性价比更高。
▲2+1房2厅2卫75㎡户型图
首先看75㎡户型。
该户型为2+1房2厅2卫设计（阳光房全赠送）。客厅开间3.2m，次卧开间2.3m，只能满足正常的生活需求，迎面就是一股浓浓的刚需味儿，但多送一个绿化阳台，也算弥补了房间尺度过小的不足。
优点：赠送的绿化阳台比次卧还大，可以把绿化阳台装成阳光卧室，把次卧当书房；客厅外的阳台进深有2.15m，比较有空间感；2个阳台和主卧飘窗，都能看社区园林。
缺点：次卧实在是太小了，床只能靠窗边放，但次卧窗外又留了空调外机的位置，到时候空调的噪音可能会影响到室内。
▲3房2厅1卫80㎡户型
其次是80㎡户型。
这个户型就是实打实的3房2厅1卫了。整体比较方正，各个房间的布局也相对合理一些，但北面竟然有个天井，这是个什么操作？
优点：主卧和阳台直面2期园林；连廊阳台超大，放下洗衣机和洗漱台完全不在话下，没有主卫的话，也能缓解一家3口人一大早抢着洗漱的尴尬。
缺点：北面有个结构板做成的“天井”，不能私自征用，而且储物间门口还有转角，做卧室会很不舒适，还不如75㎡户型送的绿化阳台香。
▲3+1房2厅2卫95㎡户型
再者是95㎡户型。
95㎡能做到3+1房，在市面上还是挺少有的，而且西边套的绿化阳台还能看到1期的园林山水，周末可以摆张茶几，和亲朋好友坐下来观景谈天，挺惬意。
优点：“千呼万唤始出来，我有南北双阳台”；楼栋位置既能看到园林，南方又有楼栋挡住了城中村的面貌，属于比较有诗意的户型。
缺点：储物间依然很小很鸡肋；公卫做在主卧对面，不仅干湿不分离，两个门对冲也不太合理；做出4间房，餐厅面积却没有太大变化，如果家里人口多，用餐就会犯难了。
▲3+1房2厅2卫105㎡户型
最后是105㎡户型。
作为小户型里挑出的大户型，不仅带了些改善设计在里面，房间的布局和尺度也都比较合理，如果上面3个户型没过及格线，这个户型可以打70分。
优点：这次客餐厨和卧室区分离得一清二楚；两个次卧的面积也达到了舒适居住的标准；客厅开间甚至做到了120+㎡户型才有的3.8米，终于给2期的产品争回了些面子。
缺点：北面的阳台并非正对着餐厅，这点比较可惜，而且餐厅后面的阳台，无论改成书房还是客房都会很尴尬，没有私密性，用来放洗衣机晾衣服，又觉得有些浪费。
客观的总结一下：
既然建发玺院2期要做沙井的“刚需王”，那小户型在舒适度上做出些妥协，也合情合理。
可是阿树认为，上面的产品想要配得上项目超美的大门和园林，内部设计应该做得更走心才是。
有城府的第1盘，收割一波好感
怀着野心来沙井尝鲜的房企，有万科、碧桂园、绿地这种咖位的，也有荣和这种本地龙头。
回顾各家的品牌占位，阿树认为，建发是最有想法的。
沙井虽然是个刚需区位，但前期进场的房企们，按部就班的照着刚需思维来定位开发，没有形成差异化。
反观建发，刚进南宁没去五象抢地；而是先放下身段，在沙井起了个“刚需豪宅”，既打响了名号，又收获了销量，非常有城府。
这几天，2020中国房地产百强企业出炉，阿树惊奇的发现，上一年还排在39名的建发，今年竟然不在榜上，这也太扯了。
有传闻称，研究组做的这个百强榜太水，建发是良心国企，公道自在人心，潇洒“退群”又如何？
也有人说，建发更专注做品质，与世无争。不管怎样，对待建发玺院这个刚需盘，建发的表现可圈可点，阿树真心敬佩。
总的来说，建发玺院1期叫好又叫座，2期在产品定位上更精准了，希望交付时也能继续保持水准。
不diss沙井不行吗？
阿树身为土生土长的南宁人，热爱南宁的每一块土地，沙井也不例外。
但是只要文章里提到沙井，就会有一些diss：有说沙井偏的；有说沙井村的；有说沙井配不上好房子的……
沙井真有那么不堪吗？
对于能力偏弱者，沙井上车成本低，是扎根南宁的好地方。
对于地缘客户，自家的旧房子敌不过时间洗礼，想换个新房子住有何不可。
对于周边上班族，不在沙井买房，难道在仙葫买房吗？
想要养老、想要清净，沙井甚至还有一线江景……
有居民，就有居住需求，沙井大大小小数十个盘，虽然不是逢开必爆，但最后也能卖得七七八八。
另外，ZF也没有遗忘沙井。
“未来的的四大副中心之一”、“滨水宜居城市新区”，“新会展中心所在地”……
虽然这些宏伟的计划也不知何时能实现，但也给了沙井人民越过越好的希望。
每块土地都值得被温柔对待，diss沙井的人，我劝你善良。
@鉴语：品牌有辨识度，很懂刚需的袖珍盘
沙井很挑人，适合它怀抱中的有缘人，适合想买单价不过万的房子的人。
虽然目前有点偏，但生态、路网条件挺好的，不求短期逆袭，但宜居指数未来会稳步提升。
建发玺院二期延续了一期“后现代皇宫”的风格，园林和售楼部很养眼。购房者可以冲着品牌上车，且户型比一期更刚，门槛更低。
但二期只有17亩，加上一期的的33亩，整体规模较小，不喜勿喷。
—end—
独家法律顾问：文鳐地产律师团队
閱讀更多 扒房 的文章
