蓋澆飯好久放假

我國房價不可能出現日本國上世紀八九十年代崩盤的情況。其主要理由，一是日本是高度的市場經濟國家，加之土地屬於私人所有，國家對房地產市場缺乏高度統一綜合的調控措施。而我國商品住宅用地屬於國家所有，房地產市場也是政策市，國家對房地產市場實行高度管控。二是日本產業化發達且當時城市化水平已達80％以上，商品住宅戶均超出1套。而我國仍是發展中國家，產業化程度還不高，城市化水平才60％左右，經濟社會發展空間正很大。三是日本當時經濟“脫虛向實”的決策錯誤，即刺破房地產經濟泡沫而發展實體經濟，加之缺乏有利的宏觀調控手段。而我國已經認識到位措施有力，從土地、信貸、稅費、購銷等方面實施綜合管控，嚴管房地產市場，發展實體經濟，實行平穩過渡。

沱冮水畔老黃牛

日本房價可以暴跌，在中國根本不可能發生暴跌！

日本是資本主義國家，發生經濟危機很正常，經濟危機誘發房價崩盤，香港、美國都發生過，但在中國根本不可能，我們是社會主義國家，國家可以岀政策來調控房價，像現在一樣，限購限貸，房子被冰封了起來，大家都動不了，只會穩中有小幅度下調，慢慢完成經濟轉型，大力發展實體經濟，用實體經濟來代替房地產在經濟中的主體地位，所以現在不是剛需可以不用急慢慢來，等跌一點再買也不遲，有房的也不用擔心暴跌，那是不可能發生的，只要不是炒房的自住跌一點也所謂，大家覺得呢？

地平線88866

首先要糾正的是，當年日本房價最終暴跌70%、東京暴跌90%，遠不止65%。

單1991年的3個月內，東京房價就暴跌了65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發……

隨著戰後經濟的飛速發展，日本成為全球第二經濟大國。自1983年起，特別是在日幣大幅上漲之後，東京土地價格開始以異常的速度飛漲。所有人都相信“隨著日本經濟的騰飛，東京將毫無疑問地成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業都迅速向東京市中心聚集，都希望能在此擁有一席之地。

正是在這種期待之下，人們開始搶購土地。在那個時代，只要投身地產，閉著眼睛買都會發財。

1989年底，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。

1990年，東京周邊的公寓價格已經超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。

1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。

當時，日本人甚至喊出“賣掉東京就可以買下整個美國”、“只用皇居的土地就可以買下整個加拿大”的豪言壯語。

但奇蹟沒有出現。

1991年下半年日本房地產價格開始暴跌，一夜之間，隨著房價一起跳樓的除了從中牟利的炒房客之外，還有那些投機的倒買倒賣商。10年之後，日本各大城市的平均地價都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原點。

現在，大部分的日本住房已經完全迴歸到了其居住的屬性。反觀國內，一邊是超越日本的少子老齡化，一邊是火爆的房產市場，這是一個值得思考的現象。

當年日本保住了匯率，代價是放棄了房價，使得房價跌了70%，換來了日本經濟恢復健康。實際上這二三十年日本經濟發展得非常好，我看到近期一些公眾號文章也談到這個問題，說日本產業升級成功了，轉型成功了，比中國經濟健康得多。日本成功的經驗就是當年放棄了房價，把房價泡沫刺破了。

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

每當我們想到房價，就會想起鄰居日本。日本當年房價暴跌的歷史，就像一塊烏雲，時不時出來晃盪一下。我們的房地產市場是否會有此風險呢？有必要一起來分析一下：

一、日本房價暴跌歷史

1989年，日本土地資產總額約2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。

1990年，東京周邊公寓價格超出平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。

1991年，東京住宅均價最高值超過200萬日元/平米（約12萬人民幣）。1991年下半年，日本房地產價格暴跌，東京房價在3個月內暴跌65%，最終跌幅為90%，整體房價跌幅約70%。

2001年，日本各大城市的平均地價基本回落至19世紀80年代初的水平。

這短短的幾行字，反映了日本房地產盛極而衰的歷史場景，也為後人留下了非常有價值的研究樣本。這一切究竟是如何發生的呢？為什麼會這樣呢？

二、日本房價暴跌原因

從上面的事件，我覺得大家要有一個概念：房地產不僅僅是一個可供居住、使用的產品，它很大程度上，也是一種金融商品。沒有這一點認識，你就無法理解房價為什麼上漲，又為什麼暴跌。

從居住使用的角度來說，房子的價值是有限的、穩定的，也是可以測算的。價值規律的作用下，大部分商品的價格會相當於生產成本加上合理的利潤。比如，生產一個茶杯，如果成本是10元，利潤率是20%，那麼價格就差不多是12元。同樣，建造一所住宅，如果成本是10萬元，利潤率是20%，價格就應該是12萬元。物品的價格不應該隨著時間發生大的變化，要變化，一般也應該是貶值。但房價並不符合這一規律，主要的原因是其成本中很大一部分是地價，而土地難以定價，歷史上價格波動很大。

上世紀七八十年代的日本人發現了一個問題，那就是日元越來越不值錢，於是保值和投資升值的需求，讓大家把資金大量投向房地產。絕大部分老百姓都認為，房價會持續上漲，接下來就是越來越多的人從銀行借錢去買房，槓桿越借越高。房價開始普遍上漲，貨幣供應量猛烈增加，大家的房貸壓力越來越大。

這就像股市一樣，加槓桿的多頭，往往就是最兇狠的空頭。一旦上漲出現乏力跡象，多殺多的力量十分可怕。當日本房價高到離譜，資金槓桿高到出格之後，就是房價一瀉千里，自然而然地發生了。

我們可以得到一個結論：日本房價暴跌的原因就是兩條，一是價格橫向、縱向比較都嚴重偏高，二是參與房地產的投資者槓桿率偏高。

三、對我們的啟示

有一點要理解，社會科學不像自然科學，沒有哪個結論可以直接照搬照抄。日本的歷史教訓，只能作為一個參考指標，讓我們對照檢查一下，心裡有點底，提前做點預防措施，但未必會發生相同的事情。按照他們的經驗，我們也未必就能解決這一問題，畢竟國情不同，時代也不同。

我們現在的房價高不高？大多數人肯定會說，高，太高了。這一點當然值得警惕，但同時也是一個好現象，說明我們的民眾沒有像當年的日本民眾那樣，狂熱地以為房價會持續上漲，也可以理解為，房價雖然進入了高位區域，卻沒有到達崩潰的程度。市場參與者依然理智。

我們現在槓桿高不高？客觀地說，不算太高。近幾年限購限貸措施的推行，大大降低了購房者的槓桿率，炒房現象得到了明顯抑制，這也是一個好現象。

沉默的磚家

但是，房價多年的上漲趨勢，讓民眾都認為買房是“穩賺不賠”的買賣，以致於那些本來埋頭苦幹的工薪職員生怕房價上漲，紛紛向銀行貸款買房，一時掀起了浩浩蕩蕩全民買房熱潮，由此進一步引發了房價的繼續上漲，泡沫越吹越大。即使在初始下跌之時，大家都認為只是正常回調，買到即賺到。據說，起初開始的小幅回調，也出現業主找開發商討要說法的情況，只要差價不是很大，開發商即慷慨彌補差價，因為他們相信，回調是暫時的，很快會漲回來。

1、簽署廣場協議，成為崩盤起因。要說引爆日本樓市的導火索，應該是1985年與美國簽署的《廣場協議》，導致日元大幅升值，三年時間由240：1飆升到120：1，使日本出口企業頓時陷入困境，不少企業被迫放棄主業，專司投機，多方“努力”，才致房價泡沫巨大。

3、調控措施失當，導致雪上加霜。當政府看出房地產的狂熱後，也採取了一系列的調控措施，比如：控制住房貸款數量、壓制貸款增長速度、提高房地產稅收、對土地嚴加管控、提高貼現利率等，可惜有些措施不但沒有起到積極作用，反而加快了崩盤，比如：土地、貨幣政策等。

4、無樣本可借鑑，各方束手無策。現代歷史上出現過三次房地產崩盤，即1926年美國、1991年日本、1997年東南亞和香港。其中1926年美國的崩盤，基本侷限在佛羅里達州一地，借鑑意義不大。真正“地道”的第一次樓市崩盤應該算是日本這一次，所以基本沒有什麼經驗教訓可以參考借鑑，致使所有隱性顯性的問題全部爆發，上演了一場記憶瘋狂。

恐龍之想

日本和美國泡沫刺破，主要是兩方面。

一，房地產擠出效應，導致其他經濟無法發展，房價虛高資金都流入房地產，居民槓桿加大，不敢消費，人們失去消費能力，經濟慢慢進入蕭條，其他行業出現大量裁員，降薪，破產，關門，這個時候不得不刺破房地產，丟車保帥，從而穩定社會和經濟。

二，債務危機被動爆發，不得不刺破，這個主要是發生在美國，美國把房貸打包成債權給買投資者，但是房子不可能一直增值，還不起債權，房地產被動刺破，這次金融危機美國都沒有復甦，從美國2008金融危機到現在基本歐洲美國經濟陷入漲不動，科技停止狀態。

劉華銀mark

1991年東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，最終日本全國房價暴跌70%、東京房價暴跌90%。當年市場成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。

日本房地產泡沫崩盤發生在1985年至1991年期間。從上世紀60年代起日本的經濟進入高速發展的時代，經濟增長長期處於10%以上的漲幅，而這一良好勢頭一直持續了近20年。而當年日本經濟的持續高增長，主要是通過巨大的貿易順差換來的。

為了平衡日本與歐美國家發生的巨大貿易順差。在1985年歐美國家就與日本簽訂廣場協議。從此日元就步入了升值的週期，而日元的持續升值，使得日本在海外的購買力大幅增強。有日本人曾狂言，“賣掉東京就可以買下整個美國”。同時，隨著日元的大幅升值，也使大量趨利資金流入日本本土，從而推高了日本各城市的房價。

當時日本的房價幾年的時間漲五倍左右。1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。當時，日本土地資產總額約為2000萬億日元，是同期美國土地資產總額的4倍。當時，日本經濟已經主要依賴於房地產的繁榮，其他產業有空心化的隱患了。

為了控制房地產泡沫的繼續膨脹，避免房地產出現崩盤，給日本經濟所帶來的衝擊，日本央行宣佈大幅提高利率，希望通過利率的槓桿，讓房地產降溫。但實際上房地產、股市雙雙崩盤。此次事件造成了日本個人破產率增長6倍，數以萬計的受害者家破人亡、流離顛沛。在之後多年時間內，日本經濟沒有得到任何改善，發展艱難。直到2005年才開始出現復甦跡象。

日本的房地產泡沫為什麼會在上世紀90年代初破裂？我們認為，除了日本政府提高利率，主動剌破房地產外。還有就是：第一，購房者主要是用於投機購房，也就是說日本當年房價的大漲5倍，主要是投機性需求入市，導致房價遠遠偏離了正常估值。一旦有任何風吹草動，房價就會在短期內出現暴跌。現在日本城市的房產全都回到了居住屬性。

第二，日本房價5年漲5倍，但是日本經濟和人均收入遠遠跟不上，這樣就形成了泡沫，是泡沫就要崩潰。舉個例子，1989年東京市銀座地區的房價大概在50萬美元一平，美國紐約核心地段當時價格也不過才不到1萬美元一平。而當時日本的GDP還達不到美國的一半。當投機性需求退出房地產市場，日本民眾的剛需購買力根本接不上來，房價只能是斷涯式下跌了。

第三，日本民眾過於迷信房價不會下跌，對房地產泡沫破裂引發的系統性金融風險沒有一個足夠的認知，即使在房地產泡沫崩盤之前，還有日本民眾高負債購房，希望分得房價上漲的一杯羹，這就導致出現大量家庭處於負資產狀態。正如日本民眾所言：“我們從來沒想過房價會跌”。當人們對未來充滿美好期盼之際，殊不知危機離我們越來越近。

不執著財經

日本房地產崩盤主要是發生在1985年到1991年。

當時，主要是由於上世紀60年代的日本經濟高速發展，而後和歐美國家簽訂的貿易協定，使得日元持續升值。

這也直接導致大量資金流入日本，從而成功地推動了當地房價。

後來，樓市一發不可收拾，成為當時日本經濟發展的支柱。房地產市場的繁榮，使得其他行業黯然失色。

當日本政府意識到危機的時候，已經晚了。日本央行想通過提高利率來給樓市降溫，可是卻直接導致了樓市和股市的雙雙崩盤。

追究其原因。

首先是全國性的投機炒房行為，那時的日本幾乎人人炒房，實體經濟無人問津。

其次就是過分透支房價漲幅。暴漲的房價背後，沒有一定的人口和產業去支撐，飛天的房價註定會摔得很慘。

最後是社會炒房情緒的渲染。全社會進行集體炒房，過度迷戀炒房，對虛高的房價沒有清醒的認知，深深陷入其中。通過房價還會上漲給自己和他人進行洗腦。

所以怎麼說呢？

中國當下的樓市跟那時的日本，在很大程度上，其實是相似的。

那麼，中國樓市會不會崩盤，大家可以一起來聊聊～

阿九扒樓市

引以為戒，雖然中國和日本國情不同，但說實話，房市泡沫前的徵兆彼此卻是神似的。

簡單分享一下，日本為何出現房市泡沫。以科技和精密製造為賣點的日本商品在六七十年代席捲全球，尤其是美國，讓日本經濟獲得騰飛。GDP保持兩位數增長，瘋狂的日本人陷入狂喜。而後，出於貿易和減小逆差振興經濟的需要，美國與日本簽訂廣場協議。隨後，日元升值，而升值後日元更加具有購買力，也更加氾濫，還有國際資本瘋狂的輸入日本，並迅速的流向房地產。據說當時把東京的地賣了能夠買下整個美國。

但後來的結果，我們都知道。瘋狂的房價綁架了實業，人人借債投機房地產。現在的東京房價可能只有其最瘋狂時期的20%。日本政府只有通過貨幣政策，通過緊縮信貸，刺破房市泡沫。隨之發生的就是日本“迷失的二十年”。

從中，我們應該，最少得到兩點經驗教訓——

1.房子不可能永遠暴漲，該跌自然會跌；

2.投機炒房者，該收手時請住手，尤其是現在，不然後果也許很嚴重。

希望回答可以幫到題主，也希望更多朋友們關注我們。

財智內參

1991年東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，最終日本全國房價暴跌70%、東京房價暴跌90%。當年市場成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。日本房地產泡沫崩盤發生在1985年至1991年期間。從上世紀60年代起日本的經濟進入高速發展的時代，經濟增長長期處於10%以上的漲幅，而這一良好勢頭一直持續了近20年。而當年日本經濟的持續高增長，主要是通過巨大的貿易順差換來的。

在諸多優點的背景下，日本堅定要與美實現貿易往來，並且是密切貿易往來。當然，作為戰敗國的日本，又有著經濟復甦的需求，在當時只能是“打折推銷”。不管是日本勞動力還是日本主要資源，都是價格“打折”。雖然，在當時是打折，但以現在時間來看當時日本的決定，十分正確。日本在初期與美國建立貿易往來時被美國“薅羊毛”，因為不管是勞力還是物資都是極為便宜。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現鉅額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年房地產泡沫破滅，日本經濟從此萎靡不振。日本房價從1991年開始了近20年時間的下跌，2005年的房價僅相當於1988年的水平。看到這裡，大家是不是不由自主的聯想到了我國現在的房地產市場？

——本回答為西安鼎昂數字貨幣智能量化全自動炒幣機器人（歷時收益，數據核對，實況直播）公司整理。

關鍵字: 聊聊黑科技 高度 房地產